日本900万套空屋：深入“空屋危机”

这一数字出自日本总务省统计局。该局每五年对全国住宅存量开展一次普查，2024年9月公布的最终结果显示，全国共有住宅6504.7万套，其中900.2万套处于空置状态，较2018年的848.9万套增加51.3万套[1]。空置率由13.6%升至13.8%，空置数量与空置率双双刷新纪录✓ 已证实[2]。自1968年起，日本的住宅数量便已超过家庭户数；到2023年，每户家庭平均对应1.16套住宅[1]。在一个人口已连续14年下降的国家[51]，这部分富余早已不是缓冲，而是残留——它是那些举家迁走、年老后住进养老院或离世后无人接续的家庭留下的物理痕迹[3]。空屋（akiya），即无人居住的房子，已成为衡量日本人口减少最直观的计量单位。

统计局自己的概括措辞罕见地直白：空置住宅持续增加，从1993年到2023年的30年间大约翻了一番[1]。1993年，日本约有450万套空置住宅；三十年后，这一数字翻倍，而全国人口已越过峰值转入下行[3]。增长并不局限于偏远村落。就绝对数量而言，东京都是全国空置住宅最多的都道府县，接近90万套，较2003年的约66.5万套增加35%；大阪府也有约70万套[52]。不过，首都的空置房大多是两任租客之间暂时空出的出租公寓。若看空置率而非绝对数量，地理分布将呈现出另一幅图景——恰恰是空置率，而不是空置数量，揭示出人口减少在哪些城镇和村落造成了结构性破坏。

排名靠前的都是农村和边缘县份。德岛县空置率为21.3%，和歌山县21.2%，鹿儿岛县20.5%，山梨县20.4%，高知县20.3%，长野县20.1%[1]。排在末尾的则是埼玉县9.3%、冲绳县9.4%、神奈川县9.8%和东京都10.9%✓ 已证实[1]。在日本西部和中部的大片地区，大约每五套住宅就有一套空置；而在首都圈，这一比例约为十分之一。差距既不能用建筑习惯不同来解释，也与调查方法无关。它几乎与年轻人外流、老年居民留守的分布图完全吻合[3][9]。空置率最高的县份，同时也是人口最老、年轻女性最少的县份——人口学家正是以年轻女性数量来判断一个社区能否自我更新。

九百万这个数字需要一个重要的限定。其中近一半，即443.6万套，是两任租客之间暂时空置的普通出租房，这在任何住房市场都属正常现象[1]。另有一部分是待售住宅和别墅。真正关键的是统计局所称的“其他空置住宅”：既不出租、也不出售、更不作度假之用的住宅。2023年，这类住宅共有385.6万套，五年间增加36.9万套，相当于住宅总量的5.9%✓ 已证实[1]。日本资讯网站Nippon.com对初步数据的分析发现，该类别占全部空置住宅的42.8%，高于2003年的32.1%，并贡献了2018年以来增量的72%[3]。这才是严格意义上的空屋问题：房子就此退出使用，未来毫无规划，往往也根本没有人在为它们做任何决定。

这一核心部分以独栋住宅为主。在全部空置独栋住宅中，80.9%（即285.1万套）属于“其他”类别[1]。这种格局指向一个特定的生命周期：一栋家庭住宅建于1960年代、1970年代或1980年代；子女为求学或就业迁往城市；父母年事渐高，或入住护理机构，或离世；房子随后传给住在外地、对它毫无用处的继承人[3][5]。Nippon.com对这一过程的概括十分平实：远方的父母住进养老院或去世后，家人难以处置房产，只能任其空置[3]。整个过程无需任何政策失误，只需一代业主比他们在当地的继承人活得更久——而人口数据显示，这正是全国大部分地区正在发生的事情。

前景只会是更多的空屋。2024年6月，野村综合研究所预测，若拆除和改造不能提速，到2043年日本的空置率可能升至约25%，空置住宅约达1861万套◈ 有力证据[4]。该所还估算，已经老化的空置独栋住宅（即物理状况本已不佳的房屋）2023年为82万套，到2043年可能增至165万套[4]。此类预测取决于对新建和拆除规模的假设。野村此前曾预测，到2033年空置住宅将达2170万套、约占住宅总量的30%，这一情景后来已被下调[43]。但没有任何可信的预测显示这一数字会下降。因此，本报告要探讨的并非日本的空屋是否还会增加，而是空屋对其所在之地意味着什么——以及国家迄今的种种尝试能否与问题的规模相称。

先看价值。在日本的税制和市场惯例中，木造房屋被视为不断损耗的资产。其法定折旧年限为22年；在二手市场上，木造独栋住宅通常在约20年后估值接近于零，成交价仅相当于其下方土地的价格[12]。东京都市大学的秋山祐树在2024年谈到其中的文化因素：在日本，房子越新，卖价越高[5]。因此，衰退城镇中一栋建于1975年的房子，作为建筑几乎一文不值，作为土地往往也所值无几。对继承人而言，与其说它是资产，不如说是一项负债，附带维护费用、保险和每年的税单[43]。面对一项价值为负的资产，理性的做法是避而不碰，许多继承人正是如此。

第二个因素是市场本身。日本的二手房市场规模异常之小。国土交通省（MLIT）2023年的一份评估比较了二手房在全部住宅交易中的占比：2018年日本为14.5%，美国为81.0%，英国为85.9%，法国为69.8%◈ 有力证据[13]。买家期待新房，贷款机构和估价师据此定价，开发商则源源不断地供应新房。野村综合研究所统计，2023财年日本新建住宅开工80万套，并预测2030财年为77万套、2040财年为58万套[4]。一个人口不断减少的国家，每年仍在新建数十万套住宅，而旧房则悄无声息地退出使用。新房与弃房，是同一个市场的两面。

第三个因素是税收。自1973年起，建有住宅的宅地享受固定资产税减免：每户200平方米以内的小块宅地，按评估价值的六分之一计税[11]。一旦拆除房屋，土地即被重新归类，减免随之取消。日本房地产资讯网站（Japan Property Central）估算，拆除一栋废弃房屋可能使该地块的年税额增加三至六倍[11]。拆除本身也要花钱，在衰退地区往往超过土地本身的价值。结果形成一种扭曲的激励：对继承人而言，最省钱的选择就是让日渐破败的房子原地不动，缴一笔小额税款，然后什么也不做[11][16]。一项在人口增长时期为让人买得起房而设计的规则，到了人口收缩的年代，竟成为对荒废的无声补贴。

第四个因素是继承与登记。直到2024年4月，日本的继承不动产登记一直是自愿的。许多继承人从未办理，土地价值低的地方尤甚；几代下来，产权分散到数十位亲属手中[10][18]。2017年，由前总务大臣增田宽也担任主席的研究会估算，所有者无法确认的土地面积约达410万公顷，超过九州岛的面积；到2040年可能增至约720万公顷，接近北海道的面积◈ 有力证据[10]。一旦找不到人签署买卖合同或拆除同意书，房子就既不能出售，也不能修缮或拆除，只能空等下去。而每多等一年，它就更难利用，清理成本也更高。

情感与现实层面的障碍，又叠加在经济障碍之上。筑波大学的久保伦子长期研究空屋业主，她发现许多老年人表示，从未与子女商量过祖屋维护等关键问题[49]。房子里堆满了物品，屋内设有佛龛，附近就是祖坟；卖掉还是拆掉，这个决定一拖再拖，直到落在一个既无感情牵绊、也不熟悉当地情况的人身上。神田外语大学的杰弗里·霍尔（Jeffrey Hall）指出，许多这样的房子与公共交通、医疗服务乃至便利店都相距甚远[5]——这意味着即便卖家有意出售，也可能找不到买家。空屋的产生不只源于疏于照管，更源于从来没有一个迫使人做出决定的时刻。

综合来看，这些因素构成的是一个系统，而非一系列孤立的失误。快速折旧的建筑、偏好新房的购房文化、惩罚拆除的税法，以及任由产权消散于无名的继承制度，全都指向同一个方向◈ 有力证据[10][11][12][13]。在日本人口增长、土地稀缺的年代，每一条规则都合情合理。然而在日本国民人数每年减少近百万的今天，同样的规则却把房子变成了搁浅资产。改革已经起步，第五部分将考察其推进程度。但空屋问题的规模，与其说由这些规则决定，不如说由驱动这些规则的人口引擎决定——这正是下一部分的主题。

厚生劳动省公布的2024年人口动态统计触目惊心。出生人数减少41,227人，降至686,061人，自1899年有统计以来首次跌破70万[6][7]。总和生育率由1.20降至1.15。死亡人数达1,605,298人，自然减少人数（死亡减出生）为919,237人，已连续第18年扩大[6]。作为对照，日本出生人数在1949年达到峰值，为2,696,638人[6]。首相石破茂称之为“静默的紧急事态”[7]。为战后庞大人口世代及其子女建造的房屋，如今比曾经住满它们的那一代人活得更久，而后续世代的人数远不足以将其接手。

全国人口也在随之下滑。截至2024年10月1日，日本总人口为1亿2380.2万人，一年减少55万人；仅自然减少一项，日本国民就减少约89万人，为1950年有可比统计以来的最大降幅[51]。国立社会保障与人口问题研究所在2023年的中位推计中预测，日本人口到2050年约为1.047亿，到2070年约为8700万，比2020年水平低约30%，届时65岁及以上人口将占38.7%◈ 有力证据[8]。每一个预测中的减少数字，终将意味着一户不再需要住房的家庭。日本的住宅存量，正按照一个将不复存在的人口规模来配置。

人口减少并不均衡。2024年4月，民间机构人口战略会议（增田宽也为其领导层成员之一）将日本1,729个市町村中的744个，约占43%，列为“可能消亡的自治体”，标准是2020年至2050年间20至39岁女性人口预计减少一半或以上◈ 有力证据[9]。2014年，增田领衔的一个研究组曾列出896个。数字下降并不代表人口回升。社会愿景设计研究所（Institute for Social Vision Design）指出，这一“改善”主要反映的是人口迁移和外国居民的增加，而非人口趋势的任何逆转。人口战略会议还认定了25个“黑洞型自治体”，其中包括东京23区——这些地方吸纳年轻人，生育率却极低[9]。首都吸走了年轻人，令地方日渐空心化，却并未让他们在这里繁衍补位。

国内人口迁移进一步加剧了这一效应。2024年，东京都净流入79,285人，比上一年多约1.1万人；整个东京圈净增135,843人[24]。净流入最多的是20至24岁人群，达86,908人。全国只有六个都道府县通过人口迁移实现了增长[24]。这种格局恰恰从边缘地区抽走了原本会组建新家庭、入住家庭住宅的那个年龄段。每一个离乡的年轻人身后，都留下终将留下一栋房子的父母。空屋分布图，是人口迁移图的延迟影像，时差正是留守父母年老离开住所所需的三四十年。

霍尔的这一判断，点出了空屋讨论中常被忽视的一点。日本出现空屋，主要并不是因为房子建错了地方或建错了样式，尽管两种情况都确实存在。根本原因在于，人口减少的速度快过了建筑减少的速度◈ 有力证据[5][1]。即便人口在收缩，日本的住宅存量仍从2018年的6240万套增至2023年的6500万套[1]。只要每年新开工住宅维持在80万套左右[4]，而人口每年减少数十万，空置数量就几乎会机械地上升。任何只着眼于现有空屋的政策，都无法改变这股底层的流量。

这笔算术也解释了为何全国平均数会低估地方所受的损害。如果空屋均匀分布，13.8%的空置率或许尚可应对。但事实并非如此。在被正式认定为过疏地区的885个市町村，土地面积合计占日本国土的63.2%，居住人口却只占全国的9.3%[38]。在这些地方，一栋空屋并非孤零零地夹在有人居住的邻舍之间；它的四周是别的空屋，所在的街道商店越来越少、公交越来越稀、屋顶塌了也越来越没人注意。在全国统计中表现为空置率缓慢上升的现象，落到街巷层面，就是一道道门槛被相继跨过。下一部分将呈现这在现实中是何种景象。

灾害风险是最迫在眉睫的问题。日本地震频发，而许多空置房屋是老旧的木造结构。秋山祐树在2024年警告，一旦发生地震或海啸，空屋在损坏倒塌时可能堵塞避难通道[5]。野村估计，2023年已老化的空置独栋住宅有82万套[4]，由此可见问题的规模：这些建筑可能倒塌，可能在台风中掉落瓦片，可能滋生害虫或成为火灾隐患，而业主可能根本无从联系[10][14]。市町村官员拥有采取行动的法律权力，但正如第五部分所示，他们很少动用这些权力。现实中，风险由仍住在这些建筑旁边的邻居来承担。

人口减少在生态层面的前沿也在推进。2023财年，日本遭熊袭击的人数达到当时创纪录的219人，其中6人死亡，约70%的事件发生在东北地区[39]。2025财年情况更糟：截至11月20日，已有238人受伤或死亡，其中13人死亡，仅秋田县就有66名受害者[40]。官方给出的直接原因是山毛榉果实歉收，现有证据也并未将个别袭击事件与个别空屋联系起来[40]。但《南华早报》捕捉到了更大的图景：人类正在离开农村，熊正在进入[39]。荒废的果园、无人照料的田地和空置的房屋，消除了人类活动形成的缓冲带，而这条缓冲带曾把野生动物挡在森林边缘。

这一问题的人的维度，在过疏市町村自身的统计中显露无遗。被认定为过疏地区的885个市町村，2022年占全部市町村的51.5%，面积达238,675平方公里，人口却仅有11,668,630人✓ 已证实[38]。正是在这些地方，学校因生源不足而关闭，农村公交线路被削减，本地商店纷纷歇业——这些并非孤立事件，而是一个持续的过程[47][48]。每一次关闭都使下一次迁出更有可能，也使新家庭迁入更不可能，从两端同时强化空置的恶性循环。这样一个小镇上的房子之所以贬值，不仅因为它老旧，还因为周围那些使它宜居的服务正在消失。

名顷是德岛县（日本空置率最高的县）山间的一个小村落，后来成为这一过程的国际象征。名顷曾有约300名居民，后来只剩下几十人。当地艺术家绫野月见在街头和已关闭的学校里摆满了真人大小的玩偶，用来替代那些已经离世或迁走的邻居[42]。2012年，学校最后两名学生毕业后，学校随即关闭[42]。名顷常被当作一桩奇闻来介绍，但更恰当的解读是将其视为一次预演：这里的人口已跌破维持任何公共服务所需的水平，房子的数量远远多于可以入住的人[1][42]。在885个过疏市町村中，许多更小的聚落面临同样的算术，却远未得到同等的关注[38]。

孤立并非只是农村现象。2024年，日本警察厅首次开展此类统计，共计有76,020人在家中独自离世，其中76.4%为65岁及以上老人；约4,538名老人死后超过一个月才被发现[41]。人数最多的是东京和大阪，而非偏远村落[41]。这与空屋的联系虽属间接，却真实存在：一栋独居老人的房子，在统计意义上就是一栋未来的空屋；住户去世后，房产往往传给在各种意义上都相距遥远的继承人[3][49]。2033年的空置统计数字，此刻已经独自住在2026年的住宅存量之中。

这些影响无法在单一的全国数字中体现。空置率是建筑的比率；而人口减少的切身体验，是邻居、服务以及社区仅凭存在本身就能完成的非正式维护的流失。一旦这种密度跌破某个门槛——足以支撑一所学校的儿童、足以维持一条公交线的乘客、足以让志愿消防队保持编制的住户——衰退便会自我强化◈ 有力证据[9][48]。日本决策者认识到这一点至少已有十年，自2015年以来，他们可用的法律工具也大为扩充。下一部分将考察他们如何运用这些工具，以及成效与问题的规模相比如何。

《空置房屋对策特别措施法》（简称《空家法》）于2015年5月全面施行。该法允许市町村将有倒塌风险或对周边环境造成严重危害的建筑认定为“特定空置房屋”，并可向业主发出建议、劝告和命令，取消固定资产税减免；作为最后手段，还可由行政机关代为拆除，费用由业主承担[11][14]。截至2025年3月31日，各市町村累计发出建议或指导42,768件、正式劝告4,153件，并实施了878次代执行拆除或类似措施，其中包括无法确认业主的案例✓ 已证实[14]。国土交通省此前的数据显示，截至2023年3月，83%的市町村已制定空置房屋对策计划[53]。在此之前几乎无章可循，这部法律为地方政府提供了一套程序。

2023年的修正案于当年12月生效，进一步扩大了适用范围。如今，市町村可以对“管理不善的空置房屋”（即放任不管便可能变得危险的建筑）采取行动；一经正式劝告，房屋在尚未达到危险程度之前即被取消土地税减免[16]。修正案还设立了空置房屋利用促进区、指定的支援法人制度和紧急代执行拆除程序[16]。施行初期，截至2024年3月，已有1,091栋此类房屋收到指导[15]；截至2025年3月，各市町村已对3,211栋管理不善的房屋发出指导、对378栋发出劝告，划定了四个促进区，并指定了95家支援法人[14]。与此同时，继承登记义务化自2024年4月起实施[18]；2023年推出的一项制度则允许继承人缴纳一定费用后，将不需要的土地交给国家[17]。下方时间线将这些举措置于问题的长期演变之中。

与问题的规模相比，执法成果相当有限。十年左右实施的878次代执行拆除及相关措施，对应的是385.6万套被弃置的住宅和82万套已经老化的独栋住宅[1][4][14]。代执行拆除对市町村而言既慢又贵：地方政府须向业主追讨往往无法收回的费用，而且常常缺乏人手，难以沿着数代未登记的继承关系追查继承人[10]。2023年修正案实施初期的数字同样不大：截至2025年3月，全国仅发出378件劝告，只划定了四个促进区[14]。如今的法律框架已覆盖空屋的整个生命周期，但大规模运用这一框架的行政能力尚不具备◈ 有力证据[14][49]。

继承制度改革针对的是产权问题的根源，而非其症状。自2024年4月1日起，继承人须在得知继承事实后三年内办理不动产继承登记，无正当理由未登记者可处最高10万日元的非刑事罚款（过料）；这一义务同样适用于此前发生的继承，期限为2027年3月31日[18]。2023年推出的土地国库归属制度允许继承人将不需要的土地移交国家。据法务省统计，截至2026年8月31日，共收到申请5,997件，完成移交3,119件，其中住宅用地1,164件，另有1,139件申请被撤回[17]。这项制度确实奏效，但其规模以千计，而问题以百万计；况且，地上仍有建筑的土地不在适用之列——空屋本身必须先行拆除[17]。

需求侧政策试图把人吸引回来。移居支援补贴向从东京圈迁往地方市町村的家庭发放，自2023年4月起，子女加算额由每名子女最多30万日元提高至最多100万日元[22]。地域振兴协力队2024财年向1,176个市町村派驻了7,910名队员，约70%的队员在任期结束后留在当地，其中不少人自主创业[23]。在供给侧，1,788个地方政府中有1,052个参加了全国空屋银行平台；截至2024年4月，平台登载房源15,046套，累计成交约17,100套◈ 有力证据[19]。这些项目在地方层面各有意义，但正如下方评估所示，没有一项能与全国性的人口减少规模相匹配。

最重大的转变，或许在于理念而非法律。2025年6月石破内阁批准的《地方创生2.0基本构想》明确表示，其出发点是正视人口及劳动年龄人口在今后一段时间内仍将持续减少这一现实[26]。2014年的最初战略曾以遏止人口减少为目标。新规划则设定了诸如“关系人口”达到1000万人（即与非居住地区保持持续联系的人）等目标，并力求打造年轻人和女性也愿意选择的地方◈ 有力证据[25][26]。从扭转收缩到与收缩共存——正是在这一转变上，下一部分的国际比较颇具启发意义，因为其他几个国家更早经历了同样的转型。

韩国正以更快的速度走上日本的老路。2023年，韩国总和生育率降至0.72，为1970年有全国统计以来的最低值，出生人数仅约23万[30]。据韩国建设政策研究院统计，截至2023年底，韩国空置住宅达153万套，比2022年增加5.7%，比2015年的107万套增加43.6%[29]。该研究院警告，长期弃置的房屋可能导致街区衰败和城市贫民窟化，并可能成为犯罪温床[29]。韩国生育率远低于日本的1.15[6]，其空置曲线很可能比日本当年陡峭得更快——起步更晚，留给制度调适的时间也更少。

意大利的成因组合则有所不同。意大利国家统计局（ISTAT）统计，全国3560万套住宅中，约有950万套无人居住或仅由非常住人口使用，占住宅存量的27.3%；不过该数字包括度假屋，与日本的弃置类别并不直接可比[31]。西西里农村让“一欧元房”声名远播：自2008年起，多个城镇以象征性价格出售破败房屋，条件是买家须在约三年内完成翻修。穆索梅利曾有1.5万居民，后来流失约30%；自2017年以来，该镇已为约400栋房屋找到新主人[32]。这一模式带来了关注度、外国买家和一些实实在在的翻修，但与意大利内陆普遍存在的空置规模相比，涉及的数量微不足道。

德国东部选择了拆除。两德统一后，人口大规模西迁，到2000年代中期，前东德地区740万套公寓中约有140万套空置。联邦政府推出的“东部城市改造计划”（Stadtumbau Ost）投入逾25亿欧元，拆除了30多万套住房，同时对保留下来的住房进行改造升级◈ 有力证据[33]。底特律在城市尺度上遵循了类似的逻辑：自2014年以来，约2.7万栋废弃房屋被拆除，资金先是来自联邦“重灾区基金”（Hardest Hit Fund）的2.65亿美元，后来又来自2.5亿美元的市政债券；与此同时，约1.9万套空置住宅被出售用于翻修[34]。两个案例都表明，有计划的收缩是可行的；两者也都表明，这需要投入大量公共资金，并需要中央层面作出决断：一些建筑乃至一些街区，将不会再恢复生机。

中国和伊比利亚半岛则代表了其他类型。在中国，问题在于建设超前于需求，而非继承房屋。国家统计局原副局长贺铿在2023年表示，14亿人恐怕也住不满全国的空置房[35]。在西班牙，2024年有4,982个市镇（约占总数的60%）居民不足1000人，面积占国土的40%，人口却只占3.1%[36]。葡萄牙2021年人口普查统计到723,215套空置住宅，占住宅存量的12.1%，既集中在里斯本、波尔图等需求旺盛的城市，也分布在内陆地区[37]。换言之，当房子位于错误的地方时，空置与住房短缺可以同时存在。

征税路径对日本而言最为新颖。2023年3月，京都市获得国家批准，开征非居住住宅税，为全国首例。该税覆盖约1.5万套住宅，预计每年可征收约9.5亿日元[27]。低价值房屋和传统町屋免征。据社会愿景设计研究所介绍，该税原定最早于2026年开征，后因系统开发需要推迟至2030财年[28]。京都是一座需求旺盛的城市，空屋与住房压力并存——情形更接近里斯本或波尔图，而非名顷[37]。在存在潜在需求可供释放的地方，征税可以奏效；而在毫无需求的地方，它只会给一项本已无人问津的资产再添一笔成本。

比较得出的结论是：由人口减少导致的空置，没有廉价的解决办法。真正大幅降低空置的地方，要么依靠国家或城市层面出资拆除——德国投入逾25亿欧元，底特律投入逾5亿美元[33][34]——要么依靠需求回流，如意大利那些最具吸引力的小镇[32]。日本问题的绝对规模超过上述任何一例，地理上更为分散，而且由于继承和税收规则，法律上也更为盘根错节◈ 有力证据[10][11]。日本国内对于出路究竟在于填满空屋还是有计划地拆除，也尚无共识。这些分歧正是下一部分的主题。

乐观论的来源颇为正统。民宿共享企业乐天LIFULL STAY时任负责人（Munekatsu Ota）2018年对彭博社表示，这些被弃置的房屋是“有毒资产”——维护成本高，拆除也要花钱——但简单翻修就能让它们变成摇钱树[43]。国际媒体对以象征性价格出售房屋的报道，尤其吸引了外国买家的兴趣[44]。地域振兴协力队的经验表明，一些新来者确实会留下来并创业：任期结束后留下的队员中，有46.4%开办了自己的事业[23]。东京西部的奥多摩町向承诺在当地空屋永久定居的年轻家庭提供翻修补贴◈ 有力证据[21]。对于位置优越、卖家有意出售的房子而言，机遇是真实存在的。

怀疑论则来自从事翻修的人。专门修复传统民居的“新遗产”公司（New Heritage）的一位负责人（Hana Sakata）在2024年警告，围绕极其便宜甚至免费的农舍存在大量炒作，外国人中尤甚；然而翻修是一项巨大的投入，而且由于传统木工技艺正在失传，能承接这类工程的施工方寥寥无几[44]。许多空屋所在之地缺乏就业、交通和服务[5]，而老旧木造房屋的结构状况往往使重建比修缮更便宜[12]。从这个角度看，机遇论涉及的只是存量中一小部分具有吸引力的房子，而非构成弃置核心的数百万套住宅⚖ 有争议[44][1]。

富山的案例处于规划争论的中心。富山市围绕轻轨网络重组城市，以集中居民和服务。全球基础设施中心（Global Infrastructure Hub）的案例研究显示，改建线路的工作日客流增长约210%，节假日客流增长约370%，约12%的乘客由驾车转为乘坐轻轨[46]。然而，经济产业研究所（RIETI）的一篇讨论论文（作者为Shinichiro Iwata与近藤惠介）得出结论：富山紧凑城市模式的现行框架并未在商业振兴方面产生预期效果⚖ 有争议[45]。紧凑城市政策可以改善交通、减缓城市蔓延。但它能否以维持市中心活力的方式重新配置日益减少的人口——从而让市中心附近的空屋获得第二次生命——仍有争议。

第二个争议涉及迁移激励。Nippon.com在2020年对安倍晋三执政时期地方政策的分析认为，这些措施无一能够遏止人口从农村流向城市、生育率停滞或人口过疏，并指出“故乡纳税”制度在市町村之间造成了以邻为壑的竞争[47]。社会愿景设计研究所指出，政府自身也认定，市町村之间争夺人口是地方创生头十年的一大失误⚖ 有争议[48]。补贴的支持者则回应称，这些补贴本就不是为了扭转全国人口减少，而只是为了将人口重新导向有能力吸纳新来者的地区。两种说法可以同时成立。

最深层的分歧在于：是否应当帮助某些地方有序退场。金泽大学的林直树在多部有关农村规划的著作中主张“战略性撤退”，有计划地整合居住区——这是一种着眼未来的收缩，能为多种可能的前景保留余地[50]。另一些人则反对放弃任何社区。“地方创生2.0”在这两种立场之间左右为难：它把人口减少作为出发点，同时仍以打造年轻人和女性愿意选择居住的地方为目标[26]。从基础设施成本来看，林直树的思路逻辑清晰；但在政治上却很难推行，因为它要求居民接受自己的村庄没有长远未来这一现实⚖ 有争议[9][50]。

最后一个争议关乎标题数字本身。批评危言耸听式报道的人指出，900万套中约有一半是出租空置房，而且总数还包括别墅和待售房产[1][44]。他们说得没错，900万确实高估了被弃置的存量。但386万套的核心类别是总数中增长最快的部分，野村的预测也指向进一步增长[3][4]。因此，争论的焦点与其说是问题是否真实，不如说是哪些房子还能挽救、其余的由谁买单，以及由谁来决定哪些社区获得投资、哪些社区任其凋零。

第一个结论关乎成因。空置数量之所以上升，是因为人口在减少而建设仍在继续，而非源于某一项政策失误✓ 已证实[1][4][6]。死亡人数每年比出生人数多出90万以上，新开工住宅仍在80万套左右，无论空屋政策细节如何，建筑与人口之间的差距在整个2030年代都将继续扩大。指望移居补贴或空屋银行扭转这一趋势，是误读了这笔算术[19][22]。它们可以重新引导一股不断萎缩的人流中的一部分，却无法使之扩大。对空屋政策的任何严肃评估，都必须以这一约束为起点，而不能将其视作背景。

第二个结论关乎机制。空屋存量由一系列具体且可改变的规则塑造：奖励保留建筑的固定资产税减免、让房屋价值在约20年内归零的折旧惯例、狭小的二手房市场，以及直到2024年仍属自愿的继承不动产登记[11][12][13][18]。2015年以来的改革已开始逐一应对这些问题，正因如此，至2027年3月31日（即此前继承的登记期限届满之日）这段时间至关重要。产权清晰是从出售到拆除等一切补救措施的前提◈ 有力证据[10][18]。没有可追溯的业主，市场和市町村都无从着手。

第三个结论关乎规模。本报告考察的每一项政策工具，作用规模都只在数千乃至数万之间：878次代执行拆除、3,119宗土地国库归属、约17,100套空屋银行成交、7,910名地域振兴协力队队员[14][17][19][23]。而弃置存量以百万计。要弥合这一差距，要么像德国或底特律那样由国家出资拆除，要么明确决定，在不影响任何人的地方任由大批房屋自然朽坏[33][34]。两者都是有代价的选择。像日本目前这样基本交由个别继承人处理，同样是一种选择——其代价由邻居和市町村承担。

第四个结论关乎地理。问题集中在空置率超过20%的县份——德岛、和歌山、鹿儿岛、山梨、高知和长野——以及占日本大部分国土的过疏市町村[1][38]。在京都、东京等需求旺盛的城市，空置主要是市场问题，可以通过征税和改善信息来解决[27][28][52]。而在衰退的农村地区，空置是聚落存续问题，任何住房政策都无法单独解决。用同样的工具应对两类问题，在很大程度上解释了政策雄心与实际成效之间的落差，也表明全国性的空屋政策应当更明确地区分二者。

第五个结论关乎人。空屋的人力代价，落在留下来的人身上：生活在服务日渐萎缩之地的老年居民、暴露于建筑倒塌风险之下的邻居，以及互助照料这类非正式工作越来越难以为继的社区[5][41][49]。久保伦子发现，许多年长业主从未与子女讨论过房子的未来。这指向一种被政策普遍忽视的低成本干预：在房子空置之前，由地方政府支持家庭及早规划继承事宜◈ 有力证据[49]。趁业主在世且能够做主时出售、出租或拆除房子，远比房子传到四散各地的继承人手中之后容易得多。

日本并非独一无二，只是先行一步。韩国2023年0.72的生育率和153万套空置住宅、意大利数以百万计的无人居住住宅，以及西班牙农村日益空心化的市镇，都预示着其他国家将在一代人之内面临类似的抉择[29][30][31][36]。日本如何处置这900万套空屋——是继续将其视为孤立的失败，还是开始为一个更小的国家进行审慎规划——将在其国境之外受到广泛研究。房子是这个故事中看得见的部分；至于要维系哪些社区，这一决定仍有待书写[1][26]。