9 млн пустых домов Японии: изнутри кризиса акия

Заголовочная цифра взята у Статистического бюро Японии, которое раз в пять лет проводит обследование национального жилищного фонда. Согласно окончательным итогам, опубликованным в сентябре 2024 года, в стране насчитывалось 65 047 000 жилищ, из которых 9 002 000 пустовали, — на 513 000 больше, чем в 2018 году, когда их было 8 489 000 [1]. Доля пустующего жилья выросла с 13,6 до 13,8 %, причём и абсолютное число, и доля стали рекордными ✓ Установленный факт [2]. Жилищ в Японии больше, чем домохозяйств, с 1968 года, а к 2023 году на каждое домохозяйство приходилось 1,16 жилища [1]. В стране, население которой сокращается 14 лет подряд [51], этот излишек давно перестал быть запасом прочности. Он превратился в остаток — материальный след семей, которые уехали, с возрастом переселились в дома престарелых или умерли, не оставив никого, кто занял бы их место [3]. Акия — пустующий дом — стал самой наглядной единицей измерения японской депопуляции.

Само бюро в своём резюме формулирует необычно прямо. Число пустующих домов, отмечается в нём, росло без перерывов и за 30 лет — с 1993 по 2023 год — примерно удвоилось [1]. В 1993 году в Японии насчитывалось около 4,5 млн пустых жилищ; три десятилетия спустя их вдвое больше, тогда как население страны прошло пик и пошло на убыль [3]. Рост не ограничился отдалёнными деревнями. Наибольшее абсолютное число пустующих домов среди всех префектур — в Токио: почти 900 000, на 35 % больше, чем в 2003 году (около 665 000); в Осаке — около 700 000 [52]. Впрочем, большая часть столичных пустующих квартир — арендное жильё в промежутке между жильцами. Доля пустующего жилья рисует иную географию, чем абсолютные цифры, и именно доля, а не количество, показывает, где депопуляция наносит городам и деревням структурный ущерб.

Верхние строчки таблицы занимают сельские и периферийные префектуры. В Токусиме доля пустующего жилья составила 21,3 %, в Вакаяме — 21,2 %, в Кагосиме — 20,5 %, в Яманаси — 20,4 %, в Коти — 20,3 %, в Нагано — 20,1 % [1]. На другом полюсе — Сайтама с 9,3 %, Окинава с 9,4 %, Канагава с 9,8 % и Токио с 10,9 % ✓ Установленный факт [1]. На обширном пространстве западной и центральной Японии пустует около 20 % жилищ, в окрестностях столицы — около 10 %. Разрыв не объясняется ни различиями в строительных традициях, ни разной методикой обследования. Он почти в точности повторяет карту того, откуда уехала молодёжь и где остались пожилые жители [3] [9]. Префектуры с самой высокой долей пустующего жилья одновременно отличаются самым старым населением и наименьшим числом молодых женщин — именно по этому показателю демографы судят о том, способно ли сообщество к самовоспроизводству.

Цифру в 9 млн необходимо снабдить одной важной оговоркой. Почти половину её — 4 436 000 жилищ — составляет обычный арендный фонд в промежутке между жильцами, что нормально для любого жилищного рынка [1]. Ещё часть приходится на выставленные на продажу дома и вторые дома. Важнее всего категория, которую бюро называет «прочими пустующими домами»: жилища, которые не сдаются в аренду, не продаются и не используются как дачи. В 2023 году их насчитывалось 3 856 000 — на 369 000 больше, чем пятью годами ранее, или 5,9 % всего жилищного фонда ✓ Установленный факт [1]. Как показал анализ предварительных данных, проведённый Nippon.com, на эту категорию пришлось 42,8 % всех пустующих жилищ против 32,1 % в 2003 году и 72 % прироста с 2018 года [3]. В этом и состоит проблема акия в собственном смысле слова: дома, просто выпавшие из оборота, без каких-либо планов на будущее и зачастую без кого-либо, кто вообще принимал бы по ним решения.

В этом ядре преобладают частные дома. Из всех пустующих отдельно стоящих домов 80,9 %, или 2 851 000 жилищ, относятся к категории «прочих» [1]. Картина указывает на вполне определённый жизненный цикл. Семейный дом строится в 1960-х, 1970-х или 1980-х годах; дети уезжают в город учиться или работать; родители стареют, переезжают в учреждение по уходу или умирают; дом переходит к наследникам, которые живут в другом месте и не знают, что с ним делать [3] [5]. Nippon.com описал эту динамику без обиняков: после того как живущие далеко родители переселяются в дома престарелых или уходят из жизни, семьям трудно распорядиться домом, и он остаётся пустым [3]. Ничто в этой последовательности не требует провала политики. Достаточно того, что поколение собственников переживает своих местных наследников, — а демографические данные показывают, что именно так и происходит на большей части территории страны.

Прогноз — продолжение той же тенденции. В июне 2024 года Исследовательский институт Номура подсчитал, что к 2043 году доля пустующего жилья в Японии может достичь примерно 25 %, а число пустых домов — около 18,61 млн, если снос и перепрофилирование не ускорятся ◈ Веские доказательства [4]. По оценке института, ветхих пустующих частных домов, то есть уже находящихся в плохом физическом состоянии, в 2023 году насчитывалось 820 000, а к 2043 году их может стать 1,65 млн [4]. Подобные прогнозы зависят от допущений относительно строительства и сноса, и более ранний сценарий Номура, предполагавший к 2033 году 21,7 млн пустующих домов, или около 33 % фонда, с тех пор был пересмотрен в сторону понижения [43]. Однако ни один заслуживающий доверия прогноз не предполагает сокращения этого числа. Поэтому вопрос, которым задаётся настоящий доклад, заключается не в том, станет ли в Японии больше пустых домов, а в том, что это означает для мест, где они стоят, и соразмерно ли масштабу хоть что-нибудь из того, что пыталось предпринять государство.

Начнём со стоимости. Японская налоговая и рыночная практика рассматривает деревянный дом как изнашивающийся актив. Нормативный срок его полезного использования для целей амортизации — 22 года, а на вторичном рынке деревянный частный дом примерно через 20 лет, как правило, оценивается почти в ноль и продаётся по цене земли под ним [12]. Юки Акияма (Yuki Akiyama) из Токийского городского университета в 2024 году описал культурную сторону явления так: в Японии чем новее дом, тем дороже он продаётся [5]. Поэтому дом 1975 года постройки в угасающем городке мало стоит как строение и зачастую немного стоит как земля. Для наследников он не столько актив, сколько обуза с расходами на содержание, страховкой и ежегодным налоговым счётом [43]. Рациональная реакция на актив с отрицательной стоимостью — не трогать его, и многие наследники поступают именно так.

Второй элемент — сам рынок. Рынок вторичного жилья в Японии необычайно мал. В обзоре Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма (MLIT) 2023 года сравнивается доля вторичного жилья во всех сделках с жильём: 14,5 % в Японии в 2018 году против 81,0 % в США, 85,9 % в Великобритании и 69,8 % во Франции ◈ Веские доказательства [13]. Покупатели ждут нового строительства, кредиторы и оценщики выстраивают цены соответственно, а застройщики продолжают его предлагать. Исследовательский институт Номура зафиксировал 800 000 новых жилищных закладок в 2023 финансовом году и прогнозирует 770 000 в 2030-м и 580 000 в 2040 финансовом году [4]. Страна с сокращающимся населением по-прежнему ежегодно строит сотни тысяч новых домов, тогда как старые тихо выпадают из оборота. Новое и заброшенное — две стороны одного и того же рынка.

Третий элемент — налоги. С 1973 года жилая земля, на которой стоит жилище, пользуется льготой по налогу на недвижимое имущество: небольшие участки площадью до 200 кв. м на одно жилище облагаются исходя из 1/6 их стоимости [11]. Стоит снести дом — и участок переклассифицируют, лишив льготы. По оценке «Джапан проперти сентрал», снос заброшенного дома может увеличить ежегодный налог на участок в 3–6 раз [11]. Сам снос стоит денег — в угасающем районе зачастую больше, чем стоит земля. В результате возникает извращённый стимул: дешевле всего наследнику оставить разрушающееся здание на месте, платить небольшой налог и ничего не делать [11] [16]. Правило, написанное ради доступности собственного жилья в растущей стране, в сокращающейся превратилось в негласную субсидию запустению.

Четвёртый элемент — наследование и регистрация. До апреля 2024 года регистрация унаследованной недвижимости в Японии была добровольной. Многие наследники так и не регистрировали её, особенно если земля мало чего стоила, и за несколько поколений право собственности раздробилось между десятками родственников [10] [18]. Исследовательская группа под руководством бывшего министра внутренних дел Хироя Масуды (Hiroya Masuda) в 2017 году подсчитала, что земли, владельцев которых невозможно установить, занимают около 4,1 млн га — больше, чем остров Кюсю, — а к 2040 году их площадь может достичь примерно 7,2 млн га, что сопоставимо с площадью Хоккайдо ◈ Веские доказательства [10]. Когда некому подписать договор купли-продажи или согласие на снос, дом нельзя ни продать, ни отремонтировать, ни убрать. Он просто ждёт, и с каждым годом ожидания его всё труднее использовать и всё дороже расчищать.

Финансовые барьеры усугубляются эмоциональными и практическими. Томоко Кубо (Tomoko Kubo) из Университета Цукубы, изучающая владельцев акия, установила, что многие пожилые люди ни разу не обсуждали с детьми такие ключевые вопросы, как содержание семейного дома [49]. Дома остаются полными вещей, с семейными алтарями внутри и могилами по соседству; решение о продаже или сносе откладывается, пока оно не ляжет на человека, у которого нет ни привязанности к месту, ни знания местных условий. Джеффри Холл (Jeffrey Hall) из Университета международных исследований Канда отмечает, что многие из этих домов отрезаны от общественного транспорта, медицинской помощи и даже круглосуточных магазинов [5], — а значит, даже заинтересованный продавец может не найти покупателя. Акия порождаются не одной лишь небрежностью, но и отсутствием момента, в который решение пришлось бы принять.

В совокупности эти элементы образуют систему, а не набор отдельных сбоев. Быстро обесценивающееся здание, покупательская культура, ориентированная на новое строительство, налоговый кодекс, наказывающий за снос, и режим наследования, позволивший собственности раствориться в анонимности, — всё это указывает в одном направлении ◈ Веские доказательства [10] [11] [12] [13]. Каждое из правил имело смысл, пока население Японии росло, а земли не хватало. В стране, где число японских граждан теперь сокращается почти на миллион в год, те же правила превращают дома в «замороженные» активы. Реформы начались, и в разделе 5 рассматривается, насколько далеко они продвинулись. Но масштаб проблемы акия определяется не столько этими правилами, сколько питающим их демографическим двигателем, — ему посвящён следующий раздел.

Данные Министерства здравоохранения, труда и социального обеспечения о естественном движении населения за 2024 год безрадостны. Число рождений сократилось на 41 227, до 686 061, — впервые опустившись ниже 700 000 с начала ведения статистики в 1899 году [6] [7]. Суммарный коэффициент рождаемости снизился с 1,20 до 1,15. Число смертей достигло 1 605 298, а естественная убыль — разница между смертями и рождениями — составила 919 237 человек; она увеличивается уже 18-й год подряд [6]. Для сравнения: пик рождаемости в Японии пришёлся на 1949 год — 2 696 638 рождений [6]. Премьер-министр Сигэру Исиба (Shigeru Ishiba) назвал ситуацию «тихим чрезвычайным положением» [7]. Дома, построенные для многочисленных послевоенных поколений и их детей, теперь переживают тех, кто их заполнял, а в следующих поколениях людей, способных их унаследовать, гораздо меньше.

Вслед за этим сокращается и население страны в целом. На 1 октября 2024 года численность населения Японии составляла 123 802 000 человек — на 550 000 меньше, чем годом ранее, а число японских граждан только за счёт естественной убыли сократилось примерно на 890 000 — сильнее всего с 1950 года, когда начался сопоставимый учёт [51]. Национальный институт исследований народонаселения и социального обеспечения в своих прогнозах 2023 года (средний вариант) ожидает, что к 2050 году население составит около 104,7 млн, а к 2070-му — около 87 млн, то есть примерно на 30 % меньше уровня 2020 года, причём на людей в возрасте 65 лет и старше будет приходиться 38,7 % ◈ Веские доказательства [8]. Каждая из этих прогнозируемых потерь в конечном счёте означает домохозяйство, которому больше не нужно жильё. Жилищный фонд Японии рассчитан на население, которого не будет.

Убыль распределена неравномерно. В апреле 2024 года Совет по демографической стратегии — частная экспертная группа, в руководство которой входит Хироя Масуда, — отнёс 744 из 1 729 муниципалитетов Японии, или около 43 %, к находящимся под угрозой исчезновения, то есть к тем, где число женщин в возрасте от 20 до 39 лет, по прогнозам, сократится с 2020 по 2050 год вдвое или более ◈ Веские доказательства [9]. В докладе 2014 года группа под руководством Масуды называла 896 таких муниципалитетов. Меньшая цифра вовсе не свидетельствует о восстановлении. Как отмечает Институт проектирования социального видения, улучшение в основном отражает миграцию и рост числа иностранных жителей, а не демографический перелом; кроме того, совет выделил 25 муниципалитетов — «чёрных дыр», включая 23 специальных района Токио, которые притягивают молодёжь, но отличаются крайне низкой рождаемостью [9]. Столица вбирает молодых людей, чей отъезд опустошает регионы, — и не восполняет их.

Внутренняя миграция усиливает эффект. В 2024 году миграционный прирост Токио составил 79 285 человек — примерно на 11 000 больше, чем годом ранее, а Большой Токио в целом получил 135 843 человека [24]. Наибольший чистый приток пришёлся на возрастную группу 20–24 лет — 86 908 человек. Миграционный прирост населения зафиксирован лишь в шести префектурах [24]. В результате периферийные регионы лишаются именно той возрастной группы, которая иначе создавала бы новые домохозяйства и заселяла семейные дома. Каждый уехавший молодой человек оставляет родителей, которые со временем оставят после себя дом. Карта акия — отсроченное отражение карты миграции, запаздывающее на те 30–40 лет, которые нужны оставшимся родителям, чтобы состариться и покинуть свои дома.

Формулировка Холла схватывает то, что в дискуссиях об акия часто упускается. Дома в Японии пустуют не столько потому, что их строили не там или не так, — хотя случалось и то и другое. Они пустуют потому, что число людей сокращается быстрее числа зданий ◈ Веские доказательства [5] [1]. С 2018 по 2023 год жилищный фонд Японии вырос с 62,4 до 65,0 млн единиц, хотя население сокращалось [1]. Пока ежегодно закладывается около 800 000 новых домов [4], а население уменьшается на несколько сотен тысяч, число пустующих жилищ растёт почти механически. Никакая политика в отношении акия, сосредоточенная только на уже существующих пустых домах, не способна изменить этот глубинный поток.

Та же арифметика объясняет, почему средние по стране показатели преуменьшают ущерб на местах. Доля пустующего жилья в 13,8 % была бы вполне управляемой, если бы пустые дома распределялись равномерно. Но равномерности нет. В 885 муниципалитетах, официально признанных депопулированными и занимающих в совокупности 63,2 % территории Японии, проживает лишь 9,3 % её населения [38]. В таких местах пустой дом стоит не среди обитаемых соседних, а среди других пустых домов — на улице, где всё меньше магазинов, автобусов и людей, способных заметить, что обвалилась крыша. То, что национальная статистика фиксирует как постепенный рост доли пустующего жилья, на уровне улицы оборачивается чередой пройденных порогов. Как это выглядит на месте, показывает следующий раздел.

Наиболее непосредственную угрозу несут стихийные бедствия. Япония — сейсмически активная страна, а многие пустующие дома — старые деревянные постройки. Юки Акияма в 2024 году предупредил, что при землетрясении или цунами пустующие дома, разрушаясь, могут перекрыть пути эвакуации [5]. Оценка Номура — 820 000 ветхих пустующих частных домов в 2023 году [4] — даёт представление о масштабе: речь идёт о зданиях, которые могут обрушиться, терять черепицу во время тайфунов, служить пристанищем для вредителей или создавать угрозу пожара и до владельцев которых зачастую невозможно достучаться [10] [14]. Муниципальные чиновники располагают правовыми полномочиями для вмешательства, но, как показано в разделе 5, пользуются ими скупо. На практике риск несут соседи, которые по-прежнему живут рядом с этими зданиями.

Наступает и экологическая кромка депопуляции. В 2023 финансовом году в Японии было зафиксировано рекордное на тот момент число пострадавших от нападений медведей — 219 человек, шестеро из которых погибли; около 70 % инцидентов пришлось на регион Тохоку [39]. Ещё хуже оказался 2025 финансовый год: к 20 ноября пострадали или погибли 238 человек, из них 13 — со смертельным исходом, причём только на префектуру Акита пришлось 66 жертв [40]. Непосредственной причиной назывался неурожай буковых орешков, и данные не связывают отдельные нападения с конкретными пустыми домами [40]. Однако «Саут Чайна Морнинг Пост» уловила более широкую закономерность: люди покидают сельские районы, а медведи приходят на их место [39]. Заброшенные сады, необработанные поля и пустые дома лишают территорию буфера человеческой активности, который когда-то удерживал диких животных на опушке леса.

Человеческое измерение проблемы видно по статистике самих депопулированных муниципалитетов. В 2022 году 885 муниципалитетов, получивших статус касо, то есть депопулированных, составляли 51,5 % всех муниципалитетов и занимали 238 675 кв. км, но проживали в них лишь 11 668 630 человек ✓ Установленный факт [38]. Именно здесь закрываются школы из-за нехватки учеников, сокращаются сельские автобусные маршруты и закрываются местные магазины — не как отдельные события, а как непрерывный процесс [47] [48]. Каждое закрытие повышает вероятность очередного отъезда и снижает вероятность приезда новой семьи, раскручивая спираль запустения с обоих концов. Дом в таком городке теряет в цене не только потому, что он стар, но и потому, что вокруг исчезают службы, делавшие его пригодным для жизни.

Нагоро, деревушка в горах Токусимы — префектуры с самой высокой в Японии долей пустующего жилья, — стала международным символом этого процесса. Когда-то здесь жили около 300 человек, затем осталось лишь несколько десятков, и местная художница Цукими Аяно (Tsukimi Ayano) заполнила улицы и закрытую школу куклами в человеческий рост, заменившими умерших или уехавших соседей [42]. Школа закрылась в 2012 году, после того как её окончили два последних ученика [42]. Нагоро часто преподносят как курьёз. Вернее видеть в нём предвестие: место, где население опустилось ниже уровня, необходимого для поддержания каких-либо общественных услуг, и где дома с большим отрывом превосходят числом людей, способных в них жить [1] [42]. Многие более мелкие поселения в 885 депопулированных муниципалитетах сталкиваются с той же арифметикой, привлекая куда меньше внимания [38].

Одиночество — явление не только сельское. В 2024 году Национальное полицейское агентство Японии впервые провело подобный подсчёт и насчитало 76 020 человек, умерших в одиночестве у себя дома; 76,4 % из них были в возрасте 65 лет и старше, а около 4 538 пожилых людей не были обнаружены более месяца [41]. Больше всего таких случаев пришлось на Токио и Осаку, а не на отдалённые деревни [41]. Связь с акия косвенная, но реальная: дом, в котором одиноко живёт пожилой человек, статистически — будущий пустующий дом, и после смерти жильца собственность нередко переходит к наследникам, далёким во всех смыслах [3] [49]. Статистика пустующего жилья 2033 года уже сегодня живёт — в одиночестве — в жилищном фонде 2026 года.

Эти последствия не отражаются в едином национальном показателе. Доля пустующего жилья — соотношение зданий; опыт депопуляции — утрата соседей, услуг и той неформальной заботы о месте, которую сообщество осуществляет самим своим присутствием. Там, где эта плотность опускается ниже порога — достаточного числа детей для школы, пассажиров для автобуса, домохозяйств для укомплектования добровольной пожарной дружины, — упадок становится самоподдерживающимся ◈ Веские доказательства [9] [48]. Японские политики осознают это как минимум десятилетие, а доступные им правовые инструменты с 2015 года заметно расширились. В следующем разделе рассматривается, как эти инструменты были использованы и как результаты соотносятся с масштабом проблемы.

Закон об особых мерах в отношении пустующих домов полностью вступил в силу в мае 2015 года. Он позволил муниципалитетам признавать дома «особыми пустующими» — то есть грозящими обрушением или наносящими серьёзный вред окружающим — и направлять владельцам советы, рекомендации и предписания, отменять льготу по налогу на недвижимое имущество, а в крайнем случае сносить здание в порядке замещающего исполнения за счёт владельца [11] [14]. К 31 марта 2025 года муниципалитеты в совокупности направили 42 768 советов или указаний и 4 153 официальные рекомендации, а также провели 878 сносов или аналогичных мер в порядке замещающего исполнения, в том числе в случаях, когда владельца установить не удалось ✓ Установленный факт [14]. По более ранним данным MLIT, к марту 2023 года планы по пустующим домам приняли 83 % муниципалитетов [53]. Закон дал местным властям процедуру там, где прежде её почти не было.

Поправка 2023 года, вступившая в силу в декабре того же года, расширила охват. Теперь муниципалитеты могут действовать и в отношении «ненадлежаще содержащихся» пустующих домов — зданий, которые без вмешательства, вероятно, станут опасными, — а официальная рекомендация лишает участок налоговой льготы ещё до того, как дом достигнет опасной стадии [16]. Поправка также ввела зоны содействия использованию пустующих домов, институт уполномоченных организаций поддержки и процедуру экстренного сноса [16]. За первые месяцы, до марта 2024 года, указания были направлены в отношении 1 091 такого дома [15]; к марту 2025 года муниципалитеты выдали указания по 3 211 ненадлежаще содержащимся домам и рекомендации по 378, определили четыре зоны содействия и назначили 95 организаций поддержки [14]. Параллельно в апреле 2024 года вступила в силу обязательная регистрация наследства [18], а введённая в 2023 году система позволяет наследникам передавать ненужную землю государству за плату [17]. Хронология ниже соотносит эти меры с более долгой историей проблемы.

На фоне масштаба проблемы итоги правоприменения скромны. Примерно за десятилетие проведено 878 сносов и связанных с ними мер в порядке замещающего исполнения — при 3 856 000 заброшенных домов и 820 000 уже ветхих частных домов [1] [4] [14]. Замещающий снос — дело медленное и дорогое для муниципалитетов: им приходится взыскивать расходы с владельцев, хотя вернуть эти деньги зачастую невозможно, к тому же у них нередко не хватает сотрудников, чтобы отследить наследников через несколько поколений незарегистрированных наследований [10]. Первые цифры по поправке 2023 года столь же невелики: 378 рекомендаций по всей стране к марту 2025 года и всего четыре зоны содействия [14]. Правовая архитектура теперь охватывает весь жизненный цикл пустующего дома. Административного потенциала, чтобы применять её в масштабе, пока нет ◈ Веские доказательства [14] [49].

Реформа наследственного права нацелена на корень проблемы собственности, а не на её симптомы. С 1 апреля 2024 года наследники обязаны зарегистрировать унаследованную недвижимость в течение трёх лет с момента, когда узнали о наследстве; за неисполнение без уважительной причины предусмотрен штраф неуголовного характера до 100 000 иен. Обязанность распространяется и на прежние наследства — для них срок истекает 31 марта 2027 года [18]. Система отказа от земли, введённая в 2023 году, позволяет наследникам передавать ненужные участки государству. По данным Министерства юстиции на 31 августа 2026 года, подано 5 997 заявлений и завершено 3 119 передач, из них 1 164 — жилые участки, тогда как 1 139 заявлений было отозвано [17]. Схема работает, но в масштабе тысяч при проблеме масштаба миллионов, и она не распространяется на землю, на которой ещё стоит здание: сам дом-акия сначала нужно снести [17].

Меры на стороне спроса пытаются вернуть людей. Субсидия на переезд выплачивается домохозяйствам, переселяющимся из Большого Токио в региональные муниципалитеты, а с апреля 2023 года доплата на детей была увеличена с 300 000 до 1 млн иен на каждого ребёнка [22]. Корпус содействия регионам «Тиики окоси кёрёкутай» в 2024 финансовом году направил 7 910 человек в 1 176 муниципалитетов, и около 70 % из них остались в регионе по окончании срока, многие — чтобы открыть собственное дело [23]. На стороне предложения в общенациональных порталах банков акия участвуют 1 052 из 1 788 органов местного самоуправления; к апрелю 2024 года на них было размещено 15 046 объявлений, а совокупное число продаж достигло примерно 17 100 ◈ Веские доказательства [19]. Каждая из этих программ важна на местном уровне. Ни одна не работает в масштабе общенационального сокращения, что и показывает приведённая ниже оценка.

Самый значимый сдвиг, возможно, носит не правовой, а концептуальный характер. Базовая концепция «Возрождения регионов 2.0», одобренная кабинетом Исибы в июне 2025 года, исходит из необходимости прямо признать, что численность населения, в том числе трудоспособного, в обозримой перспективе продолжит сокращаться [26]. Первоначальная стратегия 2014 года ставила целью остановить убыль. Новый план устанавливает такие ориентиры, как 10 млн человек, сохраняющих постоянные связи с регионами, где они не живут, и стремится к регионам, которые будут выбирать в том числе молодёжь и женщины ◈ Веские доказательства [25] [26]. Именно этот сдвиг — от попыток обратить сжатие вспять к умению с ним жить — делает поучительными международные сравнения следующего раздела, ведь ряд других стран совершил такой переход раньше.

Южная Корея идёт по японскому пути, но быстрее. В 2023 году суммарный коэффициент рождаемости там упал до 0,72 — минимума с начала общенационального учёта в 1970 году, а родилось лишь около 230 000 детей [30]. По данным Корейского исследовательского института строительной политики, к концу 2023 года число пустующих домов достигло 1,53 млн — на 5,7 % больше, чем в 2022 году, и на 43,6 % больше, чем в 2015 году, когда их было 1,07 млн [29]. Институт предупредил, что долго пустующие дома могут вести к деградации кварталов и образованию городских трущоб, а также превращаться в очаги преступности [29]. При рождаемости, намного более низкой, чем японские 1,15 [6], кривая пустования в Корее, вероятно, будет расти круче японской — стартуя позже и оставляя меньше лет на адаптацию институтов.

Италия демонстрирует иное сочетание причин. Национальный статистический институт ISTAT насчитывает около 9,5 млн жилищ, которые не заняты или используются только нерезидентами, из 35,6 млн — 27,3 % фонда, хотя эта цифра включает дачи и не вполне сопоставима с японской категорией заброшенных домов [31]. Сельская Сицилия прославила «дом за один евро»: с 2008 года города продают ветхие дома по символической цене при условии, что покупатели отремонтируют их примерно за три года. Муссомели, потерявший около 30 % из своих 15 000 жителей, с 2017 года нашёл новых владельцев примерно для 400 домов [32]. Модель приносит известность, иностранных покупателей и некоторое количество настоящих ремонтов, однако речь идёт о небольших цифрах на фоне масштабов пустования во внутренних районах Италии.

Восточная Германия выбрала снос. После объединения Германии массовая миграция на запад привела к тому, что к середине 2000-х годов около 1,4 млн из 7,4 млн квартир на территории бывшей ГДР пустовали. Федеральная программа «Штадтумбау Ост» («Перестройка городов — Восток») направила более 2,5 млрд евро на снос свыше 300 000 квартир, одновременно модернизируя оставшийся фонд ◈ Веские доказательства [33]. Детройт следовал похожей логике в масштабе города: с 2014 года там снесено около 27 000 заброшенных домов — сначала на 265 млн долларов из федерального фонда помощи наиболее пострадавшим рынкам жилья, затем на 250 млн долларов от выпуска муниципальных облигаций, тогда как около 19 000 пустующих домов были проданы под ремонт [34]. Оба случая показывают, что плановое сжатие возможно. Оба же показывают, что оно требует серьёзных государственных денег и централизованного решения о том, что некоторые здания — и некоторые кварталы — уже не вернутся к жизни.

Китай и Пиренейский полуостров иллюстрируют другие варианты. В Китае проблема — в строительстве, опережающем спрос, а не в унаследованных домах; Хэ Кэн, бывший заместитель главы Государственного статистического управления КНР, заявил в 2023 году, что 1,4 млрд человек, вероятно, не смогут заполнить пустующие дома страны [35]. В Испании в 2024 году 4 982 муниципалитета — около 60 % от общего числа — насчитывали менее 1 000 жителей: они занимают 40 % территории, но на них приходится лишь 3,1 % населения [36]. Перепись 2021 года в Португалии насчитала 723 215 пустующих домов, или 12,1 % фонда, причём сосредоточены они как в востребованных городах вроде Лиссабона и Порту, так и во внутренних районах [37]. Иными словами, пустующее жильё может сосуществовать с его дефицитом, когда дома находятся не там, где нужно.

Налоговый путь для Японии — самый новый. В марте 2023 года Киото получил одобрение правительства на налог на жильё нерезидентов — первый такого рода в стране; он охватит около 15 000 домов и, как ожидается, будет приносить около 950 млн иен в год [27]. Дома низкой стоимости и традиционные городские дома матия от налога освобождены. Начало его взимания, первоначально запланированное не ранее чем на 2026 год, по данным Института проектирования социального видения, перенесено на 2030 финансовый год из-за необходимости разработать информационные системы [28]. Киото — востребованный город, где пустующие дома соседствуют с давлением на жилищный рынок, и по своей ситуации он ближе к Лиссабону или Порту, чем к Нагоро [37]. Налог работает там, где есть скрытый спрос, который можно высвободить; там, где его нет, он лишь добавил бы издержек к активу, у которого и так нет покупателя.

Сравнительный урок состоит в том, что у вызванного депопуляцией пустования нет дешёвого решения. Места, которым удалось существенно его сократить, добились этого за счёт сноса, финансируемого на общенациональном или городском уровне, — более 2,5 млрд евро в Германии, более полумиллиарда долларов в Детройте [33] [34], — либо за счёт возвращения спроса, как в самых привлекательных итальянских городках [32]. Проблема Японии в абсолютном выражении крупнее любого из этих случаев, более рассредоточена географически и из-за правил наследования и налогообложения сильнее запутана юридически ◈ Веские доказательства [10] [11]. Нет и согласия внутри самой Японии в том, где искать ответ — в заполнении пустых домов или в планомерном их устранении. Этим разногласиям посвящён следующий раздел.

У оптимистичного взгляда солидное происхождение. Мунэкацу Ота (Munekatsu Ota), в то время глава компании по краткосрочной аренде жилья «Ракутэн Лайфулл Стэй», в 2018 году говорил Bloomberg, что эти заброшенные дома — токсичные активы, дорогие и в содержании, и в сносе, но простой ремонт способен превратить их в источник дохода [43]. Международные публикации о домах, предлагаемых за символическую сумму, вызвали интерес прежде всего у иностранных покупателей [44]. Опыт корпуса содействия регионам показывает, что часть новосёлов остаётся и создаёт бизнес: из тех, кто остался после окончания срока, 46,4 % открыли собственное дело [23]. Окутама на западе Токио предлагает субсидии на ремонт молодым семьям, обязующимся навсегда поселиться в местных акия ◈ Веские доказательства [21]. Для удачно расположенного дома с готовым к сделке продавцом возможность вполне реальна.

Скептический взгляд исходит от тех, кто занимается ремонтом. Хана Саката (Hana Sakata) из компании «Нью херитидж», реставрирующей традиционные дома, в 2024 году предупреждала, что вокруг фермерских домов, доступных очень дёшево или бесплатно, много ажиотажа, особенно среди иностранцев, но ремонт — огромное обязательство, а выполнить его могут немногие подрядчики, поскольку навыки традиционного плотницкого ремесла исчезают [44]. Многие акия расположены там, где нет работы, транспорта и услуг [5], а конструктивное состояние старых деревянных домов нередко делает новое строительство дешевле ремонта [12]. С этой точки зрения история о возможностях касается небольшой и привлекательной доли фонда, а не миллионов домов, составляющих ядро заброшенного жилья ⚖ Оспаривается [44] [1].

Случай Тоямы находится в центре дискуссии о планировании. Город перестроился вокруг сети легкорельсового транспорта, чтобы сконцентрировать жителей и услуги; в исследовании, подготовленном для Глобального инфраструктурного хаба, сообщается, что на переоборудованной линии пассажиропоток в будни вырос примерно на 210 %, в выходные — примерно на 370 %, а около 12 % пользователей пересели с автомобилей [46]. Однако в дискуссионном докладе RIETI Синъитиро Ивата (Shinichiro Iwata) и Кэйсукэ Кондо (Keisuke Kondo) пришли к выводу, что нынешняя схема тоямской модели компактного города не даёт ожидаемых результатов в оживлении розничной торговли ⚖ Оспаривается [45]. Политика компактного города способна улучшить транспорт и замедлить расползание застройки. Может ли она перераспределить сокращающееся население так, чтобы центры городов оставались живыми, — и тем самым дать вторую жизнь пустым домам вблизи центра, — остаётся предметом споров.

Второй спор касается миграционных стимулов. В аналитическом материале Nippon.com 2020 года о региональной политике при Синдзо Абэ (Shinzo Abe) делается вывод, что ни одна из этих мер не смогла остановить отток населения из сельской местности в города, стагнацию рождаемости или депопуляцию, а система «налога на малую родину» названа порождающей конкуренцию муниципалитетов по принципу «разори соседа» [47]. Институт проектирования социального видения отмечает, что правительство само признало межмуниципальную конкуренцию за население провалом первого десятилетия политики возрождения регионов ⚖ Оспаривается [48]. Сторонники субсидий возражают, что те никогда не предназначались для того, чтобы обратить вспять общенациональную убыль, — лишь для того, чтобы перераспределить население в пользу регионов, способных принять новосёлов. Оба утверждения могут быть верны одновременно.

Самые глубокие разногласия касаются того, следует ли помогать некоторым местам закрыться. Наоки Хаяси (Naoki Hayashi) из Университета Канадзавы в книгах о сельском планировании выступает за стратегическое отступление и плановую консолидацию поселений — дальновидное сокращение, сохраняющее открытыми несколько вариантов будущего [50]. Другие противятся самой мысли, что какое-либо сообщество можно списать со счетов. «Возрождение регионов 2.0» неловко балансирует между этими позициями: оно принимает убыль как отправную точку, но по-прежнему стремится к регионам, в которых захотят жить молодёжь и женщины [26]. Подход Хаяси логичен с точки зрения инфраструктурных расходов, однако политически труден, поскольку требует от жителей смириться с тем, что у их деревни нет долгосрочного будущего ⚖ Оспаривается [9] [50].

Последний спор касается самой заголовочной цифры. Критики алармистских публикаций указывают, что примерно половина из 9 млн — арендное жильё в промежутке между жильцами, а в общее число входят также вторые дома и объекты, выставленные на продажу [1] [44]. Они правы в том, что 9 млн завышают объём заброшенного фонда. Но ядро в 3,86 млн — самая быстрорастущая часть общего числа, и прогнозы Номура указывают на дальнейший рост [3] [4]. Поэтому спор идёт не столько о том, реальна ли проблема, сколько о том, какие дома ещё можно спасти, кто должен платить за остальные и кто должен решать, какие сообщества получат инвестиции, а каким позволят поредеть.

Первый вывод касается причины. Число пустующих домов растёт потому, что население сокращается, а строительство продолжается, а не из-за какой-то одной ошибки политики ✓ Установленный факт [1] [4] [6]. Когда число смертей превышает число рождений более чем на 900 000 в год, а количество жилищных закладок по-прежнему держится около 800 000, разрыв между зданиями и людьми будет расширяться на протяжении 2030-х годов, каковы бы ни были детали политики в отношении акия. Ожидать, что субсидии на переезд или банки акия переломят эту тенденцию, — значит неверно понимать арифметику [19] [22]. Они могут перенаправить часть сокращающегося потока людей, но не способны его увеличить. Любая серьёзная оценка политики в отношении акия должна исходить из этого ограничения, а не воспринимать его как фон.

Второй вывод касается механизма. Фонд акия формируется конкретными и изменяемыми правилами: льготой по налогу на недвижимое имущество, вознаграждающей сохранение зданий, амортизационными нормами, списывающими дома в ноль примерно за два десятилетия, малым рынком вторичного жилья и — до 2024 года — добровольной регистрацией унаследованной недвижимости [11] [12] [13] [18]. Реформы, начатые в 2015 году, уже затронули каждый из этих факторов, и потому так важен период до 31 марта 2027 года, когда истекает срок регистрации прежних наследств. Ясность в вопросе собственности — предварительное условие для любого другого средства, от продажи до сноса ◈ Веские доказательства [10] [18]. Без собственника, которого можно установить, не могут действовать ни рынок, ни муниципалитет.

Третий вывод касается масштаба. Каждый из рассмотренных здесь инструментов работает в масштабе тысяч или десятков тысяч: 878 замещающих сносов, 3 119 передач земли государству, около 17 100 продаж через банки акия, 7 910 участников корпуса содействия регионам [14] [17] [19] [23]. Заброшенный фонд измеряется миллионами. Чтобы закрыть этот разрыв, потребуется либо общенациональное финансирование сноса по германской или детройтской модели, либо явное решение позволить большому числу домов разрушаться там, где это никого не затрагивает [33] [34]. Оба варианта — выбор, у которого есть цена. Оставить вопрос на усмотрение отдельных наследников, как сегодня в основном и поступает Япония, — тоже выбор, издержки которого ложатся на соседей и муниципалитеты.

Четвёртый вывод касается географии. Проблема сосредоточена там, где доля пустующего жилья превышает 20 %, — в Токусиме, Вакаяме, Кагосиме, Яманаси, Коти и Нагано, — а также в депопулированных муниципалитетах, занимающих большую часть территории Японии [1] [38]. В востребованных городах, таких как Киото и Токио, пустующее жильё — в значительной мере рыночная проблема, которую можно решать налогообложением и повышением информированности [27] [28] [52]. В угасающих сельских районах речь идёт о проблеме расселения, которую никакая жилищная политика в одиночку не решит. Применение одних и тех же инструментов в обоих случаях во многом объясняет разрыв между амбициями политики и её результатами — и указывает на то, что общенациональная политика в отношении акия должна чётче разграничивать эти две ситуации.

Пятый вывод касается людей. Человеческую цену акия платят те, кто остаётся: пожилых жителей в местах, где сокращаются услуги, соседей, которым угрожают обрушающиеся здания, сообщества, где всё труднее поддерживать неформальную взаимопомощь [5] [41] [49]. Вывод Томоко Кубо о том, что многие пожилые владельцы никогда не обсуждали с детьми будущее своих домов, указывает на недорогую меру, которую политика в значительной степени упускает из виду: более раннее семейное планирование наследования при поддержке местных властей — ещё до того, как дом опустеет ◈ Веские доказательства [49]. Продать, сдать или снести дом гораздо проще, пока его владелец жив и способен принимать решения, чем после того, как он перешёл к разрозненным наследникам.

Япония не уникальна — она просто первая. Суммарный коэффициент рождаемости Южной Кореи на уровне 0,72 в 2023 году и её 1,53 млн пустующих домов, миллионы незанятых жилищ в Италии и пустеющие муниципалитеты сельской Испании говорят о том, что другим странам предстоит сделать похожий выбор в пределах одного поколения [29] [30] [31] [36]. То, как Япония распорядится своими 9 млн пустых домов, — продолжит ли она относиться к ним как к разрозненным неудачам или начнёт сознательно планировать жизнь меньшей страны, — будут изучать далеко за её пределами. Дома — видимая часть этой истории. Решение о том, какие сообщества сохранить, — та её часть, которую ещё предстоит написать [1] [26].