La crisis de la vivienda — Un fracaso estructural global

En diciembre de 2024, el Fondo Monetario Internacional publicó un retrato estadístico que cristalizó lo que los investigadores del mercado inmobiliario sospechaban desde hacía tiempo: la crisis ya no se distribuía de manera uniforme en la sociedad. Según los datos de IMF Finance & Development publicados ese mes, el 60 % de los encuestados de la OCDE de entre 18 y 39 años declararon estar preocupados por la asequibilidad de la vivienda, frente a solo el 38 % de los mayores de 55 a 64 años — una brecha intergeneracional de 22 puntos porcentuales que era más amplia en Irlanda, Canadá y Estados Unidos. ✓ Hecho establecido [1]

Estas cifras no existen de forma aislada. Una encuesta de Gallup de 2024 entre residentes de la OCDE reveló que solo el 43 % estaba satisfecho con la disponibilidad de vivienda asequible y de calidad, lo que convierte a la vivienda en el único de los cinco servicios públicos evaluados que no alcanzó una puntuación media de satisfacción superior al 50 % en 2024. El pico de insatisfacción había llegado al 52 % en 2022. ✓ Hecho establecido [3] De manera llamativa, los residentes de la OCDE se mostraban menos satisfechos con la vivienda asequible que los del resto del mundo, invirtiendo la jerarquía habitual en la prestación de servicios públicos entre naciones ricas y en desarrollo.

El contexto macroeconómico explica gran parte de ese sentimiento. Según el informe global de mercados inmobiliarios de Santander de enero de 2025, basado en datos del Banco de Pagos Internacionales, los precios reales de la vivienda a escala mundial se sitúan aproximadamente un 20 % por encima de sus niveles posteriores a la crisis financiera global, y las economías avanzadas registraron un aumento del 1 % en los precios de la vivienda en 2024 pese a años de endurecimiento monetario. ✓ Hecho establecido [2] El mismo informe señala que el BPI identifica la disminución de la elasticidad de la oferta de vivienda durante los últimos cincuenta años como el principal factor estructural de estos aumentos de precios — un hallazgo con profundas implicaciones políticas que se revisará a lo largo de este informe.

Los costes humanos van mucho más allá de la aspiración frustrada. El informe Society at a Glance 2024 de la OCDE constató que en ocho países de la OCDE, más del 40 % de los titulares de hipotecas con rentas bajas dedicaban más del 40 % de su renta disponible a la vivienda en 2022. ✓ Hecho establecido [4] Más de dos millones de personas están oficialmente contabilizadas como personas sin hogar en los países de la OCDE — una cifra que excluye a la población mucho más numerosa que vive en viviendas inadecuadas, hacinadas o precarias. Y según el análisis de Santander de 2025, la vivienda se ha convertido en la segunda barrera más citada para tener hijos en la mayoría de los países de la OCDE, vinculando directamente la crisis inmobiliaria con la emergencia demográfica del descenso de la natalidad que ahora preocupa a los gobiernos desde Seúl hasta Roma. ◈ Evidencia sólida [2]

Lo que distingue a la crisis actual es su simultaneidad. La vivienda se ha vuelto inasequible en megaciudades y en ciudades medianas, en las economías anglosajonas y en la Europa continental, tanto en modelos económicos de mercado liberal como en economías de mercado coordinadas. La generación nacida después de 1985 se enfrenta, en la mayoría de los países de la OCDE, a un mercado inmobiliario estructuralmente hostil para los compradores primerizos de un modo que sus padres no experimentaron. Comprender las razones exige rastrear dos historias entrelazadas: la captura política de los sistemas de planificación urbanística por parte de los propietarios de viviendas ya establecidos, y la transformación de la propiedad residencial en una clase de activo global.

Los orígenes de la zonificación moderna son bastante legítimos. A principios del siglo XX, reformadores en Nueva York, Fráncfort y Londres buscaron separar los usos industriales nocivos de los barrios residenciales e impedir que los propietarios hacinaran a los trabajadores en viviendas sin luz solar. Se trataba de bienes públicos genuinos. Pero en algún momento de las décadas de posguerra — acelerado en Estados Unidos, el Reino Unido y Australia por la extensión masiva de la propiedad de vivienda y el consiguiente peso político de los bloques de propietarios — la zonificación mutó de instrumento de salud pública a mecanismo para restringir la oferta de vivienda, preservar el carácter del barrio (una expresión que ha acarreado connotaciones excluyentes de clase y raza desde su origen) y proteger el valor patrimonial de quienes ya poseían propiedades.

La economía política de esta transformación no es sutil. Los propietarios se benefician directamente de la subida de los precios de la vivienda: su patrimonio neto aumenta mientras duermen. Los inquilinos y los aspirantes a comprar por primera vez soportan el coste. Pero los propietarios votan en mayor proporción, donan más a las campañas políticas locales y acuden a las reuniones de planificación urbanística en un número que los inquilinos — más móviles y con menos tiempo disponible — no pueden igualar. El resultado es un sesgo sistemático en los sistemas democráticos de planificación a favor de los propietarios establecidos y en contra de los recién llegados.

Las consecuencias en Estados Unidos han sido particularmente bien documentadas. Según un análisis de 2025 del Independent Institute, el activismo NIMBY — Not In My Back Yard, oposición a nuevas promociones residenciales — opera en California desde al menos la década de 1970 a través de políticos antigrowth, iniciativas electorales restrictivas y litigios prolongados. El análisis cita el caso de Berkeley, California, donde un único proyecto de viviendas fue bloqueado durante ocho años antes de que la ciudad fuera condenada a pagar 4 millones de dólares en restituciones tras perder en los tribunales. ✓ Hecho establecido [6] El mismo análisis señala que el fenómeno NIMBY añade costes regulatorios impredecibles que disuaden tanto a constructores como a prestamistas — un efecto disuasorio drásticamente ilustrado cuando Wood Partners, uno de los mayores promotores multifamiliares de Estados Unidos, anunció en julio de 2024 que dejaba de realizar todos los nuevos proyectos en California por completo. ✓ Hecho establecido [6]

El fenómeno no es exclusivamente estadounidense. En el Reino Unido, el sistema de planificación establecido por la Town and Country Planning Act de 1947 otorga poder discrecional de decisión a los ayuntamientos locales, cuyos miembros electos provienen desproporcionadamente de la clase propietaria. En Australia, los recursos de planificación a nivel estatal y los vetos de los ayuntamientos han producido algunos de los mercados inmobiliarios más caros del mundo en Sídney y Melbourne, pese a la abundancia de terreno. En Irlanda — que registró la mayor brecha intergeneracional de vivienda según el FMI — una combinación de permisos de construcción aislados en zonas rurales, restricciones de cinturón verde en torno a Dublín y derechos de objeción para terceros ha producido un déficit crónico de oferta en la capital mientras la población del país crece.

Lo que hace tan duradera a la maquinaria NIMBY es que resulta en gran medida invisible como mecanismo redistributivo. Las restricciones de zonificación se presentan como protección medioambiental, preservación del patrimonio, gestión del tráfico o carácter del barrio. El lenguaje de la exclusión es el lenguaje del cuidado. Solo cuando se observa en conjunto — como un sistema que impide la construcción de viviendas en los lugares donde la gente quiere vivir — se revela su carácter redistributivo: una transferencia de riqueza de los jóvenes, los móviles y los menos acomodados hacia los mayores, los establecidos y los ya propietarios.

El Banco de Pagos Internacionales, citado en el informe de vivienda de Santander de 2025, identifica la disminución de la elasticidad de la oferta de vivienda durante cincuenta años como el principal factor del aumento de precios a nivel mundial. ◈ Evidencia sólida [2] La elasticidad de la oferta — el grado en que el parque de viviendas puede expandirse en respuesta al aumento de los precios y la población — es en sí misma una función de las normas de planificación. Donde esas normas son permisivas, los precios son estables. Donde son restrictivas, los precios suben en escalera con cada choque de demanda. Las tres ciudades examinadas en la segunda mitad de este informe — Viena, Singapur y Tokio — representan cada una una solución estructural diferente al problema de la elasticidad de la oferta. Las tres funcionan. Las tres son políticamente difíciles de replicar.

Ningún debate en la economía de la vivienda es más trascendental — ni más genuinamente irresoluto — que la pugna entre dos explicaciones estructurales de la crisis. La primera, asociada a economistas urbanos en la tradición de Edward Glaeser en Harvard, sostiene que la crisis de la vivienda es fundamentalmente una crisis de oferta: los gobiernos han dificultado artificialmente la construcción de viviendas en los lugares donde la gente quiere vivir, y la consiguiente escasez impulsa los precios al alza de un modo que ningún grado de regulación financiera puede superar. La segunda, asociada a los estudios urbanos críticos y la economía heterodoxa, sostiene que la financiarización de la vivienda — su tratamiento como activo de inversión y depósito de valor en lugar de un lugar para vivir — ha distorsionado fundamentalmente tanto los precios como la respuesta política, concentrando la propiedad, degradando la calidad del alquiler y expulsando del mercado a la mitad inferior de la distribución de rentas, independientemente de la oferta.

Ambas posiciones cuentan con un respaldo académico serio y con problemas empíricos igualmente serios.

El debate importa porque los dos diagnósticos conducen a prescripciones profundamente diferentes. Si la oferta es la restricción principal, la respuesta correcta es liberalizar la zonificación, agilizar la aprobación de planes y construir más viviendas de todos los regímenes y rangos de precio, con la expectativa de que el aumento de la oferta suavice los precios en todo el mercado. Si la financiarización es el motor principal, las medidas del lado de la oferta pueden simplemente suministrar más producto para que los inversores institucionales lo absorban, con un beneficio limitado para los compradores primerizos o los inquilinos, mientras que la respuesta correcta implica gravar la propiedad especulativa del suelo, restringir las plataformas de alquiler a corto plazo, regular la compra institucional para alquiler y restaurar la vivienda fuera del mercado como opción de tenencia a gran escala.

La evidencia empírica, examinada con honestidad, sugiere que ambas fuerzas son reales y que su peso relativo varía según el contexto. La experiencia de Tokio — examinada en detalle en la Sección 06 — proporciona la evidencia más sólida a favor de la tesis de la oferta: una megaciudad de casi 40 millones de habitantes que mantuvo la asequibilidad mediante una zonificación permisiva durante décadas, independientemente de las condiciones monetarias. Pero la propia experiencia reciente de Tokio, en la que la debilidad del yen y la fuga de capitales de la crisis inmobiliaria china desencadenaron un nuevo repunte de la inasequibilidad en 2024-25, sugiere que flujos financieros suficientemente grandes pueden desbordar incluso un sistema de oferta bien diseñado. ◈ Evidencia sólida [10]

El modelo de Viena, a la inversa, demuestra que retirar la vivienda del mercado por completo — mediante la propiedad pública a gran escala — puede contener los alquileres con independencia de la elasticidad de la oferta, pero a un coste fiscal que requiere un acuerdo político específico (un impuesto del 1 % sobre los salarios de todos los trabajadores austriacos, según el análisis del American Enterprise Institute de 2024) [9] y puede generar sus propias distorsiones en forma de mercados paralelos y déficits de mantenimiento, como documentan los críticos desde la derecha.

La cuestión disputada de si la oferta o la financiarización es la causa raíz es, en sí misma, la historia. Los responsables políticos que acepten solo un diagnóstico prescribirán remedios incompletos — y las poblaciones que pagan el precio de los remedios incompletos son, abrumadoramente, los jóvenes, los inquilinos y los pobres.

La historia del modelo de vivienda de Viena comienza en la década de 1920, en una ciudad gobernada por el Partido Socialdemócrata de Austria — un período conocido como Rotes Wien, o la Viena Roja. Entre 1919 y 1934, el gobierno municipal construyó aproximadamente 65.000 apartamentos en 382 complejos, financiados mediante un impuesto municipal progresivo sobre bienes de lujo y grandes apartamentos. El más célebre de estos complejos, Karl-Marx-Hof en el distrito de Döbling, se extiende a lo largo de más de un kilómetro, contiene aproximadamente 1.300 apartamentos y ha albergado a residentes vieneses de forma ininterrumpida desde su finalización en 1930. Y sigue haciéndolo.

Lo que distingue a Viena de casi todas las demás ciudades occidentales que construyeron vivienda social a mediados del siglo XX es lo que no hizo: no vendió. Cuando la política de Right to Buy de Margaret Thatcher transfirió 1,5 millones de viviendas sociales británicas a la propiedad privada entre 1980 y 1994, Viena se mantuvo firme. Cuando la ola de privatización de la vivienda social se extendió por Suecia, Irlanda y los Países Bajos en las décadas de 1990 y 2000, Viena se mantuvo firme. El resultado es que hoy, según el portal oficial de vivienda social de la ciudad, aproximadamente el 50 % de los 1,9 millones de residentes de Viena viven en viviendas subvencionadas — ya sea en 220.000 unidades municipales Gemeindebau o en 200.000 pisos cooperativos construidos con subvenciones municipales. ✓ Hecho establecido [5]

Las consecuencias para el mercado de esta escala son sustanciales y están bien documentadas. Según un informe de junio de 2025 del Climate and Community Institute, el alquiler medio por metro cuadrado en Viena en 2023 era de 10,50 € — más de tres veces inferior a los alquileres del centro de Londres, y el más bajo de cualquier gran ciudad de Europa Occidental. ✓ Hecho establecido [11] De manera crucial, este efecto moderador de los precios no se limita al sector de vivienda social: el mero volumen de unidades por debajo del precio de mercado contiene los alquileres en todo el mercado privado, beneficiando incluso a quienes nunca solicitan ni obtienen una vivienda social. ◈ Evidencia sólida [5]

El programa actual de vivienda de Viena, la Wohnbauoffensive 2024+ (Ofensiva de Vivienda 2024+), se compromete a construir 22.200 nuevos apartamentos subvencionados para más de 45.000 personas, con un presupuesto total de 2.800 millones de euros que incluye 1.100 millones en subvenciones públicas directas. Bajo el programa, dos tercios de todo el suelo recalificado deben destinarse a vivienda social, y la ciudad posee actualmente aproximadamente tres millones de metros cuadrados de suelo para desarrollo futuro. ◈ Evidencia sólida [12] Cabe destacar que Viena carece de cualquier categoría de zonificación para viviendas unifamiliares — una ausencia estructural que impide el tipo de expansión suburbana de baja densidad que en otras ciudades genera tanto un alto consumo de suelo como elevados costes de transporte para los residentes de menores ingresos. ◈ Evidencia sólida [12]

Sin embargo, los críticos de Viena — incluido un análisis de 2024 del American Enterprise Institute — plantean preocupaciones que merecen un compromiso serio y no un descarte. El análisis del AEI señala que Austria gasta aproximadamente el 0,25 % del PIB en vivienda social (la tercera proporción más alta de la OCDE), financiada en parte mediante un impuesto del 1 % sobre los salarios de todos los trabajadores austriacos independientemente de sus ingresos, lo que constituye un mecanismo regresivo que transfiere recursos de los trabajadores peor pagados a la infraestructura administrativa del sistema de vivienda. ⚖ Controvertido [9]

De manera más sustantiva, el análisis del AEI cita investigaciones que estiman que el parque de vivienda pública de la ciudad afrontaba en 2016 un déficit de mantenimiento equivalente a 1,6 veces sus ingresos anuales por alquiler — un déficit de capital que supuestamente forzó retrasos en el mantenimiento y que, según la misma fuente, ha dejado a aproximadamente un tercio de las unidades municipales sin calefacción central ni baño privado. También se documenta un mercado paralelo de pagos Ablöse — transferencias informales de miles de euros exigidas a los nuevos inquilinos como precio por heredar un arrendamiento social — que socava la afirmación de que el sistema es a la vez equitativo y transparente. ⚖ Controvertido [9]

La evaluación honesta de Viena no es, por tanto, ni una celebración acrítica ni un descarte ideológico. Es el sistema de vivienda social a gran escala más exitoso del mundo occidental según los indicadores que más importan — los alquileres que pagan las personas corrientes — y lo logra gracias a un siglo de compromiso político que ha sobrevivido tanto al fascismo (que se apoderó temporalmente del parque de viviendas en la década de 1930) como a la ola privatizadora de la era neoliberal. Sus carencias de mantenimiento y sus mercados paralelos son defectos reales, pero son defectos de un sistema que funciona; no anulan el logro fundamental. La pregunta para otras ciudades no es si la forma institucional específica de Viena es replicable, sino cuáles de sus características estructurales — sobre todo, la propiedad pública permanente y el mandato de construir de forma continua — pueden adaptarse a contextos políticos diferentes.

Cuando el Housing and Development Board se creó en Singapur en 1960, la ciudad-Estado era un entrepôt colonial plagado de barrios marginales con una grave escasez de viviendas dignas. En tres años desde su fundación, el HDB había construido 21.000 pisos. En diez años, según el propio relato oficial del HDB, la crisis de la vivienda se había resuelto. ✓ Hecho establecido [13] Hoy, más de un millón de pisos HDB se distribuyen en 24 ciudades y tres urbanizaciones, albergando aproximadamente al 80 % de la población residente de Singapur, de los cuales 9 de cada 10 son propietarios de su piso en lugar de inquilinos. ✓ Hecho establecido [13]

El modelo de Singapur es filosóficamente el inverso del de Viena: mientras Viena prioriza el alquiler a un coste inferior al del mercado como bien social esencial, Singapur prioriza la propiedad. El mecanismo que hizo posible la propiedad masiva de vivienda pública sin grandes pagos iniciales es el Central Provident Fund (CPF), un plan de ahorro obligatorio al que contribuyen tanto empleadores como empleados, con una tasa combinada de hasta el 34,5 % del salario. Los ahorros del CPF pueden utilizarse directamente para el pago de la hipoteca del HDB, lo que significa que los residentes podían adquirir sus pisos utilizando dinero que ya habían reservado — ampliando drásticamente el acceso a la propiedad para hogares sin ahorros previos. ◈ Evidencia sólida [14]

En 2017, el HDB recibió 1.190 millones de dólares singapurenses en subvenciones públicas — una cifra que el análisis del Banco Mundial de marzo de 2024 sobre el programa de Singapur contextualiza como modesta en relación con la escala y los resultados del programa. El mismo análisis destaca la integración deliberada de las urbanizaciones HDB: diseño de ingresos mixtos, acceso a transporte público de calidad y asignación equitativa de plazas escolares. Las cuotas de integración racial de Singapur para las urbanizaciones HDB — una característica distintiva y políticamente controvertida — también se han reconocido como un mecanismo eficaz para prevenir la segregación étnica que ha afectado a la vivienda social en Francia, Suecia y el Reino Unido. ◈ Evidencia sólida [14]

Las precondiciones políticas del modelo de Singapur son, sin embargo, severas. El HDB operaba bajo un gobierno con poderes de adquisición obligatoria de suelo — la Land Acquisition Act de 1966 permitió al Estado adquirir terrenos a precios inferiores a los de mercado, reduciendo drásticamente el coste del programa e impidiendo el acaparamiento de suelo que distorsiona los mercados inmobiliarios en otras jurisdicciones. Singapur es además una ciudad-Estado sin tensión entre gobierno municipal y central, lo que permite el tipo de implementación política unificada y a largo plazo que resulta estructuralmente imposible en sistemas federales o en ciudades donde la autoridad de planificación está descentralizada en un mosaico de ayuntamientos.

Los críticos del modelo de Singapur como plantilla global señalan estas precondiciones como descalificadoras. La población de la ciudad-Estado, de aproximadamente 5,9 millones de habitantes, su partido gobernante único (el People's Action Party ha gobernado sin interrupción desde 1959) y la ausencia de oposición significativa al uso del suelo la convierten en un caso atípico tanto en la teoría democrática como en la política de vivienda. Pero como señala el análisis del Banco Mundial, las ideas centrales del programa — que la subvención pública a escala puede producir propiedad de vivienda masiva, que el ahorro obligatorio puede sustituir a los mercados hipotecarios accesibles solo para los ricos y que la integración en lugar de la segregación produce mejores resultados sociales — son transferibles incluso cuando la forma institucional no lo es.

Singapur también afronta sus propias presiones emergentes. Los precios de reventa de los pisos HDB han aumentado significativamente en los últimos años a medida que la población y los niveles de ingresos de la ciudad-Estado han crecido, lo que plantea interrogantes sobre si el modelo puede mantener la asequibilidad para los nuevos entrantes en el mercado de la vivienda. La distinción entre el mercado primario (nuevos pisos BTO), donde los precios siguen estando fuertemente subvencionados, y el mercado secundario (reventa), donde los precios pueden ser sustanciales, crea un sistema de dos niveles cuyas implicaciones de equidad se debaten cada vez más dentro de la propia Singapur.

Tokio es el área metropolitana más grande del mundo por población, con aproximadamente 40 millones de personas viviendo en el Gran Tokio. También es, según los estándares de las megaciudades globales, extraordinariamente asequible. Según un análisis académico de 2024 publicado en el International Journal of Innovative Science and Research Technology (IJISRT), un apartamento de un dormitorio en el centro de Tokio se alquila por aproximadamente 80.000 yenes al mes — unos 500 dólares al tipo de cambio de 2024 — frente a aproximadamente 4.000 dólares por una unidad equivalente en Manhattan. ✓ Hecho establecido [15]

Esta asequibilidad no es producto de una ciudad en declive o estancada. Tokio sigue atrayendo migrantes de todo Japón y del extranjero, su economía sigue siendo una de las más productivas del mundo y sus servicios públicos — transporte, sanidad, educación — se encuentran entre los mejores de cualquier gran ciudad. La asequibilidad es producto de decisiones políticas deliberadas, que operan a través de tres mecanismos mutuamente reforzantes identificados en el análisis del IJISRT: la corta vida útil física y fiscal de las viviendas japonesas (que fomenta la reconstrucción rápida y la adición continua de oferta); una zonificación de usos mixtos extraordinariamente permisiva que permite vivienda en zonas comerciales e industriales ligeras; y la aprobación de desarrollo centralizada que neutralizó efectivamente los movimientos NIMBY locales. ◈ Evidencia sólida [15]

El mecanismo legal central es el sistema nacional de zonificación de Japón, establecido en 1968 y compuesto por doce zonas de uso del suelo definidas por el gobierno central. La vivienda está permitida en diez de las doce zonas, incluidas las zonas comerciales y de industria ligera. Según un análisis de enero de 2024 en Inroads Journal, este sistema hacía estructuralmente casi imposible que grupos locales bloquearan la nueva construcción residencial, eliminando las precondiciones institucionales para el tipo de movimientos NIMBY que dominan la política de planificación en Estados Unidos, el Reino Unido y Australia. ◈ Evidencia sólida [10]

La Política de Renacimiento Urbano del primer ministro Junichiro Koizumi de 2002 aceleró aún más el proceso al agilizar los procedimientos de rezonificación y la aprobación de permisos de construcción, reforzando el carácter permisivo de la oferta del sistema nacional. El resultado, documentado en el análisis de Inroads Journal, fue un período de precios estables, la tasa más baja de personas sin hogar de cualquier gran país y una alta satisfacción con la vivienda durante las dos primeras décadas del siglo XXI — un historial de asequibilidad sostenida sin precedentes en ninguna gran ciudad democrática. ◈ Evidencia sólida [10]

Una curiosidad estadística de la abundancia de vivienda en Tokio es el número ingente de viviendas vacías que ha producido. Los datos del gobierno japonés, citados en el análisis del IJISRT, registraron 8,49 millones de unidades de vivienda vacantes en todo Japón en 2018 — casi el doble de la cifra de 1998 — con proyecciones que sugieren que la cifra podría alcanzar los 23,03 millones para 2038. ◈ Evidencia sólida [15] Es el reverso del problema de escasez que aflige a Londres, Sídney y San Francisco: Japón ha construido, en ciertos aspectos, en exceso respecto a su trayectoria demográfica, produciendo un parque de akiya (viviendas abandonadas) que se están convirtiendo en un problema urbanístico y social en las zonas rurales y posindustriales, incluso mientras las zonas urbanas siguen bien abastecidas.

Pero el modelo de Tokio afronta ahora una nueva prueba de estrés. Según el análisis de Inroads Journal de 2024, la reciente debilidad del yen y la fuga de capitales de la crisis inmobiliaria china han desencadenado un significativo repunte de los precios inmobiliarios en Tokio en 2024-25 — impulsado no por la demanda doméstica sino por inversores internacionales que buscan activos estables en una moneda depreciada. ◈ Evidencia sólida [10] Esto cuestiona la premisa de que la permisividad del lado de la oferta es suficiente para mantener la asequibilidad frente a flujos financieros suficientemente grandes — e ilustra una limitación del modelo puro de oferta que los defensores del análisis centrado en la financiarización siempre han señalado.

La crisis de la vivienda en el Sur Global es estructuralmente distinta de — aunque causalmente conectada con — la crisis de asequibilidad en las ciudades de la OCDE. En las democracias ricas, el problema es fundamentalmente de precio: las viviendas existen, pero los jóvenes y las personas de menores ingresos no pueden permitirse alquilarlas o comprarlas en las ciudades donde se concentra la oportunidad económica. En el África subsahariana, América Latina y el sur y sudeste asiático, el problema es más fundamental: las viviendas en la cantidad y calidad necesarias simplemente no existen, y las que existen se construyen con frecuencia fuera de los marcos regulatorios formales, sin seguridad de tenencia y en ubicaciones vulnerables a inundaciones, enfermedades y desalojos forzosos.

Según un análisis de 2025 del Center for Strategic and International Studies (CSIS), cerca de 240 millones de personas en África viven en asentamientos informales, lo que constituye casi la mitad de toda la población urbana africana. ✓ Hecho establecido [16] Los hogares del África subsahariana gastan en promedio un 43,5 % de sus ingresos en vivienda — muy por encima de la media mundial del 31 % — lo que deja recursos severamente reducidos para alimentación, educación y sanidad. ✓ Hecho establecido [16] El mercado inmobiliario africano estaba valorado en 223.430 millones de dólares en 2024 y se proyecta que alcance los 332.320 millones para 2033 — pero este crecimiento refleja las actividades del mercado formal que atiende a los hogares de mayores ingresos, no la construcción de vivienda asequible a escala para la mayoría de los residentes urbanos.

El panorama latinoamericano es igualmente grave. Un análisis de 2024-25 basado en datos del Banco Interamericano de Desarrollo y publicado en Rio Times Online documenta un déficit cualitativo medio de vivienda en once países de América Latina y el Caribe del 23,8 % — lo que significa que casi una cuarta parte de las viviendas son estructuralmente inadecuadas, están hacinadas o carecen de servicios básicos. El déficit cuantitativo — una escasez absoluta de unidades habitacionales — promedia el 9,6 % del parque de viviendas. ✓ Hecho establecido [17]

El fallo del mercado en la vivienda latinoamericana es particularmente evidente en su dimensión distributiva. En Costa Rica, el 90 % de las nuevas viviendas se construyen para solo el 30 % superior de los perceptores de ingresos — dejando al 70 % restante de la población a merced de un mercado informal, la espera por programas de vivienda social inadecuados o la autoconstrucción en terrenos sin servicios. ✓ Hecho establecido [17] En Brasil, los datos del BID citados en el mismo análisis muestran que los asentamientos informales — las favelas — aumentaron un 11 % incluso durante un período en el que la economía nacional creció un 10 %, lo que confirma que el crecimiento económico por sí solo no se traduce en acceso a la vivienda para los residentes urbanos de menores ingresos. En toda la región, dos de cada tres millones de nuevos hogares urbanos formados anualmente se instalan en viviendas informales. ◈ Evidencia sólida [17]

La crisis de la vivienda en el Sur Global comparte una característica estructural con la crisis de la OCDE: es fundamentalmente un fallo de economía política más que un fallo de recursos. El mercado inmobiliario africano crece rápidamente; las industrias de construcción latinoamericanas son activas y grandes. El problema no es la ausencia de capacidad constructora, sino la ausencia de mecanismos — financieros, institucionales y regulatorios — que dirijan esa capacidad hacia la vivienda para la mayoría en lugar de para la minoría. Los mercados hipotecarios siguen estando subdesarrollados o siendo inaccesibles para los hogares de menores ingresos en ambas regiones. Los programas de vivienda social, donde existen, suelen estar infrafinanciados, mal ubicados (construidos lejos de los centros de empleo para minimizar los costes del suelo) y lastrados por la corrupción y el clientelismo. La inseguridad de la tenencia del suelo disuade la inversión privada en asentamientos informales mientras expone simultáneamente a los residentes al desalojo. Y la rápida urbanización — impulsada por el cambio climático, la crisis agrícola y los diferenciales de renta rural-urbana — añade población urbana más rápido de lo que cualquier programa de vivienda público o privado ha podido igualar hasta ahora.

Para el Sur Global, las lecciones de Viena, Singapur y Tokio son aplicables pero requieren traducción. El mecanismo del CPF de Singapur — ahorro obligatorio que puede dirigirse hacia la vivienda — es quizá el modelo más transferible a los países en desarrollo de renta media con infraestructura de nóminas funcional. Centralizar la autoridad de zonificación a nivel nacional, como hizo Japón, requeriría desmantelar economías políticas locales profundamente arraigadas. El modelo vienés de propiedad pública permanente requiere un nivel de capacidad fiscal y continuidad institucional que la mayoría de los gobiernos del África subsahariana no poseen actualmente. La ausencia de respuestas fáciles no invalida estos ejemplos — hace más importante un análisis honesto de sus precondiciones.

Los tres estudios de caso examinados en este informe — Viena, Singapur y Tokio — demuestran de forma concluyente que la asequibilidad masiva de la vivienda a escala es alcanzable por medios radicalmente diferentes. Lo que comparten no es un instrumento político específico, sino un conjunto de condiciones estructurales: la voluntad política de anteponerse a los intereses cortoplacistas de los propietarios establecidos; mecanismos institucionales que impiden la restricción de la oferta por parte de propietarios de suelo y vivienda existentes; un compromiso fiscal a largo plazo que sobrevive a los ciclos electorales; y un marco conceptual que trata la vivienda como un bien social y no exclusivamente como un activo financiero. Lo que les falta es una replicabilidad sencilla en las economías políticas democráticas, descentralizadas y financiarizadas que caracterizan a la mayor parte de la OCDE y a gran parte del mundo de renta media-alta.

Los propios datos de la OCDE sobre vivienda social ilustran cuán lejos están la mayoría de los países ricos de cualquiera de estos modelos. Según el informe Society at a Glance 2024 de la OCDE, la vivienda social desempeña un papel importante — definido como más del 15 % del parque total de viviendas — en solo cuatro países de la OCDE: los Países Bajos, Austria, Dinamarca y el Reino Unido. ✓ Hecho establecido [4] En Estados Unidos, Canadá, Australia y la mayor parte del sur y este de Europa, la vivienda social es un sistema residual que atiende solo a los más marginados o ha sido sustancialmente privatizada. Estos son los países donde la brecha generacional de vivienda es más amplia y la insatisfacción más alta.

¿Qué sugiere una síntesis política honesta? La evidencia de este informe respalda un menú diferenciado de intervenciones calibrado según el contexto político y fiscal, en lugar de la adhesión ideológica a un solo modelo.

Para los países de renta alta de la OCDE donde el poder político de los propietarios está consolidado, las intervenciones más viables a corto plazo son las que operan dentro de las estructuras democráticas existentes mientras desplazan gradualmente el panorama de incentivos. Los mandatos nacionales de zonificación — que anulan los puntos de veto locales NIMBY como hizo Japón en 1968 y como la National Policy Statement on Urban Development de Nueva Zelanda ha comenzado a intentar — reducen la capacidad estructural de obstrucción de la oferta sin requerir una confrontación directa con los propietarios sobre el valor de sus activos. Los mecanismos de captura de valor del suelo, que dirigen las plusvalías urbanísticas a las arcas públicas en lugar de a los propietarios del suelo, pueden financiar programas de vivienda social sin necesidad de una tributación general a la escala austriaca. Y poner fin al tratamiento fiscal favorable de la propiedad de inversión — incluidas las preferencias de ganancias de capital, el apalancamiento fiscal negativo y las exenciones de la residencia principal para propiedades de alto valor — reduce el incentivo a la financiarización en el margen.

Para los países de renta media con poblaciones urbanas en crecimiento, el modelo del CPF de Singapur ofrece la plantilla más viable: ahorro obligatorio dirigido a la vivienda, combinado con poderes estatales de adquisición de suelo que impiden el acaparamiento, puede producir propiedad de vivienda asequible masiva a un coste fiscal corriente relativamente bajo una vez que el sistema alcanza escala. La precondición política — un gobierno dispuesto a adquirir suelo y a dirigir el ahorro — es exigente pero no imposible; varios países latinoamericanos, incluido Uruguay (cuyo modelo de vivienda cooperativa funciona desde 1968), han demostrado variantes de este enfoque.

Para los países de renta baja que afrontan la crisis de informalidad más aguda, la prioridad inmediata es la seguridad de la tenencia — convertir los asentamientos informales de zonas de riesgo de desalojo en comunidades estables donde los residentes puedan invertir en sus viviendas — combinada con la provisión focalizada de infraestructuras. La plena réplica de Viena o Singapur en Nairobi o Lagos es un proyecto generacional. Pero la elección política de no asegurar las tenencias informales y de no construir vivienda social a escala es en sí misma una política — una cuyo coste lo soportan los 240 millones de africanos que actualmente viven en asentamientos informales y los cientos de millones más que se les unirán a medida que la urbanización se acelere.

La brecha intergeneracional documentada por el FMI en diciembre de 2024 — el 60 % de los adultos de la OCDE de entre 18 y 39 años preocupados por la asequibilidad de la vivienda, frente al 38 % de los mayores de 55 a 64 — no es simplemente un dato estadístico. Es una previsión. A medida que la cohorte de jóvenes adultos atrapados por la vivienda crece en tamaño, relevancia política y peso electoral, la economía política de la vivienda se desplazará. La pregunta es si se desplazará con la rapidez suficiente, y hacia soluciones suficientemente radicales, para evitar que otra generación quede permanentemente excluida de las ciudades que definen la geografía económica del siglo XXI.