Die Wohnungskrise – Ein globales Strukturversagen

Im Dezember 2024 veröffentlichte der Internationale Währungsfonds (IWF) ein Datenporträt, das kristallisierte, was Wohnungsforscher seit Langem vermutet hatten: Die Krise verteilte sich nicht mehr gleichmäßig über die Gesellschaft. Laut den im selben Monat publizierten Daten von IMF Finance & Development gaben 60 % der OECD-Befragten im Alter von 18 bis 39 Jahren an, sich Sorgen um die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu machen, verglichen mit nur 38 % der 55- bis 64-Jährigen – eine intergenerationelle Kluft von 22 Prozentpunkten, die in Irland, Kanada und den Vereinigten Staaten am größten ausfiel. ✓ Gesicherte Tatsache [1]

Diese Zahlen stehen nicht isoliert. Eine Gallup-Umfrage unter OECD-Einwohnern aus dem Jahr 2024 ergab, dass nur 43 % mit der Verfügbarkeit von gutem, bezahlbarem Wohnraum zufrieden waren – womit Wohnraum der einzige von fünf gemessenen öffentlichen Diensten war, der 2024 keinen Zufriedenheitsmedian von über 50 % erreichte. Die höchste Unzufriedenheit hatte 2022 bei 52 % gelegen. ✓ Gesicherte Tatsache [3] Bezeichnenderweise waren OECD-Einwohner mit bezahlbarem Wohnraum weniger zufrieden als Einwohner in der übrigen Welt – eine Umkehr der üblichen Hierarchie bei der Erbringung öffentlicher Dienstleistungen zwischen wohlhabenden und Entwicklungsländern.

Der makroökonomische Hintergrund erklärt einen Großteil dieser Stimmungslage. Laut dem globalen Wohnungsmarktbericht von Santander vom Januar 2025, der auf Daten der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) zurückgreift, liegen die realen globalen Immobilienpreise rund 20 % über ihrem Niveau nach der Weltfinanzkrise, und die fortgeschrittenen Volkswirtschaften verzeichneten 2024 trotz jahrelanger geldpolitischer Straffung noch immer einen Anstieg der Hauspreise um 1 %. ✓ Gesicherte Tatsache [2] Derselbe Bericht stellt fest, dass die BIZ die abnehmende Angebotselastizität im Wohnungsbau über die vergangenen fünfzig Jahre als den zentralen strukturellen Preistreiber identifiziere – ein Befund mit tiefgreifenden politischen Implikationen, der in diesem Bericht noch wiederholt aufgegriffen werden wird.

Die menschlichen Kosten gehen weit über frustrierte Erwartungen hinaus. Der OECD-Bericht Society at a Glance 2024 stellte fest, dass in acht OECD-Ländern mehr als 40 % der einkommensschwachen Hypothekennehmer 2022 über 40 % ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten ausgaben. ✓ Gesicherte Tatsache [4] Über zwei Millionen Menschen gelten in den OECD-Staaten offiziell als obdachlos – eine Zahl, die die weit größere Bevölkerung in unzureichendem, überbelegtem oder unsicherem Wohnraum nicht berücksichtigt. Und laut der Analyse von Santander aus dem Jahr 2025 sei Wohnraum in den meisten OECD-Ländern das am zweithäufigsten genannte Hindernis für den Kinderwunsch geworden – ein direkter Zusammenhang zwischen der Wohnungskrise und der demographischen Notlage sinkender Geburtenraten, die Regierungen von Seoul bis Rom beschäftige. ◈ Starke Evidenz [2]

Was die gegenwärtige Krise auszeichnet, ist ihre Gleichzeitigkeit. Wohnraum ist unbezahlbar geworden – in Megastädten und mittelgroßen Städten, in englischsprachigen Siedlerökonomien und auf dem europäischen Kontinent, unter sowohl liberalen als auch koordinierten Marktwirtschaftsmodellen. Die nach 1985 geborene Generation steht in den meisten OECD-Ländern einem Wohnungsmarkt gegenüber, der Ersterwerber in einer Weise strukturell benachteiligt, die deren Eltern nicht kannten. Um zu verstehen, warum das so ist, müssen zwei miteinander verschränkte Entwicklungen nachgezeichnet werden: die politische Vereinnahmung der Planungssysteme durch bestehende Wohneigentümer und die Transformation von Wohnimmobilien in eine globale Anlageklasse.

Die Ursprünge der modernen Bauleitplanung sind durchaus legitim. Zu Beginn des zwanzigsten Jahrhunderts versuchten Reformer in New York, Frankfurt und London, schädliche industrielle Nutzungen von Wohnvierteln zu trennen und Vermieter daran zu hindern, Arbeiter in lichtlose Mietskasernen zu pferchen. Dies waren echte öffentliche Güter. Doch irgendwann in den Nachkriegsjahrzehnten – beschleunigt in den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich und Australien durch die massenhafte Ausweitung des Wohneigentums und das daraus resultierende politische Gewicht der Eigentümerblöcke – mutierte die Bauleitplanung von einem Instrument des Gesundheitsschutzes zu einem Mechanismus der Angebotsverknappung im Wohnungsbau, der Bewahrung des „Stadtteilcharakters" (ein Begriff, der von Anfang an rassistische und klassenbezogene Ausgrenzungsbedeutungen trug) und des Schutzes der Vermögenswerte derjenigen, die bereits Eigentum besaßen.

Die politische Ökonomie dieser Transformation ist keineswegs subtil. Wohneigentümer profitieren unmittelbar von steigenden Immobilienpreisen: Ihr Nettovermögen wächst, während sie schlafen. Mieter und potenzielle Erstkäufer tragen die Kosten. Doch Wohneigentümer wählen häufiger, spenden mehr an lokale politische Kampagnen und erscheinen in einer Zahl zu Planungssitzungen, die Mieter – die mobiler und zeitlich stärker eingeschränkt sind – nicht erreichen können. Das Ergebnis ist eine systematische Verzerrung demokratischer Planungssysteme zugunsten der Etablierten und zulasten der Neuankömmlinge.

Die Folgen in den Vereinigten Staaten sind besonders gut dokumentiert. Laut einer Analyse des Independent Institute aus dem Jahr 2025 operiere der NIMBY-Aktivismus – „Not In My Back Yard"-Opposition gegen neue Wohnbauprojekte – in Kalifornien seit mindestens den 1970er-Jahren über wachstumsfeindliche Politiker, restriktive Volksinitiativen und langwierige Gerichtsverfahren. Die Analyse führt den Fall von Berkeley, Kalifornien, an, wo ein einzelnes Wohnbauprojekt acht Jahre lang blockiert worden sei, bevor die Stadt zur Zahlung von 4 Millionen US-Dollar Entschädigung verurteilt wurde, nachdem sie den Prozess verloren hatte. ✓ Gesicherte Tatsache [6] Dieselbe Analyse stellt fest, dass NIMBY-Aktivismus unberechenbare regulatorische Kosten verursache, die sowohl Bauunternehmer als auch Kreditgeber abschreckten – eine abschreckende Wirkung, die drastisch verdeutlicht wurde, als Wood Partners, eines der größten Mehrfamilienhaus-Bauunternehmen der Vereinigten Staaten, im Juli 2024 ankündigte, alle neuen Projekte in Kalifornien vollständig einzustellen. ✓ Gesicherte Tatsache [6]

Das Phänomen ist nicht allein amerikanisch. Im Vereinigten Königreich überträgt das durch den Town and Country Planning Act von 1947 geschaffene Planungssystem die Ermessensentscheidungsbefugnis an lokale Gemeinderäte – deren gewählte Mitglieder überproportional der besitzenden Klasse entstammen. In Australien haben Planungseinsprüche auf Bundesstaatsebene und Vetorechte lokaler Räte einige der teuersten Wohnungsmärkte der Welt in Sydney und Melbourne hervorgebracht – trotz reichlich verfügbarem Land. In Irland – das laut IWF die größte intergenerationelle Wohnungskluft aufweist – hat eine Kombination aus Einzelgenehmigungen für ländliches Wohnen, Grüngürtel-Beschränkungen um Dublin und Widerspruchsrechten Dritter zu chronischem Unterangebot in der Hauptstadt geführt, während die Bevölkerung des Landes weiter wächst.

Was die NIMBY-Maschinerie so dauerhaft macht, ist ihre weitgehende Unsichtbarkeit als Umverteilungsmechanismus. Bauplanungsbeschränkungen werden als Umweltschutz, Denkmalschutz, Verkehrsmanagement oder Bewahrung des Stadtteilcharakters dargestellt. Die Sprache der Ausgrenzung ist die Sprache der Fürsorge. Erst in der Gesamtbetrachtung – als ein System, das den Bau von Wohnungen an den Orten verhindert, an denen die Menschen leben wollen – wird sein umverteilender Charakter sichtbar: eine Vermögensübertragung von den Jungen, den Mobilen und den weniger Vermögenden zu den Alten, den Sesshaften und den bereits Besitzenden.

Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich, zitiert im Wohnungsmarktbericht von Santander aus dem Jahr 2025, identifiziert die abnehmende Angebotselastizität im Wohnungsbau über fünfzig Jahre als den zentralen Preistreiber weltweit. ◈ Starke Evidenz [2] Die Angebotselastizität – der Grad, in dem sich der Wohnungsbestand als Reaktion auf steigende Preise und Bevölkerungswachstum ausweiten kann – ist selbst eine Funktion der Planungsvorschriften. Wo diese Vorschriften permissiv sind, bleiben die Preise stabil. Wo sie restriktiv sind, steigen die Preise mit jedem Nachfrageschock weiter an. Die drei Städte, die in der zweiten Hälfte dieses Berichts untersucht werden – Wien, Singapur und Tokio – repräsentieren jeweils eine unterschiedliche strukturelle Lösung des Angebotselastizitätsproblems. Alle drei funktionieren. Alle drei sind politisch schwer zu replizieren.

Keine Debatte in der Wohnungsökonomie ist folgenreicher – oder aufrichtiger ungelöst – als der Wettstreit zwischen zwei strukturellen Erklärungen für die Krise. Die erste, verbunden mit Stadtökonomen in der Tradition von Edward Glaeser an der Harvard University, besagt, dass die Wohnungskrise im Kern eine Angebotskrise sei: Regierungen hätten es künstlich schwierig gemacht, Wohnungen an den Orten zu bauen, an denen die Menschen leben wollen, und die daraus resultierende Knappheit treibe die Preise in einer Weise nach oben, die durch keinerlei Finanzregulierung überwunden werden könne. Die zweite, verbunden mit kritischen Stadtstudien und heterodoxer Ökonomik, besagt, dass die Finanzialisierung des Wohnens – seine Behandlung als Anlageobjekt und Vermögensspeicher statt als Wohnstätte – sowohl die Preise als auch die politischen Reaktionen grundlegend verzerrt habe, indem sie Eigentum konzentriere, die Mietqualität senke und die untere Hälfte der Einkommensverteilung unabhängig vom Angebot vom Markt ausschließe.

Beide Positionen verfügen über seriöse wissenschaftliche Fundierung und weisen zugleich ernsthafte empirische Schwächen auf.

Die Debatte ist von Bedeutung, weil die beiden Diagnosen zu grundlegend unterschiedlichen Empfehlungen führen. Wenn das Angebot der primäre Engpass ist, besteht die richtige Reaktion darin, die Flächennutzung zu liberalisieren, die Baugenehmigungsverfahren zu straffen und mehr Wohnungen aller Eigentumsformen und Preissegmente zu bauen – in der Erwartung, dass ein erhöhtes Angebot die Preise marktweit dämpfen werde. Wenn die Finanzialisierung der primäre Treiber ist, könnten Angebotsmaßnahmen lediglich mehr Produkt für institutionelle Investoren zum Aufkaufen liefern, mit begrenztem Nutzen für Erstkäufer oder Mieter, während die richtige Reaktion in der Besteuerung spekulativen Grundbesitzes, der Beschränkung von Kurzzeitvermietungsplattformen, der Regulierung institutioneller Mietkaufmodelle und der Wiederherstellung von nichtmarktförmigem Wohnraum als großflächiger Wohnform bestehe.

Die empirische Evidenz deutet, ehrlich betrachtet, darauf hin, dass beide Kräfte real sind und ihr relatives Gewicht je nach Kontext variiert. Tokios Erfahrung – ausführlich behandelt in Abschnitt 06 – liefert den stärksten Beleg für die Angebotsthese: eine Megastadt von fast 40 Millionen Menschen, die über Jahrzehnte hinweg durch permissive Flächennutzung die Erschwinglichkeit aufrechterhielt, unabhängig von den geldpolitischen Bedingungen. Doch Tokios eigene jüngste Erfahrung, in der ein schwacher Yen und Kapitalflucht aus Chinas Immobilienkrise 2024–25 einen neuen Preisanstieg auslösten, deutet darauf hin, dass hinreichend große Finanzströme selbst ein gut konzipiertes Angebotssystem überfordern können. ◈ Starke Evidenz [10]

Wiens Modell hingegen zeigt, dass die vollständige Herauslösung von Wohnraum aus dem Markt – durch öffentliches Eigentum in großem Maßstab – die Mieten unabhängig von der Angebotselastizität drücken kann, allerdings zu fiskalischen Kosten, die eine spezifische politische Vereinbarung erfordern (eine einprozentige Lohnsteuer auf alle österreichischen Arbeitnehmer, laut der Analyse des American Enterprise Institute aus dem Jahr 2024) [9] und eigene Verzerrungen in Form von Schattenmärkten und Instandhaltungsdefiziten hervorrufen können, wie Kritiker von rechts dokumentieren.

Die umstrittene Frage, ob Angebot oder Finanzialisierung die eigentliche Ursache sei, ist selbst die Geschichte. Politische Entscheidungsträger, die nur eine Diagnose akzeptieren, werden unvollständige Maßnahmen verordnen – und die Bevölkerungsgruppen, die den Preis für unvollständige Maßnahmen zahlen, sind überwiegend die Jungen, die Mietenden und die Armen.

Die Geschichte des Wiener Wohnungsmodells beginnt in den 1920er-Jahren, in einer Stadt, die von der Sozialdemokratischen Partei Österreichs regiert wurde – einer Periode, die als Rotes Wien bekannt ist. Zwischen 1919 und 1934 errichtete die Stadtverwaltung rund 65.000 Wohnungen in 382 Anlagen, finanziert durch eine progressive kommunale Steuer auf Luxusgüter und große Wohnungen. Die berühmteste dieser Anlagen, der Karl-Marx-Hof im Bezirk Döbling, erstreckt sich über einen Kilometer, umfasst rund 1.300 Wohnungen und beherbergt seit seiner Fertigstellung 1930 ununterbrochen Wiener Bewohner. Das tut er noch immer.

Was Wien von nahezu jeder anderen westlichen Stadt unterscheidet, die Mitte des zwanzigsten Jahrhunderts sozialen Wohnungsbau errichtete, ist das, was es nicht tat: Es verkaufte nicht. Als Margaret Thatchers Right-to-Buy-Politik zwischen 1980 und 1994 1,5 Millionen Einheiten britischen Sozialwohnungsbaus in Privateigentum überführte, hielt Wien stand. Als die Welle der Sozialwohnungsprivatisierung in den 1990er- und 2000er-Jahren über Schweden, Irland und die Niederlande hinwegfegte, hielt Wien stand. Das Ergebnis ist, dass heute, laut dem offiziellen Sozialwohnungsportal der Stadt, rund 50 % der 1,9 Millionen Wiener Einwohner in geförderten Wohnungen leben – entweder in 220.000 kommunalen Gemeindebau-Einheiten oder in 200.000 genossenschaftlichen Wohnungen, die mit kommunalen Subventionen errichtet wurden. ✓ Gesicherte Tatsache [5]

Die Marktauswirkungen dieses Ausmaßes sind erheblich und gut dokumentiert. Laut einem Bericht des Climate and Community Institute vom Juni 2025 lag die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter in Wien 2023 bei 10,50 € – mehr als dreimal niedriger als die Mieten in Inner London und die niedrigste aller großen westeuropäischen Städte. ✓ Gesicherte Tatsache [11] Entscheidend ist, dass dieser preisdämpfende Effekt nicht auf den Sozialwohnungssektor beschränkt bleibt: Das schiere Volumen an unterhalb des Marktpreises liegenden Einheiten drückt die Mieten über den gesamten privaten Markt und kommt selbst denjenigen zugute, die nie eine Sozialwohnung beantragen oder erhalten. ◈ Starke Evidenz [5]

Wiens aktuelles Wohnungsbauprogramm, die Wohnbauoffensive 2024+, sieht den Bau von 22.200 neuen geförderten Wohnungen für mehr als 45.000 Menschen vor, mit einem Gesamtbudget von 2,8 Milliarden Euro einschließlich 1,1 Milliarden Euro an direkten öffentlichen Subventionen. Im Rahmen des Programms müssen zwei Drittel aller neu gewidmeten Flächen dem sozialen Wohnungsbau zugewiesen werden, und die Stadt hält derzeit rund drei Millionen Quadratmeter Land für künftige Entwicklung bereit. ◈ Starke Evidenz [12] Bemerkenswert ist, dass Wien über keine Flächennutzungskategorie für Einfamilienhäuser verfügt – ein strukturelles Fehlen, das die Art von niedrigdichter Vorstadt-Zersiedelung verhindert, die in anderen Städten sowohl hohen Flächenverbrauch als auch hohe Pendelkosten für einkommensschwächere Bewohner erzeugt. ◈ Starke Evidenz [12]

Doch Wiens Kritiker – darunter eine Analyse des American Enterprise Institute aus dem Jahr 2024 – erheben Bedenken, die eine ernsthafte Auseinandersetzung statt Abtun verdienen. Die AEI-Analyse stellt fest, dass Österreich rund 0,25 % des BIP für sozialen Wohnungsbau aufwende (der dritthöchste Anteil in der OECD), teilweise finanziert durch eine einprozentige Lohnsteuer, die allen österreichischen Arbeitnehmern unabhängig vom Einkommen auferlegt werde – ein regressiver Mechanismus, der Ressourcen von geringer entlohnten Arbeitnehmern zur Verwaltungsinfrastruktur des Wohnungssystems umverteile. ⚖ Umstritten [9]

Substanzieller noch zitiert die AEI-Analyse Forschungsergebnisse, die schätzten, dass der kommunale Wohnungsbestand der Stadt 2016 einen Instandhaltungsrückstand in Höhe des 1,6-Fachen seiner jährlichen Mieteinnahmen aufwies – ein Kapitaldefizit, das Berichten zufolge zu Verzögerungen bei der Instandhaltung geführt habe und das laut derselben Quelle dazu geführt habe, dass rund ein Drittel der kommunalen Einheiten weder über eine Zentralheizung noch über ein eigenes Badezimmer verfüge. Ein Schattenmarkt von Ablöse-Zahlungen – informelle Bargeldzahlungen von mehreren Tausend Euro, die von neuen Mietern als Gegenleistung für die Übernahme eines Sozialwohnungsvertrags verlangt würden – sei ebenfalls dokumentiert, was den Anspruch untergrabe, das System sei sowohl gerecht als auch transparent. ⚖ Umstritten [9]

Die ehrliche Bewertung Wiens ist daher weder unkritische Feier noch ideologische Ablehnung. Es ist das erfolgreichste große Sozialwohnungssystem in der westlichen Welt an den Maßstäben, die am meisten zählen – den von gewöhnlichen Menschen gezahlten Mieten – und es erreicht dies durch ein Jahrhundert politischen Engagements, das sowohl den Faschismus (der den Wohnungsbestand in den 1930er-Jahren vorübergehend beschlagnahmte) als auch die Privatisierungswelle der neoliberalen Ära überdauert hat. Die Instandhaltungsdefizite und Schattenmärkte sind reale Mängel, doch es sind Mängel eines Systems, das funktioniert; sie negieren die grundlegende Leistung nicht. Die Frage für andere Städte ist nicht, ob Wiens spezifische institutionelle Form replizierbar sei, sondern welche seiner strukturellen Merkmale – vor allem dauerhaftes öffentliches Eigentum und das Mandat zum kontinuierlichen Bau – an unterschiedliche politische Kontexte angepasst werden können.

Als das Housing and Development Board 1960 in Singapur gegründet wurde, war der Stadtstaat ein slumgeprägter kolonialer Umschlagplatz mit einem gravierenden Mangel an menschenwürdigem Wohnraum. Innerhalb von drei Jahren nach seiner Gründung hatte das HDB 21.000 Wohnungen gebaut. Innerhalb von zehn Jahren war die Wohnungskrise laut dem offiziellen HDB-Bericht gelöst. ✓ Gesicherte Tatsache [13] Heute verteilen sich mehr als eine Million HDB-Wohnungen auf 24 Stadtteile und drei Siedlungen und beherbergen rund 80 % der ansässigen Bevölkerung Singapurs, von denen 9 von 10 ihre Wohnung besitzen statt mieten. ✓ Gesicherte Tatsache [13]

Singapurs Modell ist philosophisch das Inverse des Wiener Modells: Während Wien die Vermietung zu unter Marktpreis liegenden Kosten als zentrales Gemeinwohl priorisiert, priorisiert Singapur Wohneigentum. Der Mechanismus, der massenhaftes öffentliches Wohneigentum ohne hohe Vorauszahlungen ermöglichte, ist der Central Provident Fund (CPF), ein verpflichtendes Sparsystem, in das sowohl Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer einzahlen, wobei der kombinierte Satz bis zu 34,5 % des Gehalts erreicht. CPF-Ersparnisse können direkt zur Bedienung von HDB-Hypothekenzahlungen verwendet werden, was bedeutet, dass Bewohner ihre Wohnungen mit bereits zurückgelegtem Geld erwerben konnten – was den Zugang zu Wohneigentum für Haushalte ohne Ersparnisse dramatisch erweiterte. ◈ Starke Evidenz [14]

Im Jahr 2017 erhielt das HDB 1,19 Milliarden Singapur-Dollar an öffentlichen Subventionen – ein Betrag, den die Bloganalyse der Weltbank vom März 2024 zum Singapurer Programm im Verhältnis zu dessen Umfang und Ergebnissen als bescheiden einordnet. Dieselbe Analyse hebt die bewusste Integration der HDB-Siedlungen hervor: einkommensgemischte Bauweise, hochwertiger Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr und gerechte Schulplatzvergabe. Singapurs ethnische Integrationsquoten für HDB-Siedlungen – ein charakteristisches und politisch umstrittenes Merkmal – wurden zudem dafür anerkannt, die ethnische Segregation verhindert zu haben, die den sozialen Wohnungsbau in Frankreich, Schweden und dem Vereinigten Königreich belastet. ◈ Starke Evidenz [14]

Die politischen Voraussetzungen für Singapurs Modell sind allerdings ernüchternd. Das HDB operierte unter einer Regierung mit Befugnissen zur Zwangsenteignung – der Land Acquisition Act von 1966 ermöglichte es dem Staat, Grundstücke zu unter dem Marktwert liegenden Preisen zu erwerben, was die Programmkosten drastisch senkte und das Land-Banking verhinderte, das Wohnungsmärkte in anderen Rechtsordnungen verzerrt. Singapur ist zudem ein Stadtstaat ohne Spannung zwischen kommunaler und zentraler Regierung, was die Art einheitlicher, langfristiger Politikumsetzung ermöglicht, die in föderalen Systemen oder in Städten, in denen die Planungshoheit an ein Flickwerk lokaler Räte delegiert ist, strukturell unmöglich wäre.

Kritiker des Singapurer Modells als globaler Blaupause verweisen auf diese Voraussetzungen als disqualifizierend. Die Bevölkerung des Stadtstaats von rund 5,9 Millionen, seine seit 1959 ununterbrochen regierende Einheitspartei (die People's Action Party) und das Fehlen bedeutsamer Flächennutzungsopposition machen ihn zu einem Sonderfall der demokratischen Theorie ebenso wie der Wohnungspolitik. Doch wie die Analyse der Weltbank feststellt, seien die Kernerkenntnisse des Programms – dass öffentliche Subventionen in großem Maßstab massenhaftes Wohneigentum hervorbringen können, dass Zwangssparen Hypothekenmärkte ersetzen kann, die nur Wohlhabenden zugänglich seien, und dass Integration statt Segregation bessere soziale Ergebnisse zeitige – übertragbar, selbst wenn die institutionelle Form es nicht sei.

Auch Singapur steht vor eigenen neuen Herausforderungen. Die Wiederverkaufspreise von HDB-Wohnungen sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen, da die Bevölkerung und die Einkommensniveaus des Stadtstaats gewachsen sind, was Fragen aufwirft, ob das Modell die Erschwinglichkeit für Neueinsteiger auf dem Wohnungsmarkt aufrechterhalten kann. Die Unterscheidung zwischen dem Primärmarkt (neue BTO-Wohnungen), auf dem die Preise stark subventioniert bleiben, und dem Sekundärmarkt (Wiederverkauf), auf dem die Preise beträchtlich sein können, schafft ein Zweiklassensystem, dessen Gerechtigkeitsimplikationen zunehmend auch innerhalb Singapurs selbst diskutiert werden.

Tokio ist die nach Bevölkerung größte Metropolregion der Welt, mit rund 40 Millionen Menschen im Großraum Tokio. Es ist zudem, gemessen an den Standards globaler Megastädte, bemerkenswert erschwinglich. Laut einer 2024 in der Fachzeitschrift International Journal of Innovative Science and Research Technology (IJISRT) veröffentlichten akademischen Analyse kostet eine Einzimmerwohnung in der Innenstadt Tokios rund 80.000 Yen pro Monat – etwa 500 US-Dollar zum Wechselkurs von 2024 – verglichen mit rund 4.000 US-Dollar für eine vergleichbare Einheit in Manhattan. ✓ Gesicherte Tatsache [15]

Diese Erschwinglichkeit ist nicht das Produkt einer schrumpfenden oder stagnierenden Stadt. Tokio zieht weiterhin Zuwanderer aus ganz Japan und dem Ausland an, seine Wirtschaft gehört zu den produktivsten der Welt, und seine öffentlichen Dienstleistungen – Nahverkehr, Gesundheitswesen, Bildung – zählen zu den besten aller Großstädte. Die Erschwinglichkeit ist das Produkt bewusster politischer Entscheidungen, die über drei sich gegenseitig verstärkende Mechanismen wirken, welche in der IJISRT-Analyse identifiziert wurden: die kurze physische und steuerliche Lebensdauer japanischer Gebäude (die einen raschen Wiederaufbau und kontinuierliche Angebotsergänzung fördert); eine äußerst permissive gemischte Flächennutzung, die Wohnungsbau in Gewerbe- und Leichtindustriegebieten zulässt; und eine zentral übersteuerte Baugenehmigung, die lokale NIMBY-Bewegungen faktisch neutralisierte. ◈ Starke Evidenz [15]

Der zentrale rechtliche Mechanismus ist Japans nationales Flächennutzungssystem, das 1968 eingeführt wurde und aus zwölf von der Zentralregierung definierten Nutzungszonen besteht. Wohnungsbau ist in zehn der zwölf Zonen zulässig, einschließlich Gewerbe- und Leichtindustriegebieten. Laut einer Analyse im Inroads Journal vom Januar 2024 machte dieses System es strukturell nahezu unmöglich, dass lokale Gruppen neuen Wohnungsbau blockieren konnten, und eliminierte die institutionellen Voraussetzungen für die Art von NIMBY-Bewegungen, die die Planungspolitik in den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich und Australien dominieren. ◈ Starke Evidenz [10]

Premierminister Junichiro Koizumis Urban Renaissance Policy von 2002 beschleunigte dies weiter, indem sie Umzonierungsverfahren und Baugenehmigungen straffer gestaltete und den angebotsfreundlichen Charakter des nationalen Systems verstärkte. Das Ergebnis, dokumentiert in der Analyse des Inroads Journal, war eine Periode stabiler Preise, der niedrigsten Obdachlosigkeitsrate aller großen Länder und hoher Wohnzufriedenheit in den ersten beiden Jahrzehnten des einundzwanzigsten Jahrhunderts – eine Bilanz nachhaltiger Erschwinglichkeit, die in keiner anderen großen demokratischen Stadt einen Präzedenzfall hat. ◈ Starke Evidenz [10]

Eine statistische Besonderheit der Wohnungsüberversorgung Tokios ist die schiere Anzahl leerstehender Häuser, die sie hervorgebracht hat. Daten der japanischen Regierung, zitiert in der IJISRT-Analyse, verzeichneten 2018 landesweit 8,49 Millionen leerstehende Wohneinheiten – fast doppelt so viele wie 1998 –, wobei Prognosen darauf hindeuten, dass die Zahl bis 2038 auf 23,03 Millionen steigen könnte. ◈ Starke Evidenz [15] Dies ist das Gegenteil des Knappheitsproblems, das London, Sydney und San Francisco plagt: Japan hat, in gewisser Hinsicht, relativ zu seiner demographischen Entwicklung übergebaut und einen Bestand an Akiya (verlassenen Häusern) hervorgebracht, die in ländlichen und postindustriellen Gebieten selbst zu einer planerischen und sozialen Herausforderung werden, selbst wenn die städtischen Gebiete gut versorgt bleiben.

Doch Tokios Modell steht nun vor einem neuen Stresstest. Laut der Analyse des Inroads Journal aus dem Jahr 2024 hätten die jüngste Yen-Schwäche und Kapitalflucht aus Chinas Immobilienkrise 2024–25 einen erheblichen Anstieg der Tokioter Immobilienpreise ausgelöst – angetrieben nicht durch inländische Nachfrage, sondern durch internationale Investoren, die stabile Anlagen in einer abgewerteten Währung suchten. ◈ Starke Evidenz [10] Dies stellt die Prämisse infrage, dass angebotsseitige Permissivität ausreiche, um die Erschwinglichkeit gegen hinreichend große Finanzströme aufrechtzuerhalten – und illustriert eine Begrenzung des reinen Angebotsmodells, die Befürworter der finanzialisierungsorientierten Analyse stets hervorgehoben haben.

Die Wohnungskrise im Globalen Süden ist strukturell verschieden von – wenn auch kausal verbunden mit – der Erschwinglichkeitskrise in OECD-Städten. In wohlhabenden Demokratien ist das Problem primär eines des Preises: Wohnungen existieren, doch junge und einkommensschwache Menschen können es sich nicht leisten, sie in den Städten zu mieten oder zu kaufen, in denen sich wirtschaftliche Möglichkeiten konzentrieren. In Subsahara-Afrika, Lateinamerika sowie Süd- und Südostasien ist das Problem grundlegender: Wohnungen in der erforderlichen Menge und Qualität existieren schlichtweg nicht, und die vorhandenen Unterkünfte sind häufig außerhalb formaler Regulierungsrahmen errichtet, ohne gesicherte Besitzrechte und an Standorten, die anfällig für Überschwemmungen, Krankheiten und Zwangsräumungen sind.

Laut einer Analyse des Center for Strategic and International Studies (CSIS) aus dem Jahr 2025 leben fast 240 Millionen Menschen in Afrika in informellen Siedlungen, was nahezu der Hälfte der gesamten städtischen Bevölkerung Afrikas entspricht. ✓ Gesicherte Tatsache [16] Haushalte in Subsahara-Afrika geben im Durchschnitt 43,5 % ihres Einkommens für Unterkunft aus – deutlich über dem globalen Durchschnitt von 31 % –, sodass nur stark verminderte Ressourcen für Nahrung, Bildung und Gesundheitsversorgung verbleiben. ✓ Gesicherte Tatsache [16] Afrikas Immobilienmarkt wurde 2024 mit 223,43 Milliarden US-Dollar bewertet und soll bis 2033 voraussichtlich 332,32 Milliarden US-Dollar erreichen – doch dieses Wachstum spiegelt die Aktivitäten des formalen Marktes wider, der einkommensstärkere Haushalte bedient, nicht den Bau von bezahlbarem Wohnraum in großem Maßstab für die Mehrheit der städtischen Bevölkerung.

Das lateinamerikanische Bild ist ähnlich akut. Eine Analyse aus den Jahren 2024–25, die auf Daten der Interamerikanischen Entwicklungsbank zurückgreift und in Rio Times Online veröffentlicht wurde, dokumentiert ein durchschnittliches qualitatives Wohnungsdefizit in elf lateinamerikanischen und karibischen Ländern von 23,8 % – das bedeutet, dass nahezu ein Viertel aller Wohnungen strukturell unzureichend, überbelegt oder ohne grundlegende Versorgungsleistungen ist. Das quantitative Defizit – ein reiner Mangel an Wohneinheiten – beträgt im Durchschnitt 9,6 % des Wohnungsbestands. ✓ Gesicherte Tatsache [17]

Das Marktversagen beim lateinamerikanischen Wohnungsbau ist in seiner Verteilungsdimension besonders krass. In Costa Rica werden 90 % der neuen Wohnbauten nur für die oberen 30 % der Einkommensbezieher errichtet – sodass die verbleibenden 70 % der Bevölkerung auf einen informellen Markt ausweichen, auf unzureichende Sozialwohnungsprogramme warten oder eigene Unterkünfte auf unerschlossenem Gelände errichten müssen. ✓ Gesicherte Tatsache [17] In Brasilien zeigen die im selben Bericht zitierten IDB-Daten, dass informelle Siedlungen – Favelas – um 11 % zunahmen, selbst in einer Periode, in der die Volkswirtschaft um 10 % wuchs, was bestätigt, dass wirtschaftliches Wachstum allein nicht in Wohnraumzugang für einkommensschwache städtische Bewohner mündet. In der gesamten Region siedeln sich zwei von drei Millionen jährlich neu gebildeten städtischen Haushalten in informellen Unterkünften an. ◈ Starke Evidenz [17]

Die Wohnungskrise im Globalen Süden teilt ein strukturelles Merkmal mit der OECD-Krise: Sie ist primär ein politökonomisches Versagen und kein Ressourcenmangel. Afrikas Immobilienmarkt wächst rasch; lateinamerikanische Bauindustrien sind aktiv und groß. Das Problem ist nicht ein Fehlen von Baukapazitäten, sondern ein Fehlen von Mechanismen – finanziellen, institutionellen und regulatorischen –, die diese Kapazitäten auf die Versorgung der Mehrheit statt der Minderheit lenken. Hypothekenmärkte bleiben in beiden Regionen unterentwickelt oder für einkommensschwache Haushalte unzugänglich. Sozialwohnungsprogramme, wo sie existieren, sind typischerweise unterfinanziert, schlecht gelegen (weit entfernt von Beschäftigungszentren gebaut, um Grundstückskosten zu minimieren) und mit Korruption und Klientelismus belastet. Unsichere Besitzrechte schrecken private Investitionen in informelle Siedlungen ab und setzen die Bewohner gleichzeitig dem Risiko der Räumung aus. Und die rasche Urbanisierung – angetrieben durch Klimawandel, landwirtschaftliches Scheitern und Stadt-Land-Einkommensgefälle – lässt die städtische Bevölkerung schneller wachsen, als es bisher irgendein öffentliches oder privates Wohnungsbauprogramm bewältigen konnte.

Für den Globalen Süden sind die Lehren aus Wien, Singapur und Tokio anwendbar, bedürfen jedoch der Übersetzung. Singapurs CPF-Mechanismus – verpflichtendes Sparen, das auf den Wohnungsbau gelenkt werden kann – ist wohl das am besten übertragbare Modell für Schwellenländer mit funktionierender Lohn- und Gehaltsinfrastruktur. Die Zentralisierung der Flächennutzungshoheit auf nationaler Ebene, wie Japan sie vollzog, würde die Auflösung tief verwurzelter lokaler politischer Ökonomien erfordern. Wiens Modell des dauerhaften öffentlichen Eigentums erfordert ein Maß an fiskalischer Kapazität und institutioneller Kontinuität, das die meisten Regierungen in Subsahara-Afrika derzeit nicht aufweisen. Das Fehlen einfacher Antworten macht diese Beispiele nicht irrelevant – es macht die ehrliche Analyse ihrer Voraussetzungen umso wichtiger.

Die drei in diesem Bericht untersuchten Fallstudien – Wien, Singapur und Tokio – belegen schlüssig, dass massenhafte Erschwinglichkeit von Wohnraum in großem Maßstab mit radikal unterschiedlichen Mitteln erreichbar ist. Was sie teilen, ist kein spezifisches Politikinstrument, sondern eine Reihe struktureller Bedingungen: der politische Wille, kurzfristige Interessen Etablierter zu überwinden; institutionelle Mechanismen, die eine Angebotsverknappung durch bestehende Grundeigentümer und Wohneigentümer verhindern; ein langfristiges fiskalisches Engagement, das Wahlzyklen überdauert; und ein konzeptioneller Rahmen, der Wohnraum als Gemeingut und nicht ausschließlich als Finanzanlage behandelt. Was ihnen fehlt, ist die leichte Replizierbarkeit in den demokratischen, dezentralisierten, finanzialisierten politischen Ökonomien, die den Großteil der OECD und einen großen Teil der oberen Mitteleinkommensländer kennzeichnen.

Die eigenen Daten der OECD zum sozialen Wohnungsbau verdeutlichen, wie weit die meisten wohlhabenden Länder von jedem dieser Modelle entfernt sind. Laut dem OECD-Bericht Society at a Glance 2024 spielt sozialer Wohnungsbau – definiert als mehr als 15 % des gesamten Wohnungsbestands – nur in vier OECD-Ländern eine bedeutende Rolle: den Niederlanden, Österreich, Dänemark und dem Vereinigten Königreich. ✓ Gesicherte Tatsache [4] In den Vereinigten Staaten, Kanada, Australien und dem Großteil Süd- und Osteuropas ist sozialer Wohnungsbau entweder ein Residualsystem, das nur die am stärksten Marginalisierten bedient, oder wurde weitgehend privatisiert. Dies sind die Länder, in denen die intergenerationelle Wohnungskluft am größten und die Unzufriedenheit am höchsten ist.

Was legt eine ehrliche politische Synthese nahe? Die Evidenz dieses Berichts stützt ein differenziertes Menü an Interventionen, kalibriert auf den jeweiligen politischen und fiskalischen Kontext, statt ideologischer Festlegung auf ein einziges Modell.

Für einkommensstarke OECD-Länder, in denen die politische Macht der Wohneigentümer fest verankert ist, sind die praktikabelsten kurzfristigen Interventionen jene, die innerhalb bestehender demokratischer Strukturen wirken und gleichzeitig die Anreizlandschaft schrittweise verschieben. Nationale Flächennutzungsvorgaben – die lokale NIMBY-Vetorechte überstimmen, wie Japan es 1968 tat und wie Neuseelands National Policy Statement on Urban Development es zu tun begonnen hat – reduzieren die strukturelle Fähigkeit zur Angebotsblockade, ohne eine direkte Konfrontation mit Eigentümern über Vermögenswerte zu erfordern. Bodenwertabschöpfungsmechanismen, die Planungsgewinne in die öffentliche Hand lenken statt an Grundeigentümer, können Sozialwohnungsprogramme finanzieren, ohne eine allgemeine Besteuerung im österreichischen Maßstab zu erfordern. Und die Abschaffung der steuerlichen Begünstigung von Anlageimmobilien – einschließlich Kapitalertragsvergünstigungen, negativer Absetzbarkeit und Freistellungen für hochwertige Hauptwohnsitze – reduziert den Finanzialisierungsanreiz am Rande.

Für Schwellenländer mit wachsender städtischer Bevölkerung bietet Singapurs CPF-Modell die am besten umsetzbare Vorlage: Verpflichtendes Sparen, das auf den Wohnungsbau gelenkt wird, kombiniert mit staatlichen Enteignungsbefugnissen, die Land-Banking verhindern, kann massenhaftes erschwingliches Wohneigentum bei relativ geringen laufenden Fiskalkosten hervorbringen, sobald das System eine kritische Größe erreicht hat. Die politische Voraussetzung – eine Regierung, die bereit ist, Land zu erwerben und Ersparnisse zu lenken – ist anspruchsvoll, aber nicht unmöglich; mehrere lateinamerikanische Länder, darunter Uruguay (dessen genossenschaftliches Wohnungsmodell seit 1968 funktioniert), haben Varianten dieses Ansatzes demonstriert.

Für Länder mit niedrigem Einkommen, die der akutesten Informalitätskrise gegenüberstehen, ist die unmittelbare Priorität die Besitzsicherung – die Umwandlung informeller Siedlungen von Zonen des Räumungsrisikos in stabile Gemeinschaften, in denen die Bewohner in ihre Häuser investieren können – kombiniert mit gezielter Infrastrukturbereitstellung. Die vollständige Replikation des Wiener oder Singapurer Modells in Nairobi oder Lagos ist ein Generationenprojekt. Doch die politische Entscheidung, informelle Besitzverhältnisse nicht abzusichern und sozialen Wohnungsbau in großem Maßstab nicht zu betreiben, ist selbst eine Politik – eine, deren Kosten die 240 Millionen Afrikaner tragen, die derzeit in informellen Siedlungen leben, und die Hunderte Millionen weiterer, die ihnen folgen werden, wenn die Urbanisierung sich beschleunigt.

Die vom IWF im Dezember 2024 dokumentierte intergenerationelle Kluft – 60 % der OECD-Erwachsenen im Alter von 18 bis 39 Jahren besorgt über die Erschwinglichkeit von Wohnraum, gegenüber 38 % der 55- bis 64-Jährigen – ist nicht nur ein Datenpunkt. Sie ist eine Prognose. Wenn die Kohorte der vom Wohnungsmarkt blockierten jungen Erwachsenen an Größe, politischer Salienz und Wahlgewicht zunimmt, wird sich die politische Ökonomie des Wohnens verschieben. Die Frage ist, ob sie sich schnell genug verschieben wird und in Richtung hinreichend radikaler Lösungen, um zu verhindern, dass eine weitere Generation dauerhaft aus den Städten ausgesperrt wird, die die wirtschaftliche Geographie des einundzwanzigsten Jahrhunderts bestimmen.