9 milhões de casas vazias no Japão: por dentro da crise das akiya

O dado que virou manchete vem do Escritório de Estatísticas do Japão, que levanta o estoque habitacional do país a cada cinco anos. Os resultados finais, publicados em setembro de 2024, registraram 65.047.000 moradias, das quais 9.002.000 estavam vagas — 513 mil a mais que as 8.489.000 de 2018 [1]. A taxa de vacância subiu de 13,6 % para 13,8 %, e tanto o número absoluto quanto a taxa são os mais altos da série histórica ✓ Fato comprovado [2]. Desde 1968 há no Japão mais moradias do que lares, e em 2023 havia 1,16 moradia para cada lar [1]. Num país cuja população encolhe há 14 anos consecutivos [51], esse excedente deixou de ser uma margem de folga. É um resíduo — o vestígio físico de famílias que se mudaram, que envelheceram até ir parar em casas de repouso ou que morreram sem ninguém para ocupar seu lugar [3]. A akiya, a casa vazia, se tornou a unidade de medida mais visível do despovoamento japonês.

O próprio resumo do escritório é de uma franqueza incomum. As casas vagas, observa o documento, aumentaram sem interrupção e praticamente dobraram nos 30 anos entre 1993 e 2023 [1]. Em 1993, o Japão tinha cerca de 4,5 milhões de moradias vazias; três décadas depois, tem o dobro, enquanto a população nacional atingiu o pico e entrou em declínio [3]. O aumento não se limitou a vilarejos remotos. Tóquio tem o maior número absoluto de casas vagas entre todas as províncias, perto de 900 mil, 35 % acima das cerca de 665 mil de 2003, e Osaka tem cerca de 700 mil [52]. A maior parte das vagas da capital, porém, corresponde a apartamentos de aluguel no intervalo entre um inquilino e outro. A taxa de vacância conta uma história geográfica diferente da contagem bruta — e é a taxa, não a contagem, que revela onde o despovoamento está causando danos estruturais a cidades e vilarejos.

As províncias rurais e periféricas lideram a tabela. Tokushima registrou taxa de vacância de 21,3 %, Wakayama de 21,2 %, Kagoshima de 20,5 %, Yamanashi de 20,4 %, Kochi de 20,3 % e Nagano de 20,1 % [1]. No outro extremo, Saitama ficou em 9,3 %, Okinawa em 9,4 %, Kanagawa em 9,8 % e Tóquio em 10,9 % ✓ Fato comprovado [1]. Cerca de uma moradia em cada cinco está vazia numa ampla faixa do oeste e do centro do Japão, contra uma em cada dez nos arredores da capital. A diferença não se explica por hábitos construtivos distintos nem por métodos de pesquisa diferentes. Ela acompanha, quase com exatidão, o mapa de onde os jovens partiram e de onde os moradores mais velhos ficaram [3] [9]. As províncias com maior vacância são também as de população mais envelhecida e com menos mulheres jovens — o indicador que os demógrafos usam para avaliar se uma comunidade é capaz de se renovar.

O número de 9 milhões exige uma ressalva importante. Quase metade dele — 4.436.000 moradias — é estoque de aluguel comum à espera de novos inquilinos, característica normal de qualquer mercado imobiliário [1]. Outra parcela é formada por imóveis à venda e por segundas residências. A categoria que mais importa é a que o escritório chama de “outras casas vagas”: moradias que não estão para alugar, não estão à venda e não servem como casas de veraneio. Elas somavam 3.856.000 em 2023, 369 mil a mais em cinco anos, o equivalente a 5,9 % de todo o estoque ✓ Fato comprovado [1]. A análise do Nippon.com sobre os dados preliminares constatou que essa categoria respondia por 42,8 % de todas as vagas, ante 32,1 % em 2003, e por 72 % do aumento desde 2018 [3]. Este é o problema das akiya propriamente dito: casas que simplesmente saíram de uso, sem nenhum plano para o seu futuro e, muitas vezes, sem que ninguém esteja de fato decidindo coisa alguma a respeito delas.

As casas unifamiliares dominam esse núcleo. Do total de casas unifamiliares vagas, 80,9 % — 2.851.000 moradias — se enquadram na categoria “outras” [1]. O padrão aponta para um ciclo de vida bem definido. Uma casa de família é construída nos anos 1960, 1970 ou 1980; os filhos se mudam para a cidade grande para estudar ou trabalhar; os pais envelhecem, vão para uma instituição de cuidados ou morrem; e a casa passa a herdeiros que vivem em outro lugar e não têm o que fazer com ela [3] [5]. O Nippon.com resumiu a dinâmica sem rodeios: depois que os pais que vivem longe se mudam para casas de repouso ou falecem, as famílias têm dificuldade para se desfazer dos imóveis e os deixam vazios [3]. Nada nessa sequência exige uma falha de política pública. Basta que uma geração de proprietários sobreviva à presença de herdeiros na própria localidade — exatamente o que os dados demográficos mostram acontecer em boa parte do país.

A perspectiva é de mais do mesmo. Em junho de 2024, o Nomura Research Institute projetou que a taxa de vacância japonesa poderia chegar a cerca de 25 % em 2043, com aproximadamente 18,61 milhões de casas vazias, a menos que a demolição e a reconversão de imóveis se acelerem ◈ Evidências sólidas [4]. O instituto estimou também que as casas unifamiliares vagas deterioradas — imóveis já em mau estado físico — somavam 820 mil em 2023 e poderiam chegar a 1,65 milhão em 2043 [4]. Projeções desse tipo dependem de premissas sobre construção e demolição, e um cenário anterior do Nomura, que previa 21,7 milhões de casas vagas em 2033, cerca de 30 % do estoque, foi depois revisto para baixo [43]. Mas nenhuma projeção crível mostra o número caindo. A questão que este relatório examina, portanto, não é se o Japão terá mais casas vazias, mas o que isso faz com os lugares onde elas estão — e se alguma das iniciativas do Estado está à altura dessa escala.

Comecemos pelo valor. A prática tributária e de mercado no Japão trata a casa de madeira como um ativo que se consome com o tempo. Sua vida útil legal para fins de depreciação é de 22 anos, e no mercado de revenda uma casa unifamiliar de madeira costuma valer quase zero depois de uns 20 anos, sendo negociada pelo preço do terreno em que está [12]. Yuki Akiyama, da Tokyo City University, descreveu o lado cultural disso em 2024: no Japão, quanto mais nova a casa, mais alto o preço pelo qual ela é vendida [5]. Uma casa construída em 1975 numa cidade em declínio vale, portanto, pouco como edificação e, muitas vezes, pouco como terreno. Para os herdeiros, ela é menos um patrimônio do que um passivo, que traz a reboque custos de manutenção, seguro e um imposto anual [43]. A resposta racional a um ativo de valor negativo é não mexer nele, e é exatamente isso que muitos herdeiros fazem.

O segundo elemento é o próprio mercado. O Japão tem um mercado de imóveis usados excepcionalmente pequeno. Um levantamento de 2023 do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transportes e Turismo (MLIT) comparou a participação dos imóveis usados no total de transações habitacionais: 14,5 % no Japão em 2018, contra 81,0 % nos Estados Unidos, 85,9 % no Reino Unido e 69,8 % na França ◈ Evidências sólidas [13]. Os compradores esperam construção nova, bancos e avaliadores precificam de acordo, e as construtoras continuam a ofertá-la. O Nomura Research Institute registrou 800 mil novas unidades iniciadas no ano fiscal de 2023 e prevê 770 mil no ano fiscal de 2030 e 580 mil no de 2040 [4]. Um país de população declinante ainda constrói centenas de milhares de casas novas por ano, enquanto as mais antigas saem de uso em silêncio. O novo e o abandonado são duas faces do mesmo mercado.

O terceiro elemento é o imposto. Desde 1973, o terreno residencial com moradia construída se beneficia de uma redução no imposto sobre ativos fixos, o equivalente japonês do IPTU: lotes pequenos, de até 200 metros quadrados por moradia, são tributados sobre um sexto de seu valor [11]. Demolida a casa, o terreno é reclassificado e perde a redução. O Japan Property Central estimou que a remoção de uma casa abandonada pode multiplicar por três a seis o imposto anual sobre o lote [11]. A demolição em si custa dinheiro, muitas vezes mais do que vale o terreno numa área em declínio. O resultado é um incentivo perverso: a opção mais barata para o herdeiro é deixar no lugar um imóvel em deterioração, pagar um imposto pequeno e não fazer nada [11] [16]. Uma regra escrita para tornar a casa própria acessível num país em crescimento virou, num país que encolhe, um subsídio silencioso ao abandono.

O quarto elemento é a herança e o registro. Até abril de 2024, registrar um imóvel herdado era facultativo no Japão. Muitos herdeiros nunca o fizeram, sobretudo quando o terreno valia pouco, e ao longo de sucessivas gerações a propriedade se fragmentou entre dezenas de parentes [10] [18]. Um grupo de estudos presidido pelo ex-ministro de Assuntos Internos Hiroya Masuda estimou em 2017 que as terras cujos donos não podiam ser identificados cobriam cerca de 4,1 milhões de hectares — mais que a ilha de Kyushu — e poderiam chegar a cerca de 7,2 milhões de hectares até 2040, perto da área de Hokkaido ◈ Evidências sólidas [10]. Quando não se encontra ninguém para assinar um contrato de venda ou autorizar uma demolição, a casa não pode ser vendida, reformada nem removida. Ela simplesmente espera, e cada ano de espera a torna mais difícil de aproveitar e mais cara de remover.

Barreiras emocionais e práticas se somam às financeiras. Tomoko Kubo, da Universidade de Tsukuba, que estuda proprietários de akiya, constatou que muitos idosos relataram nunca ter conversado com os filhos sobre questões essenciais, como a manutenção da casa da família [49]. As casas ficam cheias de pertences, com altares domésticos lá dentro e túmulos por perto; a decisão de vender ou demolir é adiada até recair sobre alguém sem apego e sem conhecimento do lugar. Jeffrey Hall, da Kanda University of International Studies, observa que muitas dessas casas estão isoladas do transporte público, dos serviços de saúde e até das lojas de conveniência [5] — o que significa que mesmo um vendedor motivado pode não encontrar comprador. As akiya não nascem apenas do descaso, mas da ausência de qualquer momento em que uma decisão seja imposta.

Em conjunto, esses elementos formam um sistema, e não uma coleção de falhas individuais. Uma edificação que se deprecia rapidamente, uma cultura de compra voltada para a construção nova, um código tributário que penaliza a demolição e um regime sucessório que permitiu que a propriedade se dissolvesse no anonimato apontam todos na mesma direção ◈ Evidências sólidas [10] [11] [12] [13]. Cada regra fazia sentido quando a população japonesa crescia e a terra era escassa. Num país em que o número de cidadãos japoneses cai hoje perto de 1 milhão por ano, as mesmas regras transformam casas em ativos encalhados. A reforma começou, e a seção 5 examina até onde ela chegou. Mas a escala do problema das akiya é determinada menos por essas regras do que pelo motor demográfico que as alimenta, tema da próxima seção.

As estatísticas vitais de 2024 do Ministério da Saúde, Trabalho e Bem-Estar são contundentes. Os nascimentos caíram 41.227, para 686.061, e ficaram pela primeira vez abaixo de 700 mil desde o início da série, em 1899 [6] [7]. A taxa de fecundidade total recuou de 1,20 para 1,15. As mortes chegaram a 1.605.298, e o decréscimo natural — mortes menos nascimentos — foi de 919.237, o 18º ano consecutivo em que essa diferença se ampliou [6]. Para comparação, os nascimentos no Japão atingiram o pico de 2.696.638 em 1949 [6]. O primeiro-ministro Shigeru Ishiba descreveu a situação como uma “emergência silenciosa” [7]. As casas construídas para as numerosas gerações do pós-guerra e para seus filhos estão hoje sobrevivendo à geração que as encheu, e há muito menos gente nas gerações seguintes para assumi-las.

A população nacional segue o mesmo caminho. A população total do Japão era de 123.802.000 em 1º de outubro de 2024, 550 mil a menos em um ano, e o número de cidadãos japoneses caiu cerca de 890 mil apenas pelo decréscimo natural, a maior queda desde o início de registros comparáveis, em 1950 [51]. O Instituto Nacional de Pesquisa sobre População e Seguridade Social projeta, em suas estimativas de 2023 na variante média, uma população de cerca de 104,7 milhões em 2050 e de cerca de 87 milhões em 2070 — perto de 30 % abaixo do nível de 2020 —, com as pessoas de 65 anos ou mais representando 38,7 % do total ◈ Evidências sólidas [8]. Cada uma dessas perdas projetadas implica, mais cedo ou mais tarde, um lar que deixará de precisar de uma casa. O estoque habitacional japonês está sendo dimensionado para uma população que não vai existir.

O declínio não se distribui de maneira uniforme. Em abril de 2024, o Conselho de Estratégia Populacional, um painel privado cuja direção inclui Hiroya Masuda, classificou 744 dos 1.729 municípios japoneses — cerca de 43 % — como em risco de desaparecer, definidos como aqueles em que o número de mulheres de 20 a 39 anos deve cair pela metade ou mais entre 2020 e 2050 ◈ Evidências sólidas [9]. Um relatório de 2014 de um grupo liderado por Masuda havia apontado 896. O número menor não é sinal de recuperação. O Institute for Social Vision Design observa que a melhora reflete sobretudo a migração e o aumento de residentes estrangeiros, e não alguma virada demográfica, e o conselho identificou ainda 25 municípios “buraco negro”, entre eles os 23 distritos especiais de Tóquio, que atraem jovens mas têm fecundidade muito baixa [9]. A capital absorve os jovens adultos cuja partida esvazia as regiões — e depois não os repõe.

A migração interna intensifica o efeito. Em 2024, Tóquio registrou saldo migratório positivo de 79.285 pessoas, cerca de 11 mil a mais que no ano anterior, e a Grande Tóquio ganhou 135.843 [24]. O maior saldo se deu na faixa de 20 a 24 anos, com 86.908. Apenas seis províncias ganharam população por migração [24]. O padrão drena das regiões periféricas exatamente a faixa etária que, de outro modo, formaria novos lares e ocuparia as casas de família. Cada jovem adulto que parte deixa para trás pais que, com o tempo, deixarão para trás uma casa. O mapa das akiya é uma imagem defasada do mapa migratório, com o atraso de 30 ou 40 anos que os pais que ficaram levam para envelhecer e deixar suas casas.

A formulação de Hall capta um ponto que as discussões sobre as akiya costumam deixar escapar. O Japão não tem casas vazias principalmente porque construiu nos lugares errados ou nos estilos errados, embora as duas coisas tenham acontecido. Tem casas vazias porque o número de pessoas cai mais depressa do que o número de edificações ◈ Evidências sólidas [5] [1]. O estoque habitacional japonês passou de 62,4 milhões em 2018 para 65,0 milhões em 2023, mesmo com a população em contração [1]. Enquanto a construção nova continuar no ritmo de cerca de 800 mil unidades iniciadas por ano [4] e a população cair várias centenas de milhares, a contagem de vagas subirá de forma quase mecânica. Nenhuma política para as akiya que se concentre apenas nas casas vazias existentes pode mudar esse fluxo subjacente.

Essa aritmética explica também por que as médias nacionais subestimam o dano local. Uma taxa de vacância de 13,8 % talvez fosse administrável se as casas vazias estivessem espalhadas de maneira uniforme. Não estão. Nos 885 municípios oficialmente designados como despovoados, que juntos cobrem 63,2 % do território japonês, vivem apenas 9,3 % da população [38]. Nesses lugares, a casa não fica vazia entre vizinhos que continuam lá; fica entre outras casas vazias, numa rua com menos lojas, menos ônibus e menos gente para perceber quando um telhado cede. O que uma estatística nacional registra como um aumento gradual da vacância é, no nível da rua, uma sequência de limiares sendo ultrapassados. A próxima seção mostra como isso se apresenta no terreno.

O risco de desastres é a preocupação mais imediata. O Japão é sismicamente ativo, e muitas casas vagas são antigas estruturas de madeira. Yuki Akiyama alertou em 2024 que, quando ocorrer um terremoto ou um tsunami, existe a possibilidade de as casas vagas bloquearem rotas de evacuação ao ruírem [5]. A estimativa do Nomura, de 820 mil casas unifamiliares vagas deterioradas em 2023 [4], dá a dimensão do problema: são edificações que podem desabar, perder telhas em tufões, abrigar pragas ou se tornar risco de incêndio, e cujos donos podem ser impossíveis de localizar [10] [14]. As autoridades municipais têm poder legal para agir, mas, como mostra a seção 5, fizeram uso dele com parcimônia. Na prática, o risco recai sobre os vizinhos que ainda vivem ao lado desses imóveis.

A fronteira ecológica do despovoamento também avança. No ano fiscal de 2023, o Japão registrou o então recorde de 219 pessoas atacadas por ursos, seis das quais morreram, com cerca de 70 % dos incidentes na região de Tohoku [39]. O ano fiscal de 2025 foi pior: até 20 de novembro, 238 pessoas haviam sido feridas ou mortas, com 13 óbitos, e só a província de Akita respondia por 66 vítimas [40]. A causa imediata apontada foi uma safra fraca de nozes de faia, e as evidências não ligam ataques específicos a casas vazias específicas [40]. Mas o South China Morning Post captou o padrão mais amplo: os humanos estão deixando as zonas rurais, e os ursos estão chegando [39]. Pomares abandonados, campos sem cultivo e casas vazias eliminam a faixa de atividade humana que antes mantinha a fauna selvagem na orla da floresta.

O lado humano disso aparece nas próprias estatísticas dos municípios despovoados. Os 885 municípios designados como kaso, ou despovoados, representavam 51,5 % de todos os municípios em 2022 e cobriam 238.675 quilômetros quadrados, mas abrigavam apenas 11.668.630 pessoas ✓ Fato comprovado [38]. São os lugares em que escolas fecham por falta de alunos, linhas rurais de ônibus são cortadas e o comércio local baixa as portas — não como episódios isolados, mas como um processo contínuo [47] [48]. Cada fechamento torna mais provável uma nova partida e menos provável a chegada de uma nova família, o que reforça a espiral da vacância pelas duas pontas. Uma casa numa cidade assim perde valor não só porque é velha, mas porque os serviços que a tornavam habitável estão desaparecendo ao seu redor.

Nagoro, um povoado nas montanhas de Tokushima — a província com a maior taxa de vacância do Japão —, virou um símbolo internacional desse processo. Antes lar de cerca de 300 pessoas, encolheu para algumas dezenas de moradores, e a artista local Tsukimi Ayano encheu suas ruas e sua escola fechada de bonecos em tamanho natural que ocupam o lugar de vizinhos que morreram ou se mudaram [42]. A escola fechou em 2012, depois que seus dois últimos alunos se formaram [42]. Nagoro costuma ser apresentada como curiosidade. Seria melhor lê-la como prévia: um lugar onde a população caiu abaixo do nível necessário para sustentar qualquer serviço público e onde as casas superam, por larga margem, as pessoas disponíveis para morar nelas [1] [42]. Muitos povoados menores nos 885 municípios despovoados enfrentam a mesma aritmética, com muito menos atenção [38].

O isolamento não é um fenômeno apenas rural. Em 2024, a Agência Nacional de Polícia do Japão, em sua primeira contagem do gênero, registrou 76.020 pessoas que morreram sozinhas em casa, 76,4 % delas com 65 anos ou mais; cerca de 4.538 idosos só foram encontrados mais de um mês depois [41]. Os maiores números estavam em Tóquio e Osaka, não em vilarejos remotos [41]. O vínculo com as akiya é indireto, mas real: uma casa em que um idoso vive sozinho é, estatisticamente, uma futura casa vaga, e quando o ocupante morre o imóvel costuma passar a herdeiros distantes em todos os sentidos [3] [49]. As estatísticas de vacância de 2033 já estão vivendo, sozinhas, no estoque habitacional de 2026.

Esses efeitos não aparecem num único número nacional. A taxa de vacância é uma razão entre edificações; a experiência do despovoamento é a perda de vizinhos, de serviços e da manutenção informal que uma comunidade realiza pelo simples fato de estar presente. Quando essa densidade cai abaixo de um limiar — crianças suficientes para uma escola, passageiros suficientes para um ônibus, lares suficientes para manter de pé uma brigada voluntária de incêndio —, o declínio passa a se autoalimentar ◈ Evidências sólidas [9] [48]. Os formuladores de políticas japoneses reconhecem isso há pelo menos uma década, e os instrumentos legais à disposição deles se ampliaram consideravelmente desde 2015. A próxima seção examina o que fizeram com esses instrumentos e como os resultados se comparam ao tamanho do problema.

A Lei de Medidas Especiais sobre Casas Vagas entrou plenamente em vigor em maio de 2015. Ela permitiu aos municípios designar “casas vagas específicas” — edificações com risco de desabamento ou seriamente nocivas ao entorno — e emitir orientações, recomendações e ordens aos proprietários, retirar a redução do imposto sobre ativos fixos e, em último caso, demolir o imóvel por execução substitutiva, às custas do dono [11] [14]. Até 31 de março de 2025, os municípios haviam emitido, no acumulado, 42.768 orientações ou advertências e 4.153 recomendações formais, e realizado 878 demolições ou medidas semelhantes por execução substitutiva, inclusive em casos nos quais nenhum proprietário pôde ser identificado ✓ Fato comprovado [14]. Dados anteriores do MLIT mostravam que, até março de 2023, 83 % dos municípios haviam adotado planos para casas vagas [53]. A lei deu aos governos locais um procedimento onde antes não havia quase nenhum.

Uma emenda de 2023, em vigor desde dezembro daquele ano, ampliou o alcance da lei. Os municípios agora podem agir sobre casas vagas “mal conservadas” — edificações que tendem a se tornar perigosas se deixadas como estão —, e uma recomendação formal retira a redução do imposto territorial antes que a casa chegue ao estágio de perigo [16]. A emenda criou também zonas de promoção do uso de casas vagas, entidades de apoio designadas e um procedimento de demolição emergencial [16]. Nos primeiros meses, até março de 2024, foram emitidas orientações sobre 1.091 casas desse tipo [15]; até março de 2025, os municípios haviam emitido orientações sobre 3.211 casas mal conservadas e recomendações sobre 378, designado quatro zonas de promoção e nomeado 95 entidades de apoio [14]. Paralelamente, o registro obrigatório de heranças começou em abril de 2024 [18], e um sistema introduzido em 2023 permite que herdeiros entreguem ao Estado, mediante o pagamento de uma taxa, terras que não querem [17]. A linha do tempo a seguir situa essas medidas na história mais longa do problema.

Diante do tamanho do problema, o histórico de aplicação da lei é modesto. As 878 demolições por execução substitutiva e medidas afins em cerca de uma década se contrapõem a 3.856.000 casas abandonadas e a 820 mil casas unifamiliares já deterioradas [1] [4] [14]. A demolição substitutiva é lenta e cara para os municípios, que precisam cobrar dos proprietários custos muitas vezes irrecuperáveis e com frequência não têm pessoal para rastrear herdeiros ao longo de gerações de heranças não registradas [10]. Os primeiros números sob a emenda de 2023 são igualmente pequenos: 378 recomendações em todo o país até março de 2025 e apenas quatro zonas de promoção designadas [14]. A arquitetura legal hoje cobre todo o ciclo de vida de uma casa vazia. A capacidade administrativa de usá-la em escala ainda não existe ◈ Evidências sólidas [14] [49].

A reforma sucessória ataca a raiz do problema da propriedade, e não seus sintomas. Desde 1º de abril de 2024, os herdeiros devem registrar o imóvel herdado em até três anos a partir do momento em que tomarem conhecimento da herança, sob pena de multa administrativa, de natureza não penal, de até 100 mil ienes em caso de omissão sem justa causa; a obrigação vale também para heranças anteriores, com prazo até 31 de março de 2027 [18]. O sistema de renúncia de terras criado em 2023 permite que herdeiros transfiram ao Estado terrenos indesejados. Em 31 de agosto de 2026, o Ministério da Justiça informava 5.997 pedidos e 3.119 transferências concluídas, das quais 1.164 eram lotes residenciais, enquanto 1.139 pedidos haviam sido retirados [17]. O mecanismo funciona, mas numa escala de milhares diante de um problema de milhões, e exclui terrenos que ainda tenham construção — a própria akiya precisa ser demolida antes [17].

As políticas do lado da demanda tentam trazer as pessoas de volta. O auxílio de apoio à mudança paga às famílias que se transferem da região de Tóquio para municípios do interior, e a partir de abril de 2023 o adicional por filho passou de até 300 mil ienes para até 1 milhão de ienes por criança [22]. O corpo de revitalização regional, o Chiiki Okoshi Kyoryokutai, alocou 7.910 membros em 1.176 municípios no ano fiscal de 2024, e cerca de 70 % permaneceram na região ao fim do mandato, muitos deles para abrir um negócio [23]. Do lado da oferta, 1.052 dos 1.788 governos locais participam dos portais nacionais de bancos de akiya, que em abril de 2024 reuniam 15.046 anúncios e haviam registrado cerca de 17.100 vendas acumuladas ◈ Evidências sólidas [19]. Cada um desses programas importa localmente. Nenhum opera na escala do declínio nacional, como mostra a avaliação a seguir.

A mudança mais significativa talvez seja conceitual, e não jurídica. O Conceito Básico da Revitalização Regional 2.0, aprovado pelo gabinete Ishiba em junho de 2025, declara partir da aceitação franca de que a população e a população em idade ativa continuarão a diminuir por ora [26]. A estratégia original de 2014 pretendia deter o declínio. O novo plano fixa metas como a de 10 milhões de pessoas com vínculos contínuos com regiões onde não moram e busca regiões que também jovens e mulheres escolham ◈ Evidências sólidas [25] [26]. Essa virada — de reverter o encolhimento para conviver com ele — é o ponto em que as comparações internacionais da próxima seção se tornam instrutivas, porque vários outros países fizeram a mesma transição antes.

A Coreia do Sul segue o caminho do Japão em velocidade maior. Sua taxa de fecundidade total caiu para 0,72 em 2023, a mais baixa desde o início dos registros nacionais, em 1970, com apenas cerca de 230 mil nascimentos [30]. As casas vagas chegaram a 1,53 milhão no fim de 2023, segundo o Korea Research Institute for Construction Policy, alta de 5,7 % em relação a 2022 e de 43,6 % ante 1,07 milhão em 2015 [29]. O instituto alertou que casas abandonadas por muito tempo podem levar à degradação de bairros e à formação de favelas urbanas, além de se tornarem focos de criminalidade [29]. Com a fecundidade muito abaixo do 1,15 japonês [6], a curva de vacância coreana tende a se inclinar mais depressa do que a do Japão, a partir de um ponto de partida mais tardio e com menos anos para que o país adapte suas instituições.

A Itália mostra outra combinação de causas. O instituto de estatística ISTAT contabiliza cerca de 9,5 milhões de moradias desocupadas ou usadas apenas por não residentes, de um total de 35,6 milhões — 27,3 % do estoque, embora o número inclua casas de veraneio e não seja diretamente comparável à categoria japonesa de casas abandonadas [31]. A Sicília rural popularizou a casa de um euro: desde 2008, cidades vendem imóveis arruinados por um preço simbólico, com a condição de que os compradores os reformem em cerca de três anos. Mussomeli, que perdeu cerca de 30 % de seus 15 mil habitantes, encontrou novos donos para cerca de 400 casas desde 2017 [32]. O modelo traz visibilidade, compradores estrangeiros e alguma reforma genuína, mas os números envolvidos são pequenos diante da escala da vacância no interior italiano.

O leste da Alemanha escolheu a demolição. Depois da reunificação, a migração em massa para o oeste deixou vagos, em meados dos anos 2000, cerca de 1,4 milhão dos 7,4 milhões de apartamentos da antiga Alemanha Oriental. O programa federal Stadtumbau Ost gastou mais de 2,5 bilhões de euros para demolir mais de 300 mil unidades, ao mesmo tempo em que modernizava o estoque restante ◈ Evidências sólidas [33]. Detroit seguiu lógica semelhante em escala municipal: cerca de 27 mil casas abandonadas foram demolidas desde 2014, financiadas primeiro com US$ 265 milhões do Hardest Hit Fund federal e depois com um título municipal de US$ 250 milhões, enquanto cerca de 19 mil casas vagas foram vendidas para reforma [34]. Os dois casos mostram que a contração planejada é possível. Mostram também que ela custa dinheiro público considerável e exige uma decisão central de que alguns edifícios, e alguns quarteirões, não voltarão.

A China e a Península Ibérica ilustram outras variantes. Na China, o problema é a construção à frente da demanda, e não casas herdadas; He Keng, ex-vice-diretor do Escritório Nacional de Estatísticas, disse em 2023 que 1,4 bilhão de pessoas provavelmente não conseguiriam ocupar as casas vagas do país [35]. Na Espanha, 4.982 municípios — cerca de 60 % do total — tinham menos de mil habitantes em 2024, cobrindo 40 % do território mas abrigando 3,1 % da população [36]. O censo de 2021 de Portugal contou 723.215 casas vagas, 12,1 % do estoque, concentradas em cidades de alta demanda como Lisboa e Porto, mas também no interior [37]. A vacância, em outras palavras, pode coexistir com a escassez de moradias quando as casas estão nos lugares errados.

A via tributária é a mais recente no Japão. Kyoto obteve aprovação nacional em março de 2023 para um imposto sobre moradias de não residentes, o primeiro do gênero no país, que alcançaria cerca de 15 mil casas e deveria arrecadar cerca de 950 milhões de ienes por ano [27]. Casas de baixo valor e as tradicionais machiya, casas urbanas de madeira, ficam isentas. O início da cobrança, previsto originalmente para 2026 no mínimo, foi adiado para o ano fiscal de 2030 por necessidades de desenvolvimento de sistemas, segundo o Institute for Social Vision Design [28]. Kyoto é uma cidade de alta demanda, onde casas vazias convivem com pressão habitacional — mais próxima de Lisboa ou do Porto do que de Nagoro [37]. Um imposto funciona onde há demanda latente a liberar; onde não há nenhuma, ele apenas acrescentaria um custo a um ativo que já não tem comprador.

A lição comparativa é que a vacância provocada pelo despovoamento não tem solução barata. Os lugares que a reduziram de forma substancial o fizeram por meio de demolições financiadas em nível nacional ou municipal — mais de 2,5 bilhões de euros na Alemanha, mais de meio bilhão de dólares em Detroit [33] [34] — ou pelo retorno da demanda, como nas cidades italianas mais atraentes [32]. O problema japonês é maior em termos absolutos do que qualquer um desses casos, mais disperso geograficamente e, por causa das regras sucessórias e tributárias, mais emaranhado do ponto de vista jurídico ◈ Evidências sólidas [10] [11]. Tampouco há consenso dentro do Japão sobre se a resposta está em ocupar as casas vazias ou em planejar sua remoção. Essas divergências são o tema da próxima seção.

A tese otimista tem origem respeitável. Munekatsu Ota, então presidente da empresa de compartilhamento de imóveis Rakuten Lifull Stay, disse à Bloomberg em 2018 que essas casas abandonadas são “ativos tóxicos” — caros de manter ou de derrubar —, mas que uma reforma simples poderia transformá-las em fontes de renda [43]. A cobertura internacional de casas oferecidas por quantias simbólicas despertou interesse sobretudo entre compradores estrangeiros [44]. O corpo de revitalização regional mostra que alguns recém-chegados ficam e constroem negócios: dos que permaneceram após o mandato, 46,4 % abriram um [23]. Okutama, no oeste de Tóquio, oferece subsídios de reforma a famílias jovens que se comprometam a se fixar de forma permanente em suas akiya ◈ Evidências sólidas [21]. Para uma casa bem localizada, com um vendedor disposto a negociar, a oportunidade é real.

A tese cética vem de quem trabalha com reformas. Hana Sakata, da New Heritage, empresa que restaura casas tradicionais, alertou em 2024 que há muito alarde, sobretudo entre estrangeiros, em torno de casas de fazenda disponíveis por preços muito baixos ou de graça, mas que a reforma é um compromisso enorme e poucos empreiteiros conseguem fazer o serviço, porque as técnicas tradicionais de carpintaria estão desaparecendo [44]. Muitas akiya ficam em lugares sem emprego, transporte ou serviços [5], e o estado estrutural das casas de madeira mais antigas muitas vezes torna a reconstrução mais barata do que o reparo [12]. Vista por esse ângulo, a narrativa da oportunidade diz respeito a uma fração pequena e atraente do estoque, e não aos milhões de casas que compõem o núcleo abandonado ⚖ Contestado [44] [1].

O caso de Toyama está no centro do debate sobre planejamento. A cidade se reorganizou em torno de uma rede de veículos leves sobre trilhos para concentrar moradores e serviços; um estudo de caso feito para o Global Infrastructure Hub relata aumento de cerca de 210 % no número de passageiros em dias úteis e de cerca de 370 % em feriados na linha convertida, com aproximadamente 12 % dos usuários deixando o carro [46]. Ainda assim, um texto para discussão do Instituto de Pesquisa em Economia, Comércio e Indústria (RIETI), assinado por Shinichiro Iwata e Keisuke Kondo, concluiu que o arcabouço atual do modelo de cidade compacta de Toyama não produz os resultados esperados de revitalização do comércio ⚖ Contestado [45]. A política de cidade compacta pode melhorar o transporte e frear a expansão urbana desordenada. Se ela é capaz de redistribuir uma população em encolhimento de modo a manter vivos os centros urbanos — e, assim, dar uma segunda vida às casas vazias perto do centro — continua em disputa.

Uma segunda controvérsia diz respeito aos incentivos à migração. Uma análise do Nippon.com de 2020 sobre a política regional sob Shinzo Abe concluiu que nenhuma dessas medidas conseguiu conter o êxodo do campo para as cidades, a estagnação da fecundidade ou o despovoamento, e descreveu o sistema de doações tributárias à terra natal (furusato nozei) como gerador de uma competição do tipo “empobrecer o vizinho” entre municípios [47]. O Institute for Social Vision Design observa que o próprio governo identificou a competição entre municípios por população como uma falha da primeira década da revitalização regional ⚖ Contestado [48]. Os defensores dos auxílios respondem que eles nunca tiveram o objetivo de reverter o declínio nacional, apenas de reequilibrá-lo em favor de regiões com capacidade de absorver recém-chegados. As duas afirmações podem ser verdadeiras ao mesmo tempo.

A divergência mais profunda é sobre se alguns lugares deveriam ser ajudados a fechar. Naoki Hayashi, da Universidade de Kanazawa, defendeu, em livros sobre planejamento rural, uma retirada estratégica e a consolidação planejada de assentamentos — uma redução prospectiva que mantenha abertos vários futuros possíveis [50]. Outros rejeitam a ideia de que alguma comunidade deva ser dada como perdida. A Revitalização Regional 2.0 se equilibra, desconfortável, entre essas posições: aceita o declínio como ponto de partida, mas continua a mirar regiões que jovens e mulheres escolham para viver [26]. A abordagem de Hayashi tem uma lógica clara do ponto de vista dos custos de infraestrutura; é politicamente difícil, porque pede aos moradores que aceitem que seu vilarejo não tem futuro a longo prazo ⚖ Contestado [9] [50].

Uma última controvérsia diz respeito ao próprio número da manchete. Críticos da cobertura alarmista lembram que cerca de metade dos 9 milhões corresponde a vagas de aluguel e que o total inclui segundas residências e imóveis à venda [1] [44]. Eles têm razão quando dizem que 9 milhões superestimam o estoque abandonado. Mas a categoria central, de 3,86 milhões, é a parte do total que mais cresce, e as projeções do Nomura apontam para mais crescimento [3] [4]. O debate, portanto, é menos sobre se o problema é real do que sobre quais casas ainda podem ser salvas, quem deve pagar pelo resto e quem deve decidir quais comunidades recebem investimento e quais podem se esvaziar aos poucos.

A primeira conclusão diz respeito à causa. A contagem de vagas sobe porque a população cai enquanto a construção continua, e não por causa de algum erro de política isolado ✓ Fato comprovado [1] [4] [6]. Com as mortes superando os nascimentos em mais de 900 mil por ano e as construções iniciadas ainda na casa das 800 mil, a distância entre edificações e pessoas vai aumentar ao longo dos anos 2030, sejam quais forem os detalhes da política para as akiya. Esperar que auxílios de mudança ou bancos de akiya revertam essa tendência é ler mal a aritmética [19] [22]. Eles podem redirecionar parte de um fluxo cada vez menor de pessoas; não podem ampliá-lo. Qualquer avaliação séria da política para as akiya precisa partir dessa restrição, em vez de tratá-la como pano de fundo.

A segunda conclusão diz respeito ao mecanismo. O estoque de akiya é moldado por regras específicas e mutáveis: a redução do imposto sobre ativos fixos que premia quem deixa edificações de pé, convenções de depreciação que zeram o valor das casas em cerca de duas décadas, um mercado pequeno de imóveis usados e, até 2024, o registro facultativo de imóveis herdados [11] [12] [13] [18]. As reformas feitas desde 2015 começaram a enfrentar cada um desses pontos, e é por isso que o período até 31 de março de 2027 — quando vence o prazo de registro das heranças mais antigas — importa. A titularidade clara é a condição prévia de qualquer outra solução, da venda à demolição ◈ Evidências sólidas [10] [18]. Sem um proprietário identificável, nenhum mercado e nenhum município conseguem agir.

A terceira conclusão diz respeito à escala. Todos os instrumentos de política examinados aqui operam na casa dos milhares ou das dezenas de milhares: 878 demolições substitutivas, 3.119 transferências de terras ao Estado, cerca de 17.100 vendas por bancos de akiya, 7.910 membros do corpo de revitalização regional [14] [17] [19] [23]. O estoque abandonado se mede em milhões. Fechar essa lacuna exigiria ou financiamento nacional para demolições nos moldes da Alemanha ou de Detroit, ou uma decisão explícita de deixar grande número de casas se deteriorar onde isso não afete ninguém [33] [34]. Ambas são escolhas com custos. Deixar a questão a cargo de cada herdeiro, como o Japão em grande medida faz hoje, também é uma escolha — cujos custos recaem sobre vizinhos e municípios.

A quarta conclusão diz respeito à geografia. O problema se concentra onde as taxas de vacância passam de 20 % — Tokushima, Wakayama, Kagoshima, Yamanashi, Kochi e Nagano — e nos municípios despovoados que cobrem a maior parte do território japonês [1] [38]. Em cidades de alta demanda como Kyoto e Tóquio, a vacância é em grande parte um problema de mercado, que a tributação e informações melhores podem resolver [27] [28] [52]. Nas áreas rurais em declínio, é um problema de povoamento, que nenhuma política habitacional resolve sozinha. Tratar os dois com os mesmos instrumentos explica boa parte da distância entre a ambição das políticas e seus resultados, e sugere que a política nacional para as akiya deveria distinguir com mais nitidez entre um caso e outro.

A quinta conclusão diz respeito às pessoas. O custo humano das akiya recai sobre quem fica: idosos em lugares onde os serviços encolhem, vizinhos expostos a edificações que desabam, comunidades em que o trabalho informal de cuidado mútuo fica mais difícil de sustentar [5] [41] [49]. A constatação de Tomoko Kubo de que muitos proprietários idosos nunca conversaram com os filhos sobre o futuro de suas casas aponta para uma intervenção de baixo custo que a política pública ignorou em grande parte: o planejamento sucessório antecipado em família, com apoio dos governos locais, antes que a casa fique vazia ◈ Evidências sólidas [49]. É muito mais fácil vender, alugar ou demolir uma casa enquanto o dono está vivo e em condições de decidir do que depois que ela passou a herdeiros dispersos.

O Japão não é um caso único, apenas precoce. A taxa de fecundidade de 0,72 da Coreia do Sul em 2023 e o 1,53 milhão de casas vagas do país, os milhões de moradias desocupadas da Itália e os municípios cada vez mais vazios da Espanha rural sugerem que outros países enfrentarão escolhas semelhantes no espaço de uma geração [29] [30] [31] [36]. O que o Japão fizer com seus 9 milhões de casas vazias — se continuar a tratá-las como falhas isoladas ou se começar a planejar deliberadamente um país menor — será estudado muito além de suas fronteiras. As casas são a parte visível da história. A decisão sobre quais comunidades sustentar é a parte que ainda está por escrever [1] [26].