Nueve millones de casas vacías: la crisis de las akiya en Japón, por dentro

La cifra procede de la Oficina de Estadística de Japón, que examina el parque residencial del país cada cinco años. Sus resultados definitivos, publicados en septiembre de 2024, registraron 65.047.000 viviendas, de las cuales 9.002.000 estaban vacías, 513.000 más que las 8.489.000 de 2018 [1]. La tasa de desocupación pasó del 13,6 % al 13,8 %, y tanto el número absoluto como la proporción son los más altos desde que existen registros ✓ Hecho establecido [2]. En Japón hay más viviendas que hogares desde 1968, y en 2023 había 1,16 viviendas por cada hogar [1]. En un país cuya población lleva 14 años consecutivos disminuyendo [51], ese excedente ha dejado de ser un colchón. Es un residuo: la huella física de familias que se marcharon, que envejecieron hasta acabar en una residencia o que murieron sin nadie que ocupara su lugar [3]. La akiya, la casa vacía, se ha convertido en la unidad de medida más visible de la despoblación japonesa.

El propio resumen de la Oficina es de una franqueza inusual. Las viviendas vacías, señala, han aumentado sin interrupción y prácticamente se han duplicado en los 30 años que van de 1993 a 2023 [1]. En 1993 Japón contaba con unos 4,5 millones de viviendas desocupadas; tres décadas después tiene el doble, mientras la población nacional ha tocado techo y ha empezado a descender [3]. El aumento no se ha limitado a las aldeas remotas. Tokio es la prefectura con mayor número absoluto de viviendas vacías, cerca de 900.000, un 35 % más que las aproximadamente 665.000 de 2003, y Osaka ronda las 700.000 [52]. Sin embargo, la mayor parte de las viviendas vacías de la capital son pisos de alquiler a la espera de un nuevo inquilino. La tasa de desocupación cuenta una historia geográfica distinta de la cifra bruta, y es la tasa, no el recuento, la que revela dónde la despoblación está causando daños estructurales a pueblos y aldeas.

Las prefecturas rurales y periféricas encabezan la clasificación. Tokushima registró una tasa de desocupación del 21,3 %; Wakayama, del 21,2 %; Kagoshima, del 20,5 %; Yamanashi, del 20,4 %; Kochi, del 20,3 %, y Nagano, del 20,1 % [1]. En el extremo opuesto, Saitama se situó en el 9,3 %, Okinawa en el 9,4 %, Kanagawa en el 9,8 % y Tokio en el 10,9 % ✓ Hecho establecido [1]. En una amplia franja del oeste y el centro de Japón está vacía aproximadamente una de cada cinco viviendas, frente a una de cada diez en el entorno de la capital. La diferencia no se explica por hábitos constructivos distintos ni por métodos de encuesta diferentes. Sigue casi al milímetro el mapa de los lugares que han abandonado los jóvenes y en los que se han quedado los mayores [3] [9]. Las prefecturas con más viviendas vacías son también las de población más envejecida y con menos mujeres jóvenes, el indicador que utilizan los demógrafos para juzgar si una comunidad es capaz de renovarse.

La cifra de 9 millones exige un matiz importante. Casi la mitad —4.436.000 viviendas— corresponde a parque de alquiler corriente a la espera de inquilino, un rasgo habitual de cualquier mercado inmobiliario [1]. Otra parte la forman viviendas en venta y segundas residencias. La categoría que más importa es la que la Oficina denomina «otras viviendas vacías»: las que no se alquilan, no se venden y no se usan como residencia vacacional. En 2023 sumaban 3.856.000, 369.000 más que cinco años antes, y equivalían al 5,9 % de todo el parque ✓ Hecho establecido [1]. El análisis de Nippon.com sobre los datos preliminares concluyó que esta categoría representaba el 42,8 % del total de viviendas vacías, frente al 32,1 % de 2003, y que explicaba el 72 % del aumento registrado desde 2018 [3]. Este es el problema de las akiya en sentido estricto: casas que simplemente han dejado de usarse, sin ningún plan para su futuro y, a menudo, sin que nadie esté decidiendo activamente nada sobre ellas.

Las casas unifamiliares dominan ese núcleo. Del total de viviendas unifamiliares vacías, el 80,9 % —2.851.000— pertenece a la categoría de «otras» [1]. La pauta remite a un ciclo vital concreto. Una casa familiar se construye en los años sesenta, setenta u ochenta; los hijos se marchan a la ciudad para estudiar en la universidad o para trabajar; los padres envejecen, ingresan en una residencia o mueren, y la casa pasa a unos herederos que viven en otra parte y no le encuentran ningún uso [3] [5]. Nippon.com resumió la dinámica sin rodeos: cuando los padres que viven lejos se trasladan a una residencia o fallecen, a las familias les resulta difícil deshacerse de la vivienda y la dejan vacía [3]. Nada en esa secuencia exige un fallo de las políticas públicas. Basta con que una generación de propietarios se quede sin herederos en el lugar, que es exactamente lo que los datos demográficos muestran en la mayor parte del país.

Las perspectivas apuntan a más de lo mismo. En junio de 2024, el Nomura Research Institute proyectó que la tasa de desocupación de Japón podría alcanzar alrededor del 25 % en 2043, con unos 18,61 millones de viviendas vacías, a menos que se aceleren las demoliciones y los cambios de uso ◈ Evidencia sólida [4]. Estimó además que las casas unifamiliares vacías deterioradas —viviendas ya en mal estado físico— eran 820.000 en 2023 y podrían llegar a 1,65 millones en 2043 [4]. Las proyecciones de este tipo dependen de supuestos sobre construcción y demolición, y un escenario anterior de Nomura que preveía 21,7 millones de viviendas vacías en 2033, en torno al 33 % del parque, se ha revisado posteriormente a la baja [43]. Pero ninguna proyección creíble muestra que la cifra vaya a disminuir. La pregunta que examina este informe no es, por tanto, si Japón tendrá más casas vacías, sino qué les ocurre a los lugares donde se levantan y si alguna de las medidas que ha ensayado el Estado está a la altura de la magnitud del problema.

Empecemos por el valor. La fiscalidad y las prácticas del mercado japonés tratan la casa de madera como un activo que se consume. Su vida útil legal a efectos de amortización es de 22 años, y en el mercado de segunda mano una casa unifamiliar de madera suele valorarse en casi cero al cabo de unos 20 años, de modo que se vende al precio del solar que ocupa [12]. Yuki Akiyama, de la Universidad de la Ciudad de Tokio, describió en 2024 la dimensión cultural de este fenómeno: en Japón, cuanto más nueva es la casa, más alto es el precio al que se vende [5]. Una casa construida en 1975 en una localidad en declive vale, por tanto, poco como edificio y a menudo poco como solar. Para los herederos es menos un activo que un pasivo, con gastos de mantenimiento, seguros y una factura fiscal anual [43]. La respuesta racional ante un activo de valor negativo es no tocarlo, y muchos herederos hacen exactamente eso.

El segundo elemento es el propio mercado. Japón tiene un mercado de vivienda usada inusualmente pequeño. Un estudio de 2023 del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT) comparó el peso de la vivienda usada en el conjunto de las transacciones residenciales: un 14,5 % en Japón en 2018, frente al 81,0 % en Estados Unidos, el 85,9 % en el Reino Unido y el 69,8 % en Francia ◈ Evidencia sólida [13]. Los compradores esperan obra nueva, los bancos y los tasadores fijan los precios en consecuencia y las constructoras siguen ofreciéndola. El Nomura Research Institute registró 800.000 viviendas iniciadas en el ejercicio fiscal 2023 y prevé 770.000 en el ejercicio 2030 y 580.000 en el de 2040 [4]. Un país con una población en descenso sigue construyendo cientos de miles de viviendas nuevas cada año, mientras las más antiguas van quedando en desuso sin hacer ruido. Lo nuevo y lo abandonado son las dos caras del mismo mercado.

El tercer elemento es fiscal. Desde 1973, el suelo residencial sobre el que se levanta una vivienda disfruta de una reducción del impuesto sobre activos fijos, el equivalente japonés del IBI: las parcelas pequeñas, de hasta 200 metros cuadrados por vivienda, tributan sobre una sexta parte de su valor [11]. Si se derriba la casa, el terreno se reclasifica y pierde la reducción. Japan Property Central calculó que demoler una casa abandonada puede multiplicar por entre tres y seis el impuesto anual sobre la parcela [11]. La demolición en sí cuesta dinero, a menudo más de lo que vale el terreno en una zona en declive. El resultado es un incentivo perverso: la opción más barata para un heredero es dejar en pie un edificio que se deteriora, pagar un impuesto reducido y no hacer nada [11] [16]. Una norma concebida para abaratar el acceso a la vivienda en propiedad en un país en crecimiento se ha convertido, en uno que mengua, en una subvención silenciosa a la ruina.

El cuarto elemento es la herencia y su inscripción registral. Hasta abril de 2024, inscribir en el registro una propiedad heredada era voluntario en Japón. Muchos herederos nunca lo hicieron, sobre todo cuando el terreno valía poco, y con el paso de las generaciones la titularidad se fragmentó entre decenas de parientes [10] [18]. Un grupo de estudio presidido por el exministro del Interior Hiroya Masuda estimó en 2017 que el suelo cuyos propietarios no podían identificarse abarcaba unos 4,1 millones de hectáreas —más que la isla de Kyushu— y que podía alcanzar unos 7,2 millones de hectáreas en 2040, cerca de la superficie de Hokkaido ◈ Evidencia sólida [10]. Cuando no se encuentra a nadie que firme un contrato de compraventa o un permiso de demolición, la casa no puede venderse, repararse ni derribarse. Sencillamente espera, y cada año de espera la hace más difícil de aprovechar y más cara de retirar.

A los obstáculos financieros se suman otros emocionales y prácticos. Tomoko Kubo, de la Universidad de Tsukuba, que ha estudiado a los propietarios de akiya, constató que muchas personas mayores declaraban no haber hablado nunca con sus hijos de cuestiones clave como el mantenimiento de la casa familiar [49]. Las casas quedan llenas de enseres, con altares familiares en su interior y tumbas en las cercanías; la decisión de vender o derribar se aplaza hasta que recae en alguien sin apego ni conocimiento del lugar. Jeffrey Hall, de la Universidad de Estudios Internacionales de Kanda, señala que muchas de estas casas están aisladas del transporte público, de la atención sanitaria e incluso de las tiendas de conveniencia [5], lo que significa que hasta un vendedor motivado puede no encontrar comprador. Las akiya no nacen solo de la desidia, sino de la ausencia de un momento en que la decisión resulte ineludible.

En conjunto, estos elementos forman un sistema más que una suma de fallos individuales. Un edificio que se deprecia con rapidez, una cultura compradora orientada a la obra nueva, un código fiscal que penaliza la demolición y un régimen sucesorio que permitió que la titularidad se diluyera en el anonimato apuntan en la misma dirección ◈ Evidencia sólida [10] [11] [12] [13]. Cada norma tenía sentido cuando la población japonesa crecía y el suelo escaseaba. En un país donde el número de ciudadanos japoneses cae ahora a un ritmo cercano al millón anual, esas mismas normas convierten las casas en activos varados. La reforma ha comenzado, y la sección 5 examina hasta dónde ha llegado. Pero la magnitud del problema de las akiya depende menos de estas normas que del motor demográfico que las alimenta, objeto de la siguiente sección.

Las estadísticas vitales de 2024 del Ministerio de Sanidad, Trabajo y Bienestar son contundentes. Los nacimientos cayeron en 41.227, hasta 686.061, por primera vez por debajo de 700.000 desde que comenzaron los registros en 1899 [6] [7]. La tasa de fecundidad total bajó de 1,20 a 1,15. Las defunciones alcanzaron 1.605.298, y el descenso natural —defunciones menos nacimientos— fue de 919.237, el decimoctavo año consecutivo en que se amplió [6]. A modo de comparación, los nacimientos en Japón tocaron máximo en 1949, con 2.696.638 [6]. El primer ministro Shigeru Ishiba calificó la situación de «emergencia silenciosa» [7]. Las casas construidas para las grandes cohortes de posguerra y sus hijos sobreviven ahora a la generación que las llenó, y en las generaciones siguientes hay muchas menos personas para hacerse cargo de ellas.

La población nacional sigue el mismo camino. La población total de Japón era de 123.802.000 personas a 1 de octubre de 2024, 550.000 menos que un año antes, y el número de ciudadanos japoneses se redujo en unas 890.000 personas solo por el saldo vegetativo, la mayor caída desde que existen registros comparables, en 1950 [51]. El Instituto Nacional de Investigación sobre Población y Seguridad Social proyecta, en su escenario intermedio de 2023, una población de unos 104,7 millones en 2050 y de unos 87 millones en 2070 —aproximadamente un 30 % por debajo del nivel de 2020—, con un 38,7 % de personas de 65 años o más ◈ Evidencia sólida [8]. Cada una de esas pérdidas proyectadas supone, tarde o temprano, un hogar que ya no necesita vivienda. Japón está dimensionando su parque residencial para una población que no existirá.

El declive no se reparte de forma homogénea. En abril de 2024, el Consejo de Estrategia Demográfica, un panel privado en cuya dirección figura Hiroya Masuda, clasificó 744 de los 1.729 municipios de Japón —alrededor del 43 %— como en riesgo de desaparecer, es decir, aquellos en los que se prevé que el número de mujeres de entre 20 y 39 años se reduzca a la mitad o más entre 2020 y 2050 ◈ Evidencia sólida [9]. Un informe de 2014 elaborado por un grupo que dirigía Masuda había señalado 896. La cifra más baja no es prueba de recuperación. El Institute for Social Vision Design observa que la mejora refleja sobre todo la migración y el aumento de residentes extranjeros, no un giro demográfico, y el consejo identificó además 25 municipios «agujero negro», entre ellos los 23 distritos especiales de Tokio, que atraen a los jóvenes pero tienen una fecundidad muy baja [9]. La capital absorbe a los jóvenes adultos cuya marcha vacía las regiones y después no los reemplaza.

Las migraciones internas intensifican el efecto. En 2024, Tokio registró una entrada neta de 79.285 personas, unas 11.000 más que el año anterior, y el área metropolitana ampliada ganó 135.843 [24]. La mayor entrada neta se dio en el grupo de 20 a 24 años, con 86.908 personas. Solo seis prefecturas ganaron población por migración [24]. Esta pauta vacía las regiones periféricas precisamente del grupo de edad que, de otro modo, formaría nuevos hogares y ocuparía las casas familiares. Cada joven adulto que se marcha deja atrás a unos padres que, con el tiempo, dejarán atrás una casa. El mapa de las akiya es una imagen diferida del mapa migratorio, con el desfase de los 30 o 40 años que tardan los padres que se quedaron en envejecer y abandonar sus hogares.

La formulación de Hall recoge algo que los debates sobre las akiya suelen pasar por alto. Japón no tiene casas vacías principalmente porque construyera en los lugares equivocados o con los estilos equivocados, aunque ambas cosas ocurrieron. Tiene casas vacías porque el número de personas disminuye más deprisa que el de edificios ◈ Evidencia sólida [5] [1]. El parque residencial japonés pasó de 62,4 millones de viviendas en 2018 a 65,0 millones en 2023, aun cuando la población se contraía [1]. Mientras la construcción nueva se mantenga en torno a 800.000 viviendas iniciadas al año [4] y la población caiga en varios cientos de miles, el recuento de viviendas vacías aumentará de manera casi mecánica. Ninguna política sobre las akiya que se centre únicamente en las casas vacías existentes puede alterar ese flujo de fondo.

Esa aritmética explica también por qué las medias nacionales subestiman el daño local. Una tasa de desocupación del 13,8 % podría ser manejable si las casas vacías estuvieran repartidas de forma uniforme. No lo están. En los 885 municipios oficialmente declarados despoblados, que en conjunto abarcan el 63,2 % de la superficie de Japón, vive solo el 9,3 % de su población [38]. En esos lugares, una casa vacía no se alza entre vecinos que siguen ahí, sino entre otras casas vacías, en una calle con menos tiendas, menos autobuses y menos gente que repare en que un tejado se ha venido abajo. Lo que una estadística nacional registra como un aumento gradual de la desocupación es, a pie de calle, una sucesión de umbrales que se van cruzando. La siguiente sección examina qué aspecto tiene eso sobre el terreno.

El riesgo de catástrofe es la preocupación más inmediata. Japón es un país sísmicamente activo y muchas de sus casas vacías son estructuras antiguas de madera. Yuki Akiyama advirtió en 2024 de que, cuando se produzca un terremoto o un tsunami, existe la posibilidad de que las casas vacías bloqueen las rutas de evacuación al venirse abajo [5]. La estimación de Nomura de 820.000 casas unifamiliares vacías deterioradas en 2023 [4] da idea de la escala: son edificios que pueden hundirse, perder tejas durante los tifones, albergar plagas o convertirse en focos de incendio, y cuyos propietarios quizá sea imposible localizar [10] [14]. Los ayuntamientos tienen potestad legal para actuar, pero, como muestra la sección 5, la han ejercido con cuentagotas. En la práctica, el riesgo recae en los vecinos que todavía viven junto a estos edificios.

También avanza el frente ecológico de la despoblación. En el ejercicio fiscal 2023, Japón registró la cifra récord hasta entonces de 219 personas atacadas por osos, seis de las cuales murieron, y alrededor del 70 % de los incidentes se produjo en la región de Tohoku [39]. El ejercicio 2025 fue peor: a 20 de noviembre, 238 personas habían resultado heridas o muertas, con 13 fallecidos, y solo la prefectura de Akita sumaba 66 víctimas [40]. La causa inmediata citada fue una mala cosecha de hayucos, y los datos no vinculan ataques concretos con casas vacías concretas [40]. Pero el South China Morning Post resumió la pauta general: los humanos abandonan el campo y los osos se instalan en él [39]. Los huertos abandonados, los campos sin cultivar y las casas vacías eliminan el colchón de actividad humana que antes mantenía a la fauna en el linde del bosque.

La dimensión humana aparece en las propias estadísticas de los municipios despoblados. Los 885 municipios declarados kaso, o despoblados, representaban en 2022 el 51,5 % del total y abarcaban 238.675 kilómetros cuadrados, pero solo albergaban a 11.668.630 personas ✓ Hecho establecido [38]. Son los lugares donde las escuelas cierran por falta de alumnos, se suprimen líneas de autobús rurales y los comercios bajan la persiana, no como hechos aislados sino como un proceso continuo [47] [48]. Cada cierre hace más probable una nueva marcha y menos probable la llegada de una familia, lo que alimenta la espiral de la desocupación por ambos extremos. Una casa en una localidad así pierde valor no solo porque sea vieja, sino porque los servicios que la hacían habitable desaparecen a su alrededor.

Nagoro, una aldea en las montañas de Tokushima —la prefectura con la tasa de desocupación más alta de Japón—, se convirtió en un símbolo internacional de este proceso. Llegó a tener unos 300 habitantes y se redujo a unas pocas decenas, y la artista local Tsukimi Ayano llenó sus calles y su escuela cerrada de muñecos de tamaño natural que ocupan el lugar de los vecinos que murieron o se marcharon [42]. La escuela cerró en 2012, después de que se graduaran sus dos últimos alumnos [42]. Nagoro suele presentarse como una curiosidad. Conviene leerla más bien como un anticipo: un lugar donde la población cayó por debajo del nivel necesario para sostener cualquier servicio público y donde las casas superan con creces a las personas disponibles para habitarlas [1] [42]. Muchos núcleos más pequeños de los 885 municipios despoblados afrontan la misma aritmética con mucha menos atención [38].

El aislamiento no es un fenómeno exclusivamente rural. En 2024, la Agencia Nacional de Policía de Japón, en el primer recuento de este tipo, contabilizó 76.020 personas que murieron solas en su domicilio, el 76,4 % de ellas de 65 años o más; unas 4.538 personas mayores tardaron más de un mes en ser halladas [41]. Las cifras más altas se dieron en Tokio y Osaka, no en aldeas remotas [41]. El vínculo con las akiya es indirecto, pero real: una casa en la que vive sola una persona mayor es, estadísticamente, una futura casa vacía, y cuando su ocupante muere la propiedad suele pasar a herederos lejanos en todos los sentidos [3] [49]. Las estadísticas de desocupación de 2033 ya viven, solas, en el parque residencial de 2026.

Estos efectos no quedan reflejados en una única cifra nacional. Una tasa de desocupación es una proporción de edificios; la experiencia de la despoblación es una pérdida de vecinos, de servicios y del mantenimiento informal que una comunidad realiza por el mero hecho de estar presente. Cuando esa densidad cae por debajo de un umbral —suficientes niños para una escuela, suficientes viajeros para un autobús, suficientes hogares para mantener un cuerpo de bomberos voluntarios—, el declive se retroalimenta ◈ Evidencia sólida [9] [48]. Los responsables políticos japoneses lo reconocen desde hace al menos una década, y los instrumentos legales a su alcance se han ampliado considerablemente desde 2015. La siguiente sección examina qué han hecho con ellos y cómo se comparan los resultados con la magnitud del problema.

La Ley de Medidas Especiales sobre Viviendas Vacías entró plenamente en vigor en mayo de 2015. Permitía a los municipios declarar «viviendas vacías específicas» —edificios con riesgo de derrumbe o gravemente perjudiciales para su entorno— y dirigir a los propietarios consejos, recomendaciones y órdenes, retirar la reducción del impuesto sobre activos fijos y, como último recurso, demoler el edificio de forma subsidiaria a costa del propietario [11] [14]. A 31 de marzo de 2025, los municipios habían emitido en total 42.768 consejos u orientaciones y 4.153 recomendaciones formales, y habían llevado a cabo 878 demoliciones u otras medidas de ejecución subsidiaria, incluidos casos en que no pudo identificarse a ningún propietario ✓ Hecho establecido [14]. Datos anteriores del MLIT mostraban que, a marzo de 2023, el 83 % de los municipios había aprobado planes sobre viviendas vacías [53]. La ley dio a la Administración local un procedimiento donde antes apenas existía ninguno.

Una reforma de 2023, en vigor desde diciembre de ese año, amplió la red. Los municipios pueden actuar ahora sobre las viviendas vacías mal gestionadas —edificios que probablemente se volverán peligrosos si se dejan como están—, y una recomendación formal suprime la reducción fiscal sobre el suelo antes de que la casa llegue a la fase de peligro [16]. La reforma creó también zonas de promoción del uso de viviendas vacías, entidades de apoyo designadas y un procedimiento de demolición de urgencia [16]. En los primeros meses, hasta marzo de 2024, se habían emitido orientaciones sobre 1.091 de estas casas [15]; a marzo de 2025, los municipios habían emitido orientaciones sobre 3.211 casas mal gestionadas y recomendaciones sobre 378, habían designado cuatro zonas de promoción y habían nombrado 95 entidades de apoyo [14]. Paralelamente, la inscripción obligatoria de las herencias entró en vigor en abril de 2024 [18], y un sistema introducido en 2023 permite a los herederos ceder al Estado, previo pago de una tasa, los terrenos que no desean [17]. La cronología siguiente sitúa estas medidas en la historia, más larga, del problema.

Frente a la magnitud del problema, el balance de aplicación es modesto. Las 878 demoliciones subsidiarias y medidas afines en aproximadamente una década contrastan con 3.856.000 viviendas abandonadas y 820.000 casas unifamiliares ya deterioradas [1] [4] [14]. La demolición subsidiaria es lenta y costosa para los municipios, que deben reclamar a los propietarios unos gastos a menudo irrecuperables y que con frecuencia carecen de personal para rastrear a los herederos a lo largo de generaciones de herencias no inscritas [10]. Las primeras cifras de la reforma de 2023 son igualmente exiguas: 378 recomendaciones en todo el país a marzo de 2025 y solo cuatro zonas de promoción designadas [14]. La arquitectura legal abarca ya todo el ciclo de vida de una casa vacía. La capacidad administrativa para aplicarla a gran escala todavía no existe ◈ Evidencia sólida [14] [49].

La reforma sucesoria ataca la raíz del problema de la titularidad y no sus síntomas. Desde el 1 de abril de 2024, los herederos deben inscribir los inmuebles heredados en un plazo de tres años desde que tienen conocimiento de la herencia, so pena de una multa administrativa de hasta 100.000 yenes si no lo hacen sin causa justificada; la obligación se aplica también a las herencias anteriores, con un plazo que vence el 31 de marzo de 2027 [18]. El sistema de renuncia al suelo de 2023 permite a los herederos transferir al Estado los terrenos que no desean. A 31 de agosto de 2026, el Ministerio de Justicia contabilizaba 5.997 solicitudes y 3.119 transferencias completadas, de las cuales 1.164 correspondían a parcelas residenciales, mientras que 1.139 solicitudes se habían retirado [17]. El mecanismo funciona, pero a una escala de miles frente a un problema de millones, y excluye el suelo sobre el que todavía se alza una construcción: la propia akiya debe demolerse primero [17].

Las políticas de demanda intentan atraer de nuevo a la población. La ayuda al traslado subvenciona a los hogares que se mudan del área de Tokio a municipios de otras regiones, y desde abril de 2023 el complemento por hijo pasó de un máximo de 300.000 yenes a un máximo de 1 millón [22]. El cuerpo de cooperantes para la revitalización regional, Chiiki Okoshi Kyoryokutai, destinó a 7.910 miembros a 1.176 municipios en el ejercicio fiscal 2024, y alrededor del 70 % permaneció en la región al terminar su mandato, muchos de ellos para crear su propia empresa [23]. Por el lado de la oferta, 1.052 de los 1.788 gobiernos locales participan en los portales nacionales de bancos de akiya, que en abril de 2024 reunían 15.046 anuncios y acumulaban unas 17.100 ventas ◈ Evidencia sólida [19]. Cada uno de estos programas importa en el ámbito local. Ninguno opera a la escala del declive nacional, como expone la evaluación siguiente.

El cambio más significativo quizá sea más conceptual que jurídico. El Concepto Básico para la Revitalización Regional 2.0, aprobado por el Gobierno de Ishiba en junio de 2025, afirma que parte de aceptar sin rodeos que la población total y la población en edad de trabajar seguirán disminuyendo durante un tiempo [26]. La estrategia original de 2014 aspiraba a frenar el declive. El nuevo plan fija objetivos como reunir a 10 millones de personas con vínculos duraderos con regiones en las que no residen, y busca regiones que también elijan los jóvenes y las mujeres ◈ Evidencia sólida [25] [26]. Ese giro —de revertir la contracción a convivir con ella— es el punto en que las comparaciones internacionales de la siguiente sección resultan instructivas, porque varios países hicieron la misma transición antes.

Corea del Sur sigue el camino de Japón a mayor velocidad. Su tasa de fecundidad total cayó a 0,72 en 2023, la más baja desde que comenzaron los registros nacionales en 1970, con apenas unos 230.000 nacimientos [30]. Las viviendas vacías alcanzaron 1,53 millones a finales de 2023, según el Instituto Coreano de Investigación sobre Política de Construcción, un 5,7 % más que en 2022 y un 43,6 % más que los 1,07 millones de 2015 [29]. El instituto advirtió de que las casas abandonadas durante largo tiempo pueden provocar el deterioro de los barrios y la formación de suburbios urbanos, y convertirse en focos de delincuencia [29]. Con una fecundidad muy inferior al 1,15 de Japón [6], es probable que la curva de desocupación coreana se empine más deprisa de lo que lo hizo la japonesa, desde un punto de partida más tardío y con menos años para adaptar sus instituciones.

Italia presenta una combinación distinta de causas. Su instituto de estadística, ISTAT, contabiliza unos 9,5 millones de viviendas desocupadas o utilizadas solo por no residentes, de un total de 35,6 millones —el 27,3 % del parque—, aunque la cifra incluye las residencias de vacaciones y no es directamente comparable con la categoría japonesa de viviendas abandonadas [31]. La Sicilia rural popularizó la casa a un euro: desde 2008, varios municipios venden viviendas ruinosas a un precio simbólico con la condición de que los compradores las rehabiliten en unos tres años. Mussomeli, que perdió cerca del 30 % de sus 15.000 habitantes, ha encontrado nuevos dueños para unas 400 casas desde 2017 [32]. El modelo aporta publicidad, compradores extranjeros y algunas rehabilitaciones genuinas, pero las cifras son pequeñas en comparación con la magnitud de la desocupación en el interior de Italia.

El este de Alemania optó por la demolición. Tras la reunificación, la emigración masiva hacia el oeste dejó vacíos, a mediados de la década de 2000, alrededor de 1,4 millones de los 7,4 millones de pisos de la antigua RDA. El programa federal Stadtumbau Ost destinó más de 2.500 millones de euros a demoler más de 300.000 viviendas, al tiempo que mejoraba el parque restante ◈ Evidencia sólida [33]. Detroit siguió una lógica similar a escala urbana: desde 2014 se han derribado unas 27.000 casas abandonadas, con financiación procedente primero de 265 millones de dólares del fondo federal Hardest Hit Fund y después de una emisión municipal de bonos de 250 millones de dólares, mientras que unas 19.000 viviendas vacías se vendieron para su rehabilitación [34]. Ambos casos demuestran que la contracción planificada es posible. Ambos demuestran también que cuesta mucho dinero público y que exige una decisión central: que algunos edificios, y algunas manzanas, no volverán.

China y la península ibérica ilustran otras variantes. En China, el problema es la construcción por delante de la demanda, no las casas heredadas; He Keng, exsubdirector de la Oficina Nacional de Estadística, afirmó en 2023 que probablemente ni siquiera 1.400 millones de personas podrían llenar las viviendas vacías del país [35]. En España, 4.982 municipios —alrededor del 60 % del total— tenían menos de 1.000 habitantes en 2024; ocupaban el 40 % del territorio, pero solo albergaban al 3,1 % de la población [36]. El censo portugués de 2021 contabilizó 723.215 viviendas vacías, el 12,1 % del parque, concentradas tanto en ciudades de alta demanda como Lisboa y Oporto como en el interior [37]. La desocupación, en otras palabras, puede coexistir con la escasez de vivienda cuando las casas están en los lugares equivocados.

La vía fiscal es la más reciente para Japón. Kioto obtuvo en marzo de 2023 la aprobación del Gobierno central para un impuesto sobre las viviendas de no residentes, el primero de este tipo en el país, que afectará a unas 15.000 viviendas y con el que se espera recaudar unos 950 millones de yenes anuales [27]. Quedan exentas las casas de escaso valor y las machiya, las casas urbanas tradicionales. Su entrada en vigor, prevista inicialmente para 2026 como pronto, se ha aplazado al ejercicio fiscal 2030 por necesidades de desarrollo informático, según el Institute for Social Vision Design [28]. Kioto es una ciudad de alta demanda donde las viviendas vacías coexisten con la presión inmobiliaria, más cerca de Lisboa u Oporto que de Nagoro [37]. Un impuesto funciona donde hay demanda latente que liberar; donde no la hay, solo añadiría un coste a un activo que ya carece de comprador.

La lección comparada es que la desocupación causada por la despoblación no tiene solución barata. Los lugares que la redujeron sustancialmente lo hicieron mediante demoliciones financiadas a escala nacional o municipal —los más de 2.500 millones de euros de Alemania, los más de 500 millones de dólares de Detroit [33] [34]— o gracias al regreso de la demanda, como en los pueblos italianos más atractivos [32]. El problema de Japón es mayor en términos absolutos que cualquiera de estos casos, está más disperso geográficamente y, por sus normas sucesorias y fiscales, más enredado jurídicamente ◈ Evidencia sólida [10] [11]. Tampoco hay acuerdo dentro de Japón sobre si la respuesta está en llenar las casas vacías o en planificar su desaparición. Esas discrepancias son el objeto de la siguiente sección.

La tesis optimista tiene un origen respetable. Munekatsu Ota, entonces al frente de la empresa de alquiler de viviendas compartidas Rakuten Lifull Stay, declaró a Bloomberg en 2018 que estas casas abandonadas son activos tóxicos —caros de mantener o de derribar—, pero que una reforma sencilla podía convertirlas en una fuente de ingresos [43]. La cobertura internacional de casas ofrecidas por una suma simbólica ha despertado el interés, sobre todo, de compradores extranjeros [44]. El cuerpo de cooperantes para la revitalización regional demuestra que algunos recién llegados se quedan y montan negocios: de quienes permanecieron tras su mandato, el 46,4 % creó uno [23]. Okutama, en el oeste de Tokio, ofrece ayudas a la rehabilitación a las familias jóvenes que se comprometen a instalarse de forma permanente en sus akiya ◈ Evidencia sólida [21]. Para una casa bien situada y con un vendedor dispuesto, la oportunidad es real.

La tesis escéptica procede de quienes trabajan en la rehabilitación. Hana Sakata, de New Heritage, empresa que restaura casas tradicionales, advirtió en 2024 de que existe mucho bombo, sobre todo entre los extranjeros, en torno a casas de campo disponibles por muy poco dinero o incluso gratis, pero de que rehabilitarlas supone un compromiso enorme y pocos contratistas pueden hacer el trabajo, porque los oficios tradicionales de carpintería se están perdiendo [44]. Muchas akiya se encuentran en lugares sin empleo, transporte ni servicios [5], y el estado estructural de las casas de madera más antiguas hace que, a menudo, reconstruir salga más barato que reparar [12]. Desde este ángulo, el relato de la oportunidad atañe a una fracción pequeña y atractiva del parque, no a los millones de casas que componen el núcleo abandonado ⚖ Controvertido [44] [1].

El caso de Toyama ocupa el centro del debate urbanístico. La ciudad se reorganizó en torno a una red de tren ligero para concentrar residentes y servicios; un estudio de caso elaborado para el Global Infrastructure Hub señala que el número de viajeros de la línea reconvertida aumentó alrededor de un 210 % en días laborables y de un 370 % en festivos, y que aproximadamente el 12 % de los usuarios dejó el coche [46]. Sin embargo, un documento de trabajo del RIETI firmado por Shinichiro Iwata y Keisuke Kondo concluyó que el marco actual del modelo de ciudad compacta de Toyama no produce los resultados esperados en materia de revitalización comercial ⚖ Controvertido [45]. Las políticas de ciudad compacta pueden mejorar el transporte y frenar la dispersión urbana. Sigue en discusión si pueden redistribuir una población menguante de manera que mantenga vivos los centros urbanos y, con ello, dé una segunda vida a las casas vacías próximas al centro.

Una segunda controversia gira en torno a los incentivos a la migración. Un análisis de Nippon.com de 2020 sobre la política regional de Shinzo Abe concluyó que ninguna de estas medidas había logrado frenar el éxodo del campo a las ciudades, el estancamiento de la fecundidad ni la despoblación, y describió el sistema de donaciones fiscales al municipio de origen como generador de una competencia entre municipios del tipo empobrecer al vecino [47]. El Institute for Social Vision Design señala que el propio Gobierno identificó la competencia entre municipios por la población como un fracaso de la primera década de la revitalización regional ⚖ Controvertido [48]. Los defensores de las ayudas replican que nunca pretendieron revertir el declive nacional, sino solo reequilibrarlo en favor de regiones con capacidad para acoger a los recién llegados. Ambas afirmaciones pueden ser ciertas a la vez.

La discrepancia más profunda es si a algunos lugares se les debe ayudar a cerrar. Naoki Hayashi, de la Universidad de Kanazawa, ha defendido en sus libros sobre planificación rural la retirada estratégica y la concentración planificada de los asentamientos: una reducción con visión de futuro que mantenga abiertos varios porvenires posibles [50]. Otros rechazan la idea de dar por perdida a ninguna comunidad. La Revitalización Regional 2.0 se sitúa con incomodidad entre ambas posturas: acepta el declive como punto de partida, pero sigue aspirando a regiones que los jóvenes y las mujeres elijan para vivir [26]. El planteamiento de Hayashi tiene una lógica clara en términos de costes de infraestructura; es políticamente difícil, porque pide a los vecinos que acepten que su pueblo no tiene futuro a largo plazo ⚖ Controvertido [9] [50].

Una última controversia afecta a la propia cifra de referencia. Los críticos de la cobertura alarmista señalan que aproximadamente la mitad de los 9 millones son viviendas de alquiler vacías y que el total incluye segundas residencias e inmuebles en venta [1] [44]. Tienen razón en que los 9 millones exageran el parque abandonado. Pero la categoría central, de 3,86 millones, es la parte del total que más deprisa crece, y las proyecciones de Nomura apuntan a un aumento adicional [3] [4]. El debate, por tanto, gira menos en torno a si el problema es real que en torno a qué casas pueden salvarse todavía, quién debe pagar el resto y quién debe decidir qué comunidades reciben inversión y cuáles se dejan menguar.

La primera conclusión se refiere a la causa. El número de viviendas vacías aumenta porque la población cae mientras la construcción continúa, no por un error político concreto ✓ Hecho establecido [1] [4] [6]. Con más de 900.000 defunciones al año por encima de los nacimientos y unas 800.000 viviendas iniciadas, la brecha entre edificios y personas se ampliará durante la década de 2030, sean cuales sean los detalles de la política sobre las akiya. Esperar que las ayudas al traslado o los bancos de akiya inviertan esa tendencia es malinterpretar la aritmética [19] [22]. Pueden redirigir una parte de un flujo de personas cada vez menor; no pueden ampliarlo. Cualquier evaluación seria de la política sobre las akiya debe partir de esa restricción en lugar de tratarla como un mero telón de fondo.

La segunda conclusión se refiere al mecanismo. El parque de akiya responde a normas concretas y modificables: la reducción del impuesto sobre activos fijos, que premia dejar los edificios en pie; las convenciones de amortización, que reducen a nada el valor de las casas en unas dos décadas; un mercado de vivienda usada exiguo y, hasta 2024, la inscripción voluntaria de las propiedades heredadas [11] [12] [13] [18]. Las reformas emprendidas desde 2015 han empezado a abordar cada uno de estos factores, y por eso importa el periodo que concluye el 31 de marzo de 2027, cuando vence el plazo de inscripción de las herencias antiguas. Una titularidad clara es la condición previa para cualquier otra solución, desde la venta hasta la demolición ◈ Evidencia sólida [10] [18]. Sin un propietario localizable, ni el mercado ni el municipio pueden actuar.

La tercera conclusión se refiere a la escala. Todos los instrumentos examinados en este informe operan en miles o decenas de miles: 878 demoliciones subsidiarias, 3.119 transferencias de suelo al Estado, unas 17.100 ventas a través de bancos de akiya, 7.910 miembros del cuerpo de cooperantes para la revitalización regional [14] [17] [19] [23]. El parque abandonado se mide en millones. Cerrar esa brecha exigiría o bien una financiación nacional de las demoliciones según el modelo alemán o el de Detroit, o bien la decisión explícita de dejar que un gran número de casas se deteriore allí donde no perjudiquen a nadie [33] [34]. Ambas opciones tienen costes. Dejar el asunto en manos de los herederos, como hace hoy Japón en gran medida, es también una elección, y sus costes recaen en los vecinos y los municipios.

La cuarta conclusión atañe a la geografía. El problema se concentra donde las tasas de desocupación superan el 20 % —Tokushima, Wakayama, Kagoshima, Yamanashi, Kochi y Nagano— y en los municipios despoblados que cubren la mayor parte de la superficie de Japón [1] [38]. En ciudades de alta demanda como Kioto y Tokio, la desocupación es en gran medida un problema de mercado que la fiscalidad y una mejor información pueden abordar [27] [28] [52]. En las zonas rurales en declive es un problema de poblamiento que ninguna política de vivienda puede resolver por sí sola. Tratar ambos con los mismos instrumentos explica buena parte de la distancia entre la ambición política y los resultados, e indica que la política nacional sobre las akiya debería distinguir con más nitidez entre uno y otro.

La quinta conclusión atañe a las personas. El coste humano de las akiya recae en quienes se quedan: residentes mayores en lugares donde los servicios se reducen, vecinos expuestos a edificios que se derrumban, comunidades donde el trabajo informal de cuidado mutuo resulta cada vez más difícil de sostener [5] [41] [49]. La constatación de Tomoko Kubo de que muchos propietarios mayores nunca han hablado del futuro de su casa con sus hijos apunta a una intervención de bajo coste que las políticas públicas han pasado en gran medida por alto: una planificación familiar más temprana de la herencia, con el apoyo de los gobiernos locales antes de que la casa quede vacía ◈ Evidencia sólida [49]. Una casa es mucho más fácil de vender, alquilar o derribar mientras su propietario vive y puede decidir que una vez que ha pasado a manos de herederos dispersos.

Japón no es un caso único, solo un caso adelantado. La tasa de fecundidad de Corea del Sur, de 0,72 en 2023, y sus 1,53 millones de viviendas vacías, los millones de viviendas desocupadas de Italia y los municipios cada vez más vacíos de la España rural indican que otros países afrontarán decisiones similares en el plazo de una generación [29] [30] [31] [36]. Lo que Japón haga con sus 9 millones de casas vacías —si sigue tratándolas como fracasos aislados o empieza a planificar deliberadamente un país más pequeño— se estudiará mucho más allá de sus fronteras. Las casas son la parte visible de la historia. La decisión sobre qué comunidades sostener es la parte que todavía está por escribir [1] [26].