住宅危機――世界的な構造的失敗

2024年12月、国際通貨基金（IMF）は、住宅研究者たちが長年にわたり懸念してきた事実を明確に示すデータを発表した。住宅危機はもはや社会全体に均等に分布するものではなくなっているという事実である。同月公表されたIMF「Finance & Development」誌のデータによれば、OECD加盟国の調査回答者のうち18歳から39歳の層の60%が住宅の購入可能性について懸念を示したのに対し、55歳から64歳の層では38%にとどまり、22パーセントポイントという世代間格差が生じた。この格差はアイルランド、カナダ、米国において最も顕著であった。✓ Established [1]

これらの数値は孤立した現象ではない。2024年にOECD加盟国居住者を対象に実施されたGallup調査では、良質で手頃な住宅の入手可能性に満足していると答えた回答者はわずか43%にとどまった。これは住宅が、2024年において測定された5つの公共サービスのうち、満足度の中央値が50%を超えなかった唯一のサービスであることを意味する。不満足度のピークは2022年の52%であった。✓ Established [3] 注目すべきことに、OECD加盟国の居住者は世界の他の地域の居住者よりも手頃な住宅に対する満足度が低く、富裕国と途上国の間における公共サービス提供の通常の序列が逆転している。

こうした感情的な反応の背景には、マクロ経済的な文脈が深く関わっている。国際決済銀行（BIS）のデータを援用したSantanderの2025年1月刊行グローバル住宅市場報告書によれば、世界の実質住宅価格は世界金融危機後の水準を約20%上回っており、先進諸国経済においては数年にわたる金融引き締めにもかかわらず2024年も1%の上昇を記録した。✓ Established [2] 同報告書はさらに、BISが過去50年間にわたる住宅供給弾力性の低下を価格上昇の中心的な構造的要因として特定していることを指摘しており、この知見は本報告書全体を通じて繰り返し検討されることになる政策上の重大な含意を持つ。

その人的代償は、満たされない願望の次元を大きく超えるものである。OECDの『図表でみる社会 2024』報告書によれば、8つのOECD加盟国において、低所得の住宅ローン保有者の40%超が2022年に可処分所得の40%以上を住宅費に充当していた。✓ Established [4] OECD加盟国においては200万人超が公式にホームレスとして計上されているが、この数字には、不適切・過密・不安定な住宅に居住する、はるかに大規模な人口は含まれていない。また、Santanderの2025年分析によれば、住宅は大半のOECD加盟国において出生抑制要因の第2位に浮上しており、ソウルからローマに至るまで各国政府が深刻な政策課題として取り組む少子化という人口統計学的危機と住宅危機を直結させている。◈ Strong Evidence [2]

現在の危機が際立っているのは、その同時多発性にある。住宅の購入困難は、大都市圏においても中規模都市においても、英語圏の入植者経済においても欧州大陸においても、自由市場型と調整型のいずれの経済モデルの下でも生じている。1985年以降に生まれた世代は、大半のOECD加盟国において、親世代が直面しなかった形で、新規購入者にとって構造的に不利な住宅市場に直面している。その原因を理解するためには、二つの相互に絡み合う歴史を辿ることが必要となる。すなわち、既存の住宅所有者による都市計画制度の政治的囲い込みと、住宅用不動産のグローバルな資産クラスへの変容という二つの歴史である。

現代ゾーニングの起源は、それ自体として正当なものであった。20世紀初頭、ニューヨーク、フランクフルト、ロンドンの改革者たちは、有害な工業用途を住宅地から分離し、家主が労働者を日当たりの悪い長屋に詰め込むことを防ごうとした。これらは真正な公共財であった。しかし、戦後の数十年の間に——米国、英国、オーストラリアでは住宅所有の大衆化とそれに伴う住宅所有者層の政治的発言力の増大によって加速されながら——ゾーニングは公衆衛生上の手段から、住宅供給を制限し、「近隣の特性」（この表現はその誕生当初から人種的・階級的排除の意味を帯びていた）を保全し、既に不動産を所有する者の資産価値を守るためのメカニズムへと変質していった。

この変容の政治経済学は、微妙なものでも曖昧なものでもない。住宅所有者は住宅価格の上昇から直接的な利益を受ける。眠っている間にも純資産が増加するのである。賃借人や将来の新規購入者はその費用を負担する。しかし住宅所有者は、より高い投票率を示し、地方の政治献金においても多くを拠出し、計画審議会にも積極的に出席する。一方、より移動性が高く時間的拘束の強い賃借人は、そのような参加を維持することができない。その結果として、民主主義的な都市計画制度において、既存の居住者に有利で新参者に不利な体系的な偏りが生じている。

米国における影響は特に詳細に記録されている。Independent Instituteの2025年分析によれば、NIMBY活動——新規住宅開発に対する「我が家の裏庭には御免だ」式の反対運動——は、少なくとも1970年代以降、成長抑制を志向する政治家、制限的な住民投票、そして長期にわたる訴訟を通じてカリフォルニア州で機能してきた。同分析は、カリフォルニア州バークレーにおいて、ある住宅プロジェクトが8年間にわたって阻止され続け、最終的に市側が敗訴して400万ドルの賠償金を支払うよう命じられた事例を引用している。✓ Established [6] 同分析はまた、NIMBYismが予測不可能な規制コストを生じさせることで建設業者と融資機関双方の意欲を削ぐと指摘しており、この抑止効果は、米国最大の集合住宅開発業者の一つであるWood Partnersが2024年7月にカリフォルニア州での全新規プロジェクトからの撤退を発表したことによって劇的なかたちで示された。✓ Established [6]

この現象は米国に限られるものではない。英国では、1947年の都市農村計画法によって確立された計画制度が、裁量的な意思決定権限を地方議会に付与しており、その議員の大半は住宅所有者階層から不均衡に多く選出されている。オーストラリアでは、州レベルの計画審査と地方議会の拒否権が、広大な土地が存在するにもかかわらず、シドニーとメルボルンを世界で最も住宅価格の高い都市の一部に押し上げた。IMFが最も大きな世代間格差を記録したアイルランドでは、農村部における個別住宅建設許可の慣行、ダブリン周辺のグリーンベルト規制、そして第三者による異議申立権が組み合わさることで、人口が増加し続けているにもかかわらず首都における慢性的な住宅不足をもたらしている。

NIMBYという機械がかくも持続的であるのは、それが再分配メカニズムとしてほとんど不可視であるためだ。ゾーニング規制は、環境保護、文化遺産の保全、交通管理、あるいは地域の特性の維持として提示される。排除の言語は、配慮の言語である。総体として——人々が居住を望む場所での住宅建設を妨げるシステムとして——眺めて初めて、その再分配的な性格が明らかになる。すなわち、若年層、移動性の高い層、富裕でない層から、高齢層、定住した層、既に不動産を所有する層への富の移転である。

Santanderの2025年住宅報告書に引用された国際決済銀行（BIS）は、過去50年間にわたる住宅供給弾力性の低下を世界的な価格上昇の中心的な要因として特定している。◈ Strong Evidence [2] 住宅供給弾力性——価格上昇や人口増加に対応して住宅ストックが拡大できる度合い——は、それ自体が計画規制の産物である。規制が許容的な都市では価格が安定し、規制が制限的な都市では需要ショックのたびに価格が上昇する。本報告書の後半で検討する三都市——ウィーン、シンガポール、東京——はそれぞれ、供給弾力性の問題に対する異なる構造的解決策を体現している。三つはいずれも機能している。そして三つはいずれも、政治的に再現することが困難である。

住宅経済学において、この危機の構造的説明をめぐる二つの立場の間の論争ほど、帰結において重大であり、かつ真に未解決のものはない。第一の立場は、ハーバード大学のEdward Glaeserの系譜に連なる都市経済学者たちと関連づけられるものであり、住宅危機は本質的に供給の危機であるとする。すなわち、政府が人々の居住を望む場所での住宅建設を人為的に困難にしており、その結果生じる希少性が、いかなる金融規制によっても克服し得ない形で価格を押し上げているという立場である。第二の立場は、批判的都市研究と異端派経済学と関連づけられるものであり、住宅の金融化——居住の場ではなく投資資産・富の保蔵手段としての住宅の扱い——が、価格と政策対応の双方を根本的に歪め、所有の集中をもたらし、賃貸住宅の質を抑制し、供給面の対応の如何にかかわらず所得分布の下位半分を市場から排除しているという立場である。

双方の立場には真摯な学術的裏づけと真摯な実証的問題がある。

この論争が重要なのは、二つの診断が根本的に異なる処方へと導くためである。供給が主たる制約であるとすれば、正しい対応は、ゾーニングの自由化、開発許可手続きの効率化、あらゆる所有形態・価格帯での住宅建設の促進であり、供給の増加が市場全体にわたって価格を軟化させるという期待の下に実施される。金融化が主たる要因であるとすれば、供給面の措置は単に機関投資家が吸収するための商品をさらに供給するだけに終わり、新規購入者や賃借人にとっての便益は限定的なものにとどまる。その場合の正しい対応は、投機的な土地所有への課税、短期賃貸プラットフォームの規制、機関投資家による賃貸向け不動産取得の規制、そして非市場的住宅を大規模な入居形態の選択肢として復元することとなる。

誠実に検討された実証的証拠が示唆するのは、両者の力が共に実在しており、その相対的な比重は文脈によって異なるということである。第06節で詳述する東京の経験は、供給論に最も強力な証拠を提供する。人口約4,000万人のこのメガシティは、金融情勢の如何にかかわらず、数十年にわたる寛容なゾーニングを通じて住宅の手頃さを維持してきた。しかし東京自身の最近の経験——円安と中国の不動産危機からの資本逃避が2024〜25年における新たな住宅価格上昇を引き起こした——は、十分に大規模な資金の流入が、よく設計された供給システムをも圧倒しうることを示唆している。◈ Strong Evidence [10]

対照的にウィーンのモデルは、住宅を市場から完全に切り離すこと——大規模な公的所有を通じて——が、供給弾力性とは無関係に賃料を抑制できることを示している。ただしそれは、特定の政治的合意（American Enterprise Instituteの2024年分析によれば、すべてのオーストリア人労働者に課される1%の賃金税）[9]を要し、また右派の批評家が記録するように、影の市場と維持管理の不足という形で独自の歪みをもたらしうる。

供給と金融化のいずれが根本的原因であるかという論争の未解決な状況それ自体が、一つの物語である。一方の診断のみを受け入れた政策立案者は、不完全な処方を行うことになる。そして不完全な処方の代償を払う人々は、圧倒的に若年層、賃借人、そして貧困層である。

ウィーンの住宅モデルの物語は、1920年代、オーストリア社会民主党によって統治されたこの都市から始まる。この時代は「赤いウィーン（Rotes Wien）」として知られている。1919年から1934年にかけて、市政府は382の複合施設に約65,000戸のアパートを建設した。その財源は、奢侈品と大型アパートへの累進的な市税であった。これらの複合施設の中で最も著名なのは、Döbling区にあるKarl-Marx-Hofである。1キロメートルを超える長さに及ぶこの建築は、約1,300戸のアパートを含み、1930年の竣工以来今日まで継続してウィーン市民の居住の場となっている。

ウィーンが20世紀中頃に社会住宅を建設した他のほぼすべての西洋都市と異なる点は、それが行わなかったことにある。すなわち、売却しなかったという点である。マーガレット・サッチャーの「購入権（Right to Buy）」政策が1980年から1994年にかけて英国の公営住宅150万戸を私有化した際も、ウィーンは揺るがなかった。1990年代から2000年代にかけて、スウェーデン、アイルランド、オランダで社会住宅の民営化の波が押し寄せた際も、ウィーンは揺るがなかった。その結果として、市の公式住宅ポータルによれば、現在ウィーンの190万人の居住者の約50%が補助住宅に居住しており、220,000戸の市営「Gemeindebau」住宅か、あるいは市の補助金によって建設された200,000戸の協同組合型住宅に暮らしている。✓ Established [5]

この規模がもたらす市場への影響は実質的であり、十分に記録されている。Climate and Community Instituteの2025年6月報告書によれば、2023年のウィーンの平均賃料は1平方メートル当たり10.50ユーロであり——これはロンドン中心部の賃料の3倍以上低い水準であり、西ヨーロッパの主要都市の中で最低である。✓ Established [11] 重要なのは、この価格抑制効果が社会住宅セクターのみにとどまらないことである。膨大な量の市場以下の価格の住宅が存在することで、民間市場全体にわたる賃料が抑制されており、社会住宅に申請したことも入居したこともない人々もその恩恵を受けている。◈ Strong Evidence [5]

ウィーンの現行住宅プログラム「Wohnbauoffensive 2024+（住宅攻勢2024+）」は、45,000人超のための22,200戸の新規補助住宅の建設を約束しており、総予算は28億ユーロ（うち直接公的補助金11億ユーロ）である。このプログラムの下では、新規ゾーニング指定された土地の3分の2が社会住宅に配分されなければならず、市は現在、将来の開発のために約300万平方メートルの土地を保有している。◈ Strong Evidence [12] 特筆すべきことに、ウィーンには一戸建て住宅向けのゾーニング区分が存在しない。この構造的不在が、他の都市において低所得居住者にとって高い土地消費と高い移動コストをもたらす低密度郊外スプロールを防いでいる。◈ Strong Evidence [12]

しかし、American Enterprise Instituteの2024年分析を含むウィーンへの批判は、退けるのではなく真摯に受け止めるに値する懸念を提起している。AEIの分析は、オーストリアが社会住宅にGDP比約0.25%を支出しており（OECD内第3位の比率）、その財源の一部として、所得にかかわらずすべてのオーストリア人労働者に課される1%の賃金税が充てられていると指摘する。これは低賃金労働者から住宅システムの行政インフラへの資源移転という逆進的なメカニズムである。⚖ Contested [9]

より実質的な論点として、AEIの分析は、2016年時点で市の公共住宅ストックが直面していた維持管理の不足が年間賃料収入の1.6倍に相当するという推計を引用している。この資本不足が維持管理の遅延を余儀なくさせたとされており、同資料によれば市営住宅の約3分の1が中央暖房または専用浴室を欠いている状態にあるとされる。また、「Ablöse」と呼ばれる影の市場——社会的入居権を引き継ぐ対価として新入居者に数千ユーロの非公式な現金支払いが要求される慣行——についても記録されており、このシステムが公平かつ透明であるとの主張を損なうものとなっている。⚖ Contested [9]

ウィーンに対する公正な評価は、したがって、無批判な称賛でも、イデオロギー的な否定でもない。それは、最も重要な指標——普通の人々が実際に支払う賃料——において西洋世界で最も成功した大規模社会住宅システムであり、ファシズム（1930年代に一時的に住宅ストックを接収した）とネオリベラル時代の民営化の波の双方を生き延びた一世紀にわたる政治的コミットメントによってその成果を達成している。維持管理の不足と影の市場は現実の欠陥であるが、それらは機能するシステムの欠陥であり、根本的な達成を否定するものではない。他の都市にとっての問いは、ウィーンの特定の制度的形態が複製可能かどうかではなく、その構造的特徴のうち——とりわけ恒久的な公的所有と継続的建設の責務——いずれが異なる政治的文脈に適応可能かということである。

1960年にシンガポールでHousing and Development Board（住宅開発庁）が設立されたとき、この都市国家は深刻な良質住宅不足を抱えたスラムの蔓延する植民地的中継貿易港であった。HDBは設立からわずか3年以内に21,000戸のフラットを建設した。HDB自身の公式な記録によれば、設立から10年以内に住宅危機は解消された。✓ Established [13] 今日、24の住宅タウンと3つのエステートに100万戸超のHDBフラットが分布し、シンガポールの居住人口の約80%が居住しており、そのうち10人に9人は賃借人ではなく所有者である。✓ Established [13]

シンガポールのモデルは哲学的にウィーンと対極にある。ウィーンが市場以下のコストでの賃貸を核心的な社会的財として優先するのに対し、シンガポールは持ち家所有を優先する。多額の頭金なしに大規模な公的持ち家所有を可能にしたメカニズムは、中央積立基金（CPF）である。これは雇用主と被用者の双方が拠出する強制貯蓄制度であり、合算拠出率は給与の最大34.5%に達する。CPF貯蓄はHDBの住宅ローン返済に直接充当できるため、居住者はすでに積み立てた資金を用いてフラットを購入することができ、貯蓄を持たない世帯にとっての所有へのアクセスを劇的に拡大した。◈ Strong Evidence [14]

2017年、HDBは11億9,000万シンガポール・ドルの公的補助金を受け取った。世界銀行の2024年3月付けシンガポール・プログラム分析ブログはこの金額を、プログラムの規模と成果に対して控えめなものとして位置づけている。同分析は、HDB住宅団地の意図的な統合設計を強調している。混合所得設計、高品質の公共交通へのアクセス、公平な学校配置がその特徴である。HDB住宅団地における人種的統合割当——独特であり、かつ政治的に論争を呼ぶ特徴——もまた、フランス、スウェーデン、英国の社会住宅を苦しめてきた民族的分断を防いだ要因として評価されている。◈ Strong Evidence [14]

しかしながら、シンガポールのモデルの政治的前提条件は、極めて明確なものである。HDBは強制的な土地収用権限を持つ政府の下で運営された。1966年の土地収用法は、市場価格以下での土地収用を国家に認め、プログラムのコストを劇的に引き下げ、他の法域で住宅市場を歪める土地の囲い込みを防いだ。シンガポールはまた、基礎自治体と中央政府の間の緊張が存在しない都市国家であり、連邦制の下や、計画権限が地方議会のモザイクに分権化された都市においては構造的に不可能な、統一的かつ長期的な政策実施を可能にしている。

グローバルな模範としてのシンガポール・モデルへの批判者たちは、これらの前提条件を失格要因として指摘する。この都市国家の人口は約590万人であり、単一の与党（People's Action Partyは1959年以来一貫して政権を担ってきた）が存在し、実質的な土地利用上の反対勢力が不在であることは、住宅政策と同様に民主主義理論においても異例の存在である。しかし世界銀行の分析が指摘するように、このプログラムの核心的な知見——大規模な公的補助が大衆的持ち家所有を生み出しうること、強制貯蓄が富裕層のみがアクセスできる住宅ローン市場の代替となりうること、そして分断ではなく統合がより良い社会的成果をもたらすこと——は、制度的形態が転用できない場合においても移転可能である。

シンガポールはまた、独自の新興圧力に直面している。この都市国家の人口と所得水準の上昇に伴い、HDBフラットの中古市場価格は近年大幅に上昇しており、このモデルが住宅市場への新規参入者に対して手頃な価格を維持できるかどうかという問いを提起している。価格が大幅に補助される一次市場（新規BTO住宅）と、価格が相当高額になりうる二次市場（中古市場）の間の区別は、その公平性への含意がシンガポール国内でも議論される二層構造を生み出している。

東京は人口規模において世界最大の都市圏であり、東京大都市圏には約4,000万人が居住している。同時に、世界の巨大都市の水準に照らせば、東京は驚くほど手頃な住宅価格を維持している。2024年に国際革新科学技術研究誌（IJISRT）に掲載された学術分析によれば、東京都心部のワンルームマンションの賃料は月額約8万円——2024年の為替レートで概ね500米ドルに相当する——であり、マンハッタンの同等物件の約4,000米ドルと比較して際立った差異を示している。✓ Established [15]

この住宅費の手頃さは、衰退あるいは停滞する都市がもたらした結果ではない。東京は国内外からの移住者を引き続き受け入れ、経済は世界有数の生産性を維持しており、交通・医療・教育といった公共サービスはいかなる主要都市と比較しても最高水準にある。この住宅の手頃な価格は、IJISRT分析が特定した相互補完的な三つのメカニズムを通じて機能する意図的な政策選択の産物である。すなわち、日本の住宅が持つ短い物理的・財政的耐用年数（急速な建替えと継続的な供給増加を促す）、住宅を商業地域および軽工業地域にも認める極めて許容的な複合用途ゾーニング、そして事実上NIMBYの動きを無力化した中央主導の開発許可権限の行使である。◈ Strong Evidence [15]

制度的中核をなす法的仕組みは、1968年に制定された日本の全国ゾーニング制度であり、中央政府が定めた12種類の用途地域から構成される。住宅は12地域のうち10地域において許可されており、商業地域および軽工業地域も含まれる。2024年1月にInroads Journalに掲載された分析によれば、この制度は構造的に、地域団体が新規住宅建設を阻止することをほぼ不可能にし、米国・英国・オーストラリアの計画行政を支配してきたNIMBY運動の制度的前提条件を根本から排除した。◈ Strong Evidence [10]

小泉純一郎首相の2002年「都市再生政策」は、用途変更手続きおよび建築確認申請の審査を迅速化することでこの流れをさらに加速させ、国家制度が持つ供給促進的な性格を強化した。Inroads Journal分析が記録するその結果として、21世紀最初の20年間にわたって価格の安定、主要国中最低水準のホームレス率、そして高い住宅満足度が実現した——これは大規模民主主義都市において前例のない持続的な住宅の手頃さの記録である。◈ Strong Evidence [10]

東京の住宅豊富さに関連する統計的な逆説として、その結果として生じた空き家の膨大な数が挙げられる。IJISRT分析が引用する日本政府データによれば、2018年に全国で849万戸の空き家が記録されており、これは1998年の数値のほぼ倍に達し、2038年には2,303万戸に達する可能性が予測されている。◈ Strong Evidence [15] これはロンドン・シドニー・サンフランシスコを苦しめる供給不足問題の正反対である。日本はある意味において人口動態の趨勢に対して建設し過ぎており、農村部や産業衰退地域において空き家（廃棄された住宅）が計画上・社会上の課題となっている一方、都市部においては依然として住宅が十分に供給されている。

しかし東京モデルは今、新たな試練に直面している。Inroads Journalの2024年分析によれば、円安の進行と中国の不動産危機からの資本逃避が、2024〜25年における東京の不動産価格の顕著な上昇を引き起こしており、これは国内需要ではなく、通貨価値が下落した市場に安定資産を求める国際投資家によって主導されている。◈ Strong Evidence [10] これは、十分に大規模な金融的資金フローに対しては供給側の許容性だけでは住宅の手頃さを維持するに足りないという前提に疑問を呈するものであり、金融化重視の分析を支持する論者が常々指摘してきた純粋な供給モデルの限界を如実に示している。

グローバル・サウスにおける住宅危機は、OECD諸国の住宅費高騰危機とは構造的に異なるが、因果的には連関している。豊かな民主主義国家においては、問題は主として価格の問題である——住宅は存在するが、若者や低所得層が経済的機会の集積する都市においてそれを賃借または購入する資力を持たない。サハラ以南アフリカ、ラテンアメリカ、南アジアおよび東南アジアにおいては、問題はより根本的である。必要とされる量と質の住宅がそもそも存在せず、現存する住宅の多くは正式な規制の枠外で建設されており、安定した居住権を欠き、洪水・疾病・強制退去の危険に晒された場所に立地している。

戦略国際問題研究所（CSIS）による2025年の分析によれば、アフリカにおける非公式居住地の居住者数は約2億4,000万人に上り、アフリカの都市人口全体のほぼ半数を占めている。✓ Established [16] サハラ以南アフリカの世帯は平均して収入の43.5%を住居費に充当しており、世界平均の31%を大幅に上回り、食料・教育・医療に充てるべき資源を著しく圧迫している。✓ Established [16] アフリカの不動産市場は2024年に2,234億3,000万ドル規模と評価され、2033年までに3,323億2,000万ドルに達すると予測されているが、この成長は高所得世帯を対象とするフォーマル市場の活動を反映したものであり、都市居住者の大多数を対象とした大規模な手頃な価格の住宅建設を意味するものではない。

ラテンアメリカの状況も同様に深刻である。米州開発銀行（IDB）のデータに基づき Rio Times Online に掲載された2024〜25年の分析は、中南米カリブ諸国11カ国における質的住宅不足の平均を23.8%と記録している——すなわちほぼ4軒に1軒の住宅が構造的に不十分であり、過密であるか、基本的サービスを欠いている。量的不足——住宅戸数の絶対的不足——は住宅ストックの平均9.6%に達している。✓ Established [17]

ラテンアメリカにおける住宅の市場の失敗は、その分配的側面において特に顕著である。コスタリカでは、新規住宅建設の90%が所得上位30%の層のみを対象として建設されており、残る70%の人口はインフォーマル市場で活路を見出すか、不十分な社会住宅プログラムを待つか、あるいは未整備の土地に自力で住宅を建設するかという選択を迫られている。✓ Established [17] ブラジルでは、同分析が引用するIDBデータが、国民経済が10%成長した期間においてもインフォーマル居住地——ファヴェーラ——が11%増加したことを示しており、経済成長だけでは低所得都市居住者の住宅へのアクセス改善には直結しないことを確認している。地域全体として、毎年新たに形成される100万世帯のうち3分の2がインフォーマルな住宅に居住することとなっている。◈ Strong Evidence [17]

グローバル・サウスの住宅危機は、OECD諸国の危機と一つの構造的特徴を共有している。それは主として資源の失敗ではなく、政治経済の失敗であるという点である。アフリカの不動産市場は急速に成長しており、ラテンアメリカの建設産業は活発かつ大規模である。問題は建設能力の欠如ではなく、その能力を少数ではなく多数のための住宅供給へと方向付ける金融的・制度的・規制的仕組みの欠如にある。住宅ローン市場は両地域において低所得世帯には未発達あるいはアクセス不能のままである。社会住宅プログラムは、存在する場合においても、典型的には資金不足に陥り、土地コストを最小化するため雇用の集積地から遠隔地に立地し、腐敗と縁故主義の弊害を抱えている。土地所有権の不安定さは非公式居住地への民間投資を阻む一方で、居住者を強制退去の危険に晒し続けている。そして、気候変動・農業の失敗・農村都市間の所得格差に起因する急速な都市化が、いかなる公共・民間の住宅プログラムもこれまで対応し切れていない速度で都市人口を増加させ続けている。

グローバル・サウスにとって、ウィーン・シンガポール・東京の教訓は適用可能であるが、文脈への翻訳が必要である。シンガポールのCPF制度——住宅に充当可能な強制的貯蓄——は、機能する給与行政インフラを有する中所得発展途上国に最も移転可能なモデルであろう。日本が1968年に実施したような国家レベルへのゾーニング権限の集中は、深く根付いた地域政治経済の解体を要する。ウィーンの恒久的公有制モデルは、サハラ以南アフリカ政府の多くが現時点では保有していない水準の財政能力と制度的継続性を必要とする。容易な答えが存在しないことは、これらの事例を無意味にするものではない——むしろその前提条件についての誠実な分析をより重要なものとする。

本報告書が検討した三つの事例研究——ウィーン・シンガポール・東京——は、大規模かつ持続的な住宅の手頃さが根本的に異なる手段によって達成可能であることを決定的に示している。それらが共有するのは特定の政策手段ではなく、一連の構造的条件である。すなわち、短期的な既存受益者層の利益を超越する政治的意思、既存の土地所有者および住宅所有者による供給制限を防ぐ制度的メカニズム、選挙サイクルを超えて持続する長期的財政コミットメント、そして住宅を排他的な金融資産としてではなく社会的財として捉える概念的枠組みである。しかしいずれのモデルも、OECD諸国の大半および上位中所得国の多くを特徴付ける民主的・分権的・金融化された政治経済において容易に複製できるものではない。

OECDが社会住宅に関して独自に収集したデータは、大多数の富裕国がいかにこれらのモデルからかけ離れた位置にあるかを示している。OECDのSociety at a Glance 2024によれば、社会住宅が主要な役割を果たしている——総住宅ストックの15%超を占めると定義される——OECD加盟国はわずか四カ国：オランダ・オーストリア・デンマーク・英国のみである。✓ Established [4] 米国・カナダ・オーストラリアおよび南欧・東欧の大部分において、社会住宅は最も周縁化された層のみを対象とする残余的制度となっているか、大幅に民営化されてしまっている。これらこそが、世代間の住宅格差が最も拡大し不満が最も高い国々である。

誠実な政策総合分析は何を示唆するか。本報告書のエビデンスは、単一モデルへのイデオロギー的固執ではなく、政治的・財政的文脈に応じて調整された介入策の選択肢メニューを支持している。

住宅所有者の政治的影響力が固定化された高所得OECD諸国においては、最も実行可能な近期的介入策は、資産価値について住宅所有者と直接対立することなく、既存の民主的構造の中で機能しながら誘因の地平を漸進的に変革するものである。日本が1968年に実施し、ニュージーランドの都市開発に関する国家政策方針が試み始めているように、地方のNIMBY的拒否権を超越する全国的ゾーニング義務付けは、供給阻害の構造的能力を低下させる。開発利益を土地所有者ではなく公的資金に還元する「土地価値還元」メカニズムは、オーストリア規模の一般課税を必要とせずに社会住宅プログラムに財源を供給することができる。そして投資用不動産への優遇税制——キャピタルゲイン優遇、ネガティブギアリング、高価値物件に対する主たる居住地免税——の廃止は、金融化の誘因を制度の周縁から削減する。

急速に増加する都市人口を抱える中所得国に対しては、シンガポールのCPF制度が最も実行可能なテンプレートを提供する。住宅に充当される強制貯蓄と、土地の囲い込みを防ぐ国家的土地取得権限を組み合わせることで、制度が一定規模に達した後は比較的低い継続的財政コストで、大規模かつ手頃な価格の持家取得を実現できる。政治的前提条件——土地を取得し貯蓄を誘導する意志を持つ政府——は要求が高いものの不可能ではない。ウルグアイ（1968年以来機能し続けている住宅協同組合モデルを有する）を含む複数のラテンアメリカ諸国が、このアプローチの変形を実証してきた。

最も深刻なインフォーマリティ危機に直面する低所得国においては、即時的優先課題は居住権の安全保障である——非公式居住地を強制退去リスクの地帯から、居住者が住宅への投資を行うことができる安定したコミュニティへと転換すること——そして標的化されたインフラ整備との組み合わせである。ナイロビやラゴスにおいてウィーンやシンガポールを完全に複製することは一世代をかけた事業である。しかし、非公式な居住権を保障しないこと、そして大規模な社会住宅を建設しないことという政治的選択それ自体が一つの政策であり——その費用は現在非公式居住地に暮らす2億4,000万人のアフリカ人、そして都市化の加速に伴い同様の状況に置かれることになるさらに数億人が負担するものである。

IMFが2024年12月に記録した世代間格差——OECD加盟国の18〜39歳成人の60%が住宅の手頃さを懸念しているのに対し、55〜64歳では38%にとどまる——は、単なる一つのデータポイントではない。それは一つの予測である。住宅へのアクセスを阻まれた若年成人層がその規模・政治的顕在性・選挙上の比重を増すにつれて、住宅をめぐる政治経済は変容するであろう。問題は、その変容が十分な速度で、そして21世紀の経済地理を規定する都市から別の世代が恒久的に排除されることを防ぐに足る急進的な解決策へと向かって、生じるかどうかである。