Japans 9 Millionen leere Häuser – im Innern der Akiya-Krise

Die Schlagzeile stammt vom japanischen Statistikamt (Statistics Bureau of Japan), das den Wohnungsbestand des Landes alle fünf Jahre erhebt. Seine endgültigen Ergebnisse, im September 2024 veröffentlicht, weisen 65.047.000 Wohnungen aus, von denen 9.002.000 leer standen – 513.000 mehr als die 8.489.000 des Jahres 2018 [1]. Die Leerstandsquote stieg von 13,6 auf 13,8 %; sowohl die absolute Zahl als auch die Quote sind die höchsten seit Beginn der Aufzeichnungen ✓ Gesicherte Tatsache [2]. Seit 1968 gibt es in Japan mehr Wohnungen als Haushalte, und 2023 kamen auf jeden Haushalt 1,16 Wohnungen [1]. In einem Land, dessen Bevölkerung seit 14 Jahren in Folge schrumpft [51], ist dieser Überschuss kein Polster mehr. Er ist ein Rückstand – die materielle Spur von Familien, die fortgezogen, im Alter in Pflegeheime übergesiedelt oder gestorben sind, ohne dass jemand ihren Platz eingenommen hätte [3]. Das Akiya, das leere Haus, ist zur sichtbarsten Maßeinheit der japanischen Entvölkerung geworden.

Die Zusammenfassung des Amtes ist ungewöhnlich deutlich. Die Zahl der leerstehenden Wohnungen, heißt es dort, sei ohne Unterbrechung gestiegen und habe sich in den 30 Jahren von 1993 bis 2023 ungefähr verdoppelt [1]. 1993 zählte Japan rund 4,5 Millionen leere Wohnungen; drei Jahrzehnte später sind es doppelt so viele, während die Bevölkerung ihren Höchststand überschritten hat und zurückgeht [3]. Der Anstieg beschränkt sich keineswegs auf abgelegene Dörfer. Tokio weist mit knapp 900.000 die höchste absolute Zahl leerstehender Wohnungen aller Präfekturen auf, 35 % mehr als die rund 665.000 des Jahres 2003, und Osaka kommt auf etwa 700.000 [52]. Bei den meisten Leerständen der Hauptstadt handelt es sich allerdings um Mietwohnungen zwischen zwei Mietverhältnissen. Die Leerstandsquote erzählt eine andere geografische Geschichte als die bloße Zahl – und es ist die Quote, nicht die Zahl, die offenlegt, wo die Entvölkerung Städten und Dörfern strukturellen Schaden zufügt.

An der Spitze der Tabelle stehen ländliche und periphere Präfekturen. Tokushima verzeichnete eine Leerstandsquote von 21,3 %, Wakayama 21,2 %, Kagoshima 20,5 %, Yamanashi 20,4 %, Kochi 20,3 % und Nagano 20,1 % [1]. Am anderen Ende lagen Saitama bei 9,3 %, Okinawa bei 9,4 %, Kanagawa bei 9,8 % und Tokio bei 10,9 % ✓ Gesicherte Tatsache [1]. In einem breiten Streifen West- und Zentraljapans steht damit rund jede fünfte Wohnung leer, im Großraum der Hauptstadt etwa jede zehnte. Mit unterschiedlichen Bautraditionen oder abweichenden Erhebungsmethoden lässt sich dieser Abstand nicht erklären. Er folgt fast exakt der Landkarte, die zeigt, wo junge Menschen fortgegangen und wo ältere Bewohner zurückgeblieben sind [3] [9]. Die Präfekturen mit dem höchsten Leerstand haben zugleich die älteste Bevölkerung und die wenigsten jungen Frauen – jene Kennziffer, an der Demografen messen, ob sich eine Gemeinschaft aus eigener Kraft erneuern kann.

Die Zahl von 9 Millionen bedarf einer wichtigen Einschränkung. Knapp die Hälfte davon – 4.436.000 Wohnungen – ist gewöhnlicher Mietbestand zwischen zwei Mietparteien, ein normales Merkmal jedes Wohnungsmarktes [1]. Ein weiterer Teil entfällt auf Objekte, die zum Verkauf stehen, sowie auf Zweitwohnungen. Entscheidend ist die Kategorie, die das Amt als sonstige leerstehende Wohnungen führt: Wohnungen, die weder vermietet noch verkauft noch als Ferienhaus genutzt werden. Ihre Zahl belief sich 2023 auf 3.856.000, ein Plus von 369.000 in fünf Jahren, was 5,9 % des gesamten Wohnungsbestands entspricht ✓ Gesicherte Tatsache [1]. Eine Auswertung der vorläufigen Daten durch Nippon.com ergab, dass diese Kategorie 42,8 % aller Leerstände ausmachte, nach 32,1 % im Jahr 2003, und dass auf sie 72 % des Zuwachses seit 2018 entfielen [3]. Das ist das eigentliche Akiya-Problem: Häuser, die schlicht aus der Nutzung gefallen sind, ohne Plan für ihre Zukunft und oft, ohne dass überhaupt jemand aktiv irgendetwas über sie entscheidet.

Diesen Kern dominieren freistehende Einfamilienhäuser. Von allen leerstehenden Einfamilienhäusern fallen 80,9 % – 2.851.000 Wohnungen – in die sonstige Kategorie [1]. Das Muster verweist auf einen bestimmten Lebenszyklus. Ein Familienhaus entsteht in den 1960er-, 1970er- oder 1980er-Jahren; die Kinder ziehen zum Studium oder für die Arbeit in eine Großstadt; die Eltern altern, ziehen in eine Pflegeeinrichtung oder sterben; und das Haus geht an Erben über, die anderswo leben und keine Verwendung dafür haben [3] [5]. Nippon.com fasste die Dynamik nüchtern zusammen: Wenn weit entfernt lebende Eltern in ein Pflegeheim zögen oder stürben, falle es den Familien schwer, die Häuser zu veräußern, und sie ließen sie leer stehen [3]. Nichts in dieser Abfolge setzt ein politisches Versagen voraus. Es genügt, dass eine Generation von Eigentümern ihre ortsansässigen Erben überlebt – und genau das zeigen die demografischen Daten für den größten Teil des Landes.

Die Aussichten versprechen mehr vom Gleichen. Im Juni 2024 prognostizierte das Nomura Research Institute, Japans Leerstandsquote könne bis 2043 auf etwa 25 % steigen, mit rund 18,61 Millionen leeren Wohnungen, sofern Abriss und Umnutzung sich nicht beschleunigten ◈ Starke Evidenz [4]. Zudem schätzte es die Zahl verfallener leerstehender Einfamilienhäuser – Gebäude in bereits schlechtem baulichem Zustand – für 2023 auf 820.000 und erwartet bis 2043 einen Anstieg auf 1,65 Millionen [4]. Solche Prognosen hängen von Annahmen über Neubau und Abriss ab, und ein früheres Nomura-Szenario, das für 2033 rund 21,7 Millionen leere Wohnungen vorhersah, etwa 33 % des Bestands, wurde inzwischen nach unten korrigiert [43]. Doch keine seriöse Prognose sieht die Zahl sinken. Die Frage, der dieser Bericht nachgeht, ist daher nicht, ob Japan mehr leere Häuser haben wird, sondern was dies mit den Orten macht, an denen sie stehen – und ob irgendetwas, das der Staat versucht hat, dem Ausmaß gewachsen ist.

Am Anfang steht der Wert. Japanische Steuer- und Marktpraxis behandeln ein Holzhaus als Verschleißgut. Seine steuerliche Nutzungsdauer für die Abschreibung beträgt 22 Jahre, und auf dem Wiederverkaufsmarkt wird ein freistehendes Holzhaus nach etwa 20 Jahren gemeinhin mit nahezu null bewertet und zum Preis des darunterliegenden Grundstücks gehandelt [12]. Yuki Akiyama von der Tokyo City University beschrieb 2024 die kulturelle Seite dieses Phänomens: Je neuer ein Haus in Japan sei, desto höher sei der Preis, den es erziele [5]. Ein 1975 in einer schrumpfenden Kleinstadt gebautes Haus ist als Gebäude daher wenig wert und oft auch als Grundstück. Für Erben ist es weniger ein Vermögenswert als eine Belastung, an der Instandhaltungskosten, Versicherung und eine jährliche Steuerrechnung hängen [43]. Die rationale Reaktion auf ein Gut mit negativem Wert besteht darin, es nicht anzurühren – und genau das tun viele Erben.

Das zweite Element ist der Markt selbst. Japan hat einen ungewöhnlich kleinen Markt für Bestandsimmobilien. Eine Untersuchung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) aus dem Jahr 2023 verglich den Anteil von Bestandswohnungen an allen Wohnimmobilientransaktionen: 14,5 % in Japan im Jahr 2018, gegenüber 81,0 % in den Vereinigten Staaten, 85,9 % im Vereinigten Königreich und 69,8 % in Frankreich ◈ Starke Evidenz [13]. Käufer erwarten Neubauten, Kreditgeber und Gutachter bewerten entsprechend, und die Bauwirtschaft liefert weiter. Das Nomura Research Institute verzeichnete im Haushaltsjahr 2023 insgesamt 800.000 Baubeginne für neue Wohnungen und erwartet 770.000 im Haushaltsjahr 2030 sowie 580.000 im Haushaltsjahr 2040 [4]. Ein Land mit sinkender Bevölkerung baut also weiterhin Jahr für Jahr Hunderttausende neuer Wohnungen, während ältere still aus der Nutzung fallen. Das Neue und das Aufgegebene sind zwei Seiten desselben Marktes.

Das dritte Element ist die Steuer. Seit 1973 genießt Wohnbauland, auf dem ein Wohngebäude steht, eine Ermäßigung der Grundsteuer (fixed asset tax): Kleine Parzellen bis zu 200 Quadratmetern je Wohnung werden mit einem Sechstel ihres Wertes veranlagt [11]. Wird das Haus abgerissen, wird das Grundstück neu eingestuft und verliert die Ermäßigung. Japan Property Central schätzte, die Beseitigung eines verlassenen Hauses könne die jährliche Steuerlast auf das Grundstück um das Drei- bis Sechsfache erhöhen [11]. Der Abriss selbst kostet Geld, in einer schrumpfenden Gegend oft mehr, als das Grundstück wert ist. Das Ergebnis ist ein widersinniger Anreiz: Die billigste Option für einen Erben besteht darin, ein verfallendes Gebäude stehen zu lassen, eine geringe Steuer zu zahlen und nichts zu tun [11] [16]. Eine Regel, die in einem wachsenden Land Wohneigentum erschwinglich machen sollte, ist in einem schrumpfenden zu einer stillen Subvention des Verfalls geworden.

Das vierte Element sind Erbschaft und Grundbucheintragung. Bis April 2024 war die Eintragung geerbter Immobilien in Japan freiwillig. Viele Erben nahmen sie nie vor, vor allem dort, wo das Land wenig wert war, und über mehrere Generationen zersplitterte das Eigentum auf Dutzende Verwandte [10] [18]. Eine Studiengruppe unter dem Vorsitz des früheren Innenministers Hiroya Masuda schätzte 2017, Land, dessen Eigentümer nicht zu ermitteln seien, umfasse rund 4,1 Millionen Hektar – mehr als die Insel Kyushu – und könne bis 2040 auf etwa 7,2 Millionen Hektar anwachsen, nahezu die Fläche Hokkaidos ◈ Starke Evidenz [10]. Lässt sich niemand finden, der einen Kaufvertrag oder eine Abrisszustimmung unterschreibt, kann ein Haus weder verkauft noch repariert noch beseitigt werden. Es wartet einfach, und jedes Jahr des Wartens macht es schwerer nutzbar und teurer zu räumen.

Emotionale und praktische Hürden verstärken die finanziellen. Tomoko Kubo von der Universität Tsukuba, die Akiya-Eigentümer untersucht hat, stellte fest, viele ältere Menschen hätten nach eigener Auskunft nie mit ihren Kindern über zentrale Fragen wie den Unterhalt des Elternhauses gesprochen [49]. Häuser bleiben voller Habseligkeiten zurück, mit Hausaltären im Inneren und Gräbern in der Nähe; die Entscheidung über Verkauf oder Abriss wird so lange aufgeschoben, bis sie jemandem zufällt, der weder eine Bindung noch Ortskenntnis hat. Jeffrey Hall von der Kanda University of International Studies weist darauf hin, dass viele dieser Häuser von öffentlichem Verkehr, Gesundheitsversorgung und sogar von Convenience Stores abgeschnitten seien [5] – was bedeutet, dass selbst ein verkaufswilliger Eigentümer womöglich keinen Käufer findet. Akiya entstehen nicht allein durch Vernachlässigung, sondern dadurch, dass es keinen Moment gibt, in dem eine Entscheidung erzwungen wird.

Zusammengenommen bilden diese Elemente ein System und nicht eine Reihe einzelner Fehlleistungen. Ein rasch an Wert verlierendes Gebäude, eine auf Neubau ausgerichtete Käuferkultur, ein Steuerrecht, das den Abriss bestraft, und ein Erbrecht, das zuließ, dass sich Eigentum in Anonymität auflöste, weisen allesamt in dieselbe Richtung ◈ Starke Evidenz [10] [11] [12] [13]. Jede dieser Regeln war sinnvoll, als Japans Bevölkerung wuchs und Land knapp war. In einem Land, in dem die Zahl der japanischen Staatsangehörigen inzwischen um fast eine Million pro Jahr sinkt, verwandeln dieselben Regeln Häuser in gestrandete Vermögenswerte. Die Reform hat begonnen, und Abschnitt 5 untersucht, wie weit sie reicht. Das Ausmaß des Akiya-Problems wird jedoch weniger von diesen Regeln bestimmt als von dem demografischen Motor, der sie antreibt – und ihm ist der nächste Abschnitt gewidmet.

Die Bevölkerungsstatistik des Ministeriums für Gesundheit, Arbeit und Soziales für 2024 ist ernüchternd. Die Zahl der Geburten sank um 41.227 auf 686.061 und lag damit erstmals seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1899 unter 700.000 [6] [7]. Die zusammengefasste Geburtenziffer fiel von 1,20 auf 1,15. Die Sterbefälle erreichten 1.605.298, und der natürliche Rückgang – Sterbefälle minus Geburten – betrug 919.237; er hat sich damit im 18. Jahr in Folge vergrößert [6]. Zum Vergleich: Ihren Höchststand erreichten die Geburten in Japan 1949 mit 2.696.638 [6]. Premierminister Shigeru Ishiba sprach von einem stillen Notstand [7]. Die Häuser, die für die geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge und deren Kinder gebaut wurden, überdauern nun die Generation, die sie einst füllte, und in den nachfolgenden Generationen gibt es weit weniger Menschen, die sie übernehmen könnten.

Die Gesamtbevölkerung folgt diesem Trend. Am 1. Oktober 2024 zählte Japan 123.802.000 Einwohner, 550.000 weniger als ein Jahr zuvor, und die Zahl der japanischen Staatsangehörigen sank allein durch natürlichen Rückgang um etwa 890.000 – der stärkste Rückgang seit Beginn vergleichbarer Aufzeichnungen im Jahr 1950 [51]. Das Nationale Institut für Bevölkerungs- und Sozialversicherungsforschung rechnet in seiner mittleren Variante von 2023 mit einer Bevölkerung von etwa 104,7 Millionen im Jahr 2050 und etwa 87 Millionen im Jahr 2070 – rund 30 % unter dem Stand von 2020 –, wobei Menschen ab 65 Jahren dann 38,7 % der Bevölkerung stellen würden ◈ Starke Evidenz [8]. Jeder dieser prognostizierten Verluste bedeutet früher oder später einen Haushalt, der keine Wohnung mehr braucht. Japans Wohnungsbestand ist auf eine Bevölkerung zugeschnitten, die es so nicht geben wird.

Der Rückgang verteilt sich nicht gleichmäßig. Im April 2024 stufte der Rat für Bevölkerungsstrategie (Population Strategy Council), ein privates Gremium, zu dessen Führung Hiroya Masuda gehört, 744 der 1.729 Gemeinden Japans – rund 43 % – als vom Verschwinden bedroht ein; gemeint sind jene, in denen die Zahl der Frauen zwischen 20 und 39 Jahren zwischen 2020 und 2050 voraussichtlich um 50 % oder mehr schrumpft ◈ Starke Evidenz [9]. Ein Bericht von 2014, verfasst von einer Gruppe unter Masudas Leitung, hatte noch 896 genannt. Die niedrigere Zahl ist kein Beleg für eine Erholung. Das Institute for Social Vision Design weist darauf hin, dass die Verbesserung vor allem Wanderungsbewegungen und die wachsende Zahl ausländischer Einwohner widerspiegle und keine demografische Trendwende; zudem identifizierte der Rat 25 Schwarze-Loch-Gemeinden, darunter die 23 Bezirke Tokios, die junge Menschen anziehen, aber eine sehr niedrige Geburtenrate aufweisen [9]. Die Hauptstadt absorbiert die jungen Erwachsenen, deren Abwanderung die Regionen entleert, und ersetzt sie dann nicht.

Die Binnenwanderung verschärft den Effekt. 2024 verzeichnete Tokio einen Wanderungsgewinn von 79.285 Menschen, rund 11.000 mehr als im Vorjahr, und der Großraum Tokio gewann 135.843 [24]. Am größten war der Nettozuzug in der Altersgruppe von 20 bis 24 Jahren mit 86.908. Nur sechs Präfekturen gewannen durch Wanderung Einwohner hinzu [24]. Das Muster entzieht den peripheren Regionen genau jene Altersgruppe, die sonst neue Haushalte gründen und Familienhäuser bewohnen würde. Jeder junge Erwachsene, der fortzieht, lässt Eltern zurück, die ihrerseits mit der Zeit ein Haus zurücklassen werden. Die Akiya-Karte ist ein zeitversetztes Abbild der Wanderungskarte, verzögert um die 30 oder 40 Jahre, die vergehen, bis die zurückgebliebenen Eltern ihre Häuser altersbedingt verlassen.

Halls Deutung erfasst einen Punkt, den Debatten über Akiya oft übersehen. Japan hat leere Häuser nicht in erster Linie deshalb, weil es an den falschen Orten oder im falschen Stil gebaut hätte, auch wenn beides vorkam. Es hat leere Häuser, weil die Zahl der Menschen schneller sinkt als die Zahl der Gebäude ◈ Starke Evidenz [5] [1]. Japans Wohnungsbestand wuchs von 62,4 Millionen im Jahr 2018 auf 65,0 Millionen im Jahr 2023, obwohl die Bevölkerung schrumpfte [1]. Solange weiterhin rund 800.000 Wohnungen pro Jahr neu begonnen werden [4] und die Bevölkerung um mehrere Hunderttausend abnimmt, steigt die Zahl der Leerstände nahezu mechanisch. Keine Akiya-Politik, die sich allein auf bereits leere Häuser konzentriert, kann an diesem zugrunde liegenden Strom etwas ändern.

Diese Arithmetik macht auch verständlich, weshalb nationale Durchschnittswerte den Schaden vor Ort unterschätzen. Eine Leerstandsquote von 13,8 % wäre womöglich beherrschbar, wenn sich die leeren Häuser gleichmäßig verteilten. Das tun sie nicht. In den 885 offiziell als entvölkert ausgewiesenen Gemeinden, die zusammen 63,2 % der Landesfläche Japans bedecken, leben nur 9,3 % der Bevölkerung [38]. An solchen Orten steht ein Haus nicht leer zwischen bewohnten Nachbarhäusern; es steht zwischen anderen leeren Häusern, an einer Straße mit weniger Geschäften, weniger Bussen und weniger Menschen, die bemerken, wenn ein Dach einbricht. Was eine nationale Statistik als allmählichen Anstieg des Leerstands verbucht, ist auf Straßenebene eine Abfolge überschrittener Schwellen. Der nächste Abschnitt zeigt, wie das vor Ort aussieht.

Das Katastrophenrisiko ist die unmittelbarste Sorge. Japan ist seismisch aktiv, und viele leerstehende Häuser sind ältere Holzbauten. Yuki Akiyama warnte 2024, bei einem Erdbeben oder Tsunami bestehe die Gefahr, dass leere Häuser beim Zerfall und bei ihrer Zerstörung Fluchtwege blockierten [5]. Nomuras Schätzung von 820.000 verfallenen leerstehenden Einfamilienhäusern im Jahr 2023 [4] vermittelt eine Vorstellung von der Größenordnung: Es handelt sich um Gebäude, die einstürzen, bei Taifunen Dachziegel verlieren, Schädlingen Unterschlupf bieten oder zur Brandgefahr werden können und deren Eigentümer womöglich unerreichbar sind [10] [14]. Die Kommunalverwaltungen haben die rechtliche Handhabe einzugreifen, doch wie Abschnitt 5 zeigt, haben sie davon nur sparsam Gebrauch gemacht. In der Praxis tragen das Risiko die Nachbarn, die noch neben diesen Gebäuden wohnen.

Auch die ökologische Front der Entvölkerung rückt vor. Im Haushaltsjahr 2023 verzeichnete Japan mit 219 Menschen, die von Bären angegriffen wurden, einen damaligen Rekord; sechs von ihnen starben, und rund 70 % der Vorfälle ereigneten sich in der Region Tohoku [39]. Das Haushaltsjahr 2025 fiel noch schlimmer aus: Bis zum 20. November waren 238 Menschen verletzt oder getötet worden, darunter 13 Todesopfer, wobei allein auf die Präfektur Akita 66 Opfer entfielen [40]. Als unmittelbare Ursache wurde eine schlechte Bucheckernernte genannt, und die Datenlage verknüpft einzelne Angriffe nicht mit einzelnen leeren Häusern [40]. Doch die South China Morning Post brachte das größere Muster auf den Punkt: Die Menschen verlassen die ländlichen Gebiete, und die Bären ziehen ein [39]. Aufgegebene Obstgärten, brachliegende Felder und leere Häuser beseitigen den Puffer menschlicher Aktivität, der das Wild einst am Waldrand hielt.

Die menschliche Seite zeigt sich in den Statistiken der entvölkerten Gemeinden selbst. Die 885 als kaso, also entvölkert, ausgewiesenen Gemeinden stellten im Jahr 2022 51,5 % aller Gemeinden und umfassten 238.675 Quadratkilometer, zählten aber nur 11.668.630 Einwohner ✓ Gesicherte Tatsache [38]. Es sind die Orte, an denen Schulen mangels Schülern schließen, ländliche Buslinien gestrichen werden und örtliche Geschäfte aufgeben – nicht als Einzelereignisse, sondern als fortlaufender Prozess [47] [48]. Jede Schließung macht einen weiteren Wegzug wahrscheinlicher und den Zuzug einer neuen Familie unwahrscheinlicher und verstärkt so die Leerstandsspirale von beiden Enden her. Ein Haus in einer solchen Stadt verliert an Wert, nicht nur weil es alt ist, sondern weil die Dienstleistungen, die es bewohnbar machten, um es herum verschwinden.

Nagoro, ein Weiler in den Bergen von Tokushima – der Präfektur mit der höchsten Leerstandsquote Japans –, wurde zu einem internationalen Symbol dieses Prozesses. Einst lebten dort rund 300 Menschen, dann schrumpfte der Ort auf wenige Dutzend Bewohner, und die einheimische Künstlerin Tsukimi Ayano bevölkerte seine Straßen und die geschlossene Schule mit lebensgroßen Puppen, die an die Stelle verstorbener oder fortgezogener Nachbarn traten [42]. Die Schule schloss 2012, nachdem ihre letzten beiden Schüler den Abschluss gemacht hatten [42]. Nagoro wird oft als Kuriosum dargestellt. Treffender ist es, den Ort als Vorschau zu lesen: als einen Ort, an dem die Bevölkerung unter das Maß gesunken ist, das zur Aufrechterhaltung irgendeiner öffentlichen Dienstleistung nötig wäre, und an dem die Häuser die Zahl der Menschen, die darin leben könnten, bei Weitem übersteigen [1] [42]. Viele kleinere Siedlungen in den 885 entvölkerten Gemeinden stehen vor derselben Arithmetik, nur mit weit weniger Aufmerksamkeit [38].

Vereinsamung ist kein rein ländliches Phänomen. 2024 zählte Japans Nationale Polizeibehörde in ihrer ersten Erhebung dieser Art 76.020 Menschen, die allein zu Hause gestorben waren; 76,4 % von ihnen waren 65 Jahre oder älter, und etwa 4.538 ältere Menschen wurden erst nach mehr als einem Monat gefunden [41]. Die höchsten Zahlen gab es in Tokio und Osaka, nicht in abgelegenen Dörfern [41]. Der Zusammenhang mit den Akiya ist indirekt, aber real: Ein Haus, in dem ein älterer Mensch allein lebt, ist statistisch gesehen ein künftiges leeres Haus, und wenn der Bewohner stirbt, geht die Immobilie oft an Erben über, die in jeder Hinsicht fern sind [3] [49]. Die Leerstandsstatistik des Jahres 2033 lebt bereits heute, allein, im Wohnungsbestand des Jahres 2026.

Diese Effekte schlagen sich in keiner einzelnen nationalen Kennzahl nieder. Eine Leerstandsquote ist ein Verhältnis von Gebäuden; die Erfahrung der Entvölkerung ist ein Verlust an Nachbarn, Dienstleistungen und jener informellen Pflege, die eine Gemeinschaft allein durch ihre Anwesenheit leistet. Wo diese Dichte unter eine Schwelle fällt – genug Kinder für eine Schule, genug Fahrgäste für einen Bus, genug Haushalte, um eine freiwillige Feuerwehr zu besetzen –, wird der Niedergang selbstverstärkend ◈ Starke Evidenz [9] [48]. Japans Politik hat dies seit mindestens einem Jahrzehnt erkannt, und die rechtlichen Instrumente, die ihr zur Verfügung stehen, sind seit 2015 erheblich erweitert worden. Der nächste Abschnitt untersucht, was sie mit diesen Instrumenten angefangen hat und wie die Ergebnisse im Verhältnis zur Größe des Problems ausfallen.

Das Gesetz über Sondermaßnahmen zu leerstehenden Häusern (Vacant Houses Act) trat im Mai 2015 vollständig in Kraft. Es erlaubte den Gemeinden, sogenannte bestimmte leerstehende Häuser – Gebäude, die einzustürzen drohen oder ihre Umgebung ernsthaft beeinträchtigen – als solche einzustufen, den Eigentümern Hinweise, Empfehlungen und Anordnungen zu erteilen, die Grundsteuerermäßigung zu entziehen und als letztes Mittel das Gebäude im Wege der Ersatzvornahme auf Kosten des Eigentümers abzureißen [11] [14]. Bis zum 31. März 2025 hatten die Gemeinden insgesamt 42.768 Hinweise oder Anleitungen und 4.153 förmliche Empfehlungen ausgesprochen sowie 878 Abrisse oder vergleichbare Maßnahmen im Wege der Ersatzvornahme durchgeführt, darunter Fälle, in denen kein Eigentümer ermittelt werden konnte ✓ Gesicherte Tatsache [14]. Frühere Daten des MLIT hatten gezeigt, dass bis März 2023 bereits 83 % der Gemeinden Leerstandspläne verabschiedet hatten [53]. Das Gesetz gab den Kommunen ein Verfahren an die Hand, wo es zuvor so gut wie keines gegeben hatte.

Eine Novelle von 2023, in Kraft seit Dezember jenes Jahres, zog das Netz weiter. Die Gemeinden können nun gegen mangelhaft verwaltete leerstehende Häuser vorgehen – Gebäude, die gefährlich zu werden drohen, wenn man sie sich selbst überlässt –, und eine förmliche Empfehlung entzieht die Grundsteuerermäßigung, bevor ein Haus das Gefahrenstadium erreicht [16]. Die Novelle schuf zudem Förderzonen für die Nutzung leerstehender Häuser, benannte Unterstützungsorganisationen und ein Notabrissverfahren [16]. In den ersten Monaten, bis März 2024, waren für 1.091 solcher Häuser Hinweise erteilt worden [15]; bis März 2025 hatten die Gemeinden für 3.211 mangelhaft verwaltete Häuser Hinweise und für 378 Empfehlungen ausgesprochen, vier Förderzonen ausgewiesen und 95 Unterstützungsorganisationen benannt [14]. Parallel dazu gilt seit April 2024 die Pflicht zur Eintragung von Erbschaften [18], und ein 2023 eingeführtes System erlaubt es Erben, ungewolltes Land gegen eine Gebühr an den Staat abzutreten [17]. Die folgende Zeitleiste stellt diese Maßnahmen in den längeren Zusammenhang des Problems.

Gemessen an der Größe des Problems ist die Vollzugsbilanz bescheiden. Den 878 Ersatzvornahmen und verwandten Maßnahmen aus rund einem Jahrzehnt stehen 3.856.000 aufgegebene Wohnungen und 820.000 bereits verfallene Einfamilienhäuser gegenüber [1] [4] [14]. Die Ersatzvornahme ist für die Gemeinden langsam und teuer: Sie müssen die Eigentümer für Kosten belangen, die oft nicht einzutreiben sind, und es fehlt ihnen häufig an Personal, um Erben über Generationen nicht eingetragener Erbfälle hinweg ausfindig zu machen [10]. Auch die ersten Zahlen unter der Novelle von 2023 sind klein: 378 Empfehlungen landesweit bis März 2025 und lediglich vier ausgewiesene Förderzonen [14]. Die rechtliche Architektur deckt inzwischen den gesamten Lebenszyklus eines leeren Hauses ab. Die Verwaltungskapazität, sie in großem Maßstab zu nutzen, gibt es noch nicht ◈ Starke Evidenz [14] [49].

Die Reform des Erbrechts setzt an der Wurzel des Eigentumsproblems an statt an seinen Symptomen. Seit dem 1. April 2024 müssen Erben geerbte Immobilien binnen drei Jahren, nachdem sie von der Erbschaft erfahren haben, eintragen lassen; wer dies ohne triftigen Grund versäumt, riskiert ein Verwaltungsbußgeld von bis zu 100.000 Yen. Die Pflicht gilt auch für frühere Erbfälle, mit einer Frist bis zum 31. März 2027 [18]. Das 2023 eingeführte System zur Rückgabe von Land erlaubt es Erben, ungewollte Grundstücke an den Staat zu übertragen. Zum 31. August 2026 meldete das Justizministerium 5.997 Anträge und 3.119 abgeschlossene Übertragungen, davon 1.164 Wohngrundstücke, während 1.139 Anträge zurückgezogen worden waren [17]. Das Verfahren funktioniert, allerdings im Maßstab von Tausenden gegenüber einem Problem von Millionen, und es schließt Land aus, auf dem noch ein Gebäude steht – das Akiya selbst muss also zuerst abgerissen werden [17].

Maßnahmen auf der Nachfrageseite sollen Menschen zurückholen. Die Umzugsförderung zahlt Haushalten, die aus dem Großraum Tokio in Gemeinden in den Regionen ziehen, einen Zuschuss, und ab April 2023 wurde der Kinderzuschlag von bis zu 300.000 Yen auf bis zu 1 Mio. Yen pro Kind angehoben [22]. Das Korps zur Regionalbelebung, Chiiki Okoshi Kyoryokutai, entsandte im Haushaltsjahr 2024 insgesamt 7.910 Mitglieder in 1.176 Gemeinden, und rund 70 % blieben nach Ablauf ihrer Dienstzeit in der Region, viele davon, um ein Unternehmen zu gründen [23]. Auf der Angebotsseite beteiligen sich 1.052 von 1.788 Gebietskörperschaften an den nationalen Akiya-Bank-Portalen, die bis April 2024 insgesamt 15.046 Angebote verzeichneten und kumuliert rund 17.100 Verkäufe registriert hatten ◈ Starke Evidenz [19]. Jedes dieser Programme ist vor Ort von Bedeutung. Keines davon wirkt im Maßstab des nationalen Rückgangs, wie die folgende Bewertung darlegt.

Die bedeutendste Verschiebung könnte eher konzeptioneller als rechtlicher Natur sein. Das Grundkonzept für die Regionalbelebung 2.0, das das Kabinett Ishiba im Juni 2025 verabschiedete, hält fest, es gehe von der nüchternen Anerkennung aus, dass Gesamtbevölkerung und Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter bis auf Weiteres schrumpfen würden [26]. Die ursprüngliche Strategie von 2014 hatte darauf gezielt, den Rückgang aufzuhalten. Der neue Plan setzt Ziele wie 10 Millionen Menschen mit dauerhaften Bindungen an Regionen, in denen sie nicht wohnen, und strebt Regionen an, für die sich auch junge Menschen und Frauen entscheiden ◈ Starke Evidenz [25] [26]. Diese Wende – von der Umkehr des Schrumpfens hin zum Leben mit ihm – ist der Punkt, an dem die internationalen Vergleiche des nächsten Abschnitts aufschlussreich werden, denn mehrere andere Länder haben denselben Übergang früher vollzogen.

Südkorea folgt Japans Weg mit höherem Tempo. Seine zusammengefasste Geburtenziffer fiel 2023 auf 0,72, den niedrigsten Wert seit Beginn landesweiter Aufzeichnungen im Jahr 1970, bei nur rund 230.000 Geburten [30]. Nach Angaben des Korea Research Institute for Construction Policy erreichte die Zahl leerstehender Wohnungen Ende 2023 1,53 Millionen, 5,7 % mehr als 2022 und 43,6 % mehr als die 1,07 Millionen von 2015 [29]. Das Institut warnte, lange vernachlässigte Häuser könnten zum Niedergang von Nachbarschaften und zur Verslumung von Stadtvierteln führen und zu Brennpunkten der Kriminalität werden [29]. Bei einer Geburtenziffer weit unter Japans 1,15 [6] dürfte die koreanische Leerstandskurve steiler ansteigen als einst die japanische – von einem späteren Ausgangspunkt aus und mit weniger Jahren, um die Institutionen anzupassen.

Italien zeigt eine andere Mischung von Ursachen. Das nationale Statistikinstitut ISTAT zählt rund 9,5 Millionen Wohnungen, die unbewohnt sind oder nur von Nichtansässigen genutzt werden, von insgesamt 35,6 Millionen – 27,3 % des Bestands, wobei die Zahl Ferienwohnungen einschließt und mit Japans Kategorie der aufgegebenen Häuser nicht unmittelbar vergleichbar ist [31]. Das ländliche Sizilien machte das Ein-Euro-Haus populär: Seit 2008 verkaufen Gemeinden baufällige Häuser zu einem symbolischen Preis, unter der Bedingung, dass die Käufer sie innerhalb von etwa drei Jahren sanieren. Mussomeli, das rund 30 % seiner 15.000 Einwohner verloren hat, hat seit 2017 für etwa 400 Häuser neue Eigentümer gefunden [32]. Das Modell bringt Publizität, ausländische Käufer und manche echte Sanierung, doch die betroffenen Zahlen sind klein, gemessen am Ausmaß des Leerstands im italienischen Binnenland.

Ostdeutschland setzte auf Abriss. Nach der Wiedervereinigung hatte die massenhafte Abwanderung in den Westen bis Mitte der 2000er-Jahre rund 1,4 Millionen der 7,4 Millionen Wohnungen in der ehemaligen DDR leer stehen lassen. Das Bundesprogramm Stadtumbau Ost wendete mehr als 2,5 Mrd. Euro auf, um über 300.000 Wohneinheiten abzureißen und zugleich den verbleibenden Bestand aufzuwerten ◈ Starke Evidenz [33]. Detroit folgte einer ähnlichen Logik im städtischen Maßstab: Seit 2014 wurden rund 27.000 verlassene Häuser abgerissen, finanziert zunächst mit 265 Mio. US-Dollar aus dem bundesstaatlichen Hardest Hit Fund und dann mit einer städtischen Anleihe über 250 Mio. US-Dollar, während rund 19.000 leerstehende Häuser zur Sanierung verkauft wurden [34]. Beide Fälle zeigen, dass ein geplanter Rückbau möglich ist. Beide zeigen aber auch, dass er erhebliche öffentliche Mittel kostet und eine zentrale Entscheidung verlangt, dass manche Gebäude und manche Straßenzüge nicht zurückkehren werden.

China und die Iberische Halbinsel veranschaulichen weitere Varianten. In China besteht das Problem in einem Bauen über die Nachfrage hinaus, nicht in geerbten Häusern; He Keng, ein früherer stellvertretender Leiter des Nationalen Statistikamts, meinte 2023, 1,4 Milliarden Menschen könnten die leerstehenden Wohnungen des Landes wohl nicht füllen [35]. Im Jahr 2024 hatten in Spanien 4.982 Gemeinden – rund 60 % aller Gemeinden – weniger als 1.000 Einwohner; sie bedeckten 40 % der Fläche, beherbergten aber nur 3,1 % der Bevölkerung [36]. Portugals Volkszählung von 2021 erfasste 723.215 leerstehende Wohnungen, 12,1 % des Bestands, konzentriert sowohl in nachfragestarken Städten wie Lissabon und Porto als auch im Landesinneren [37]. Leerstand kann, mit anderen Worten, neben Wohnungsknappheit bestehen, wenn die Häuser am falschen Ort stehen.

Der steuerliche Weg ist für Japan der jüngste. Kyoto erhielt im März 2023 die staatliche Genehmigung für eine Steuer auf Wohnungen ohne ständige Bewohner, die erste ihrer Art im Land; sie erfasst rund 15.000 Wohnungen und soll jährlich etwa 950 Mio. Yen einbringen [27]. Häuser mit geringem Wert und traditionelle Machiya-Stadthäuser sind ausgenommen. Der Start, ursprünglich frühestens für 2026 geplant, wurde nach Angaben des Institute for Social Vision Design wegen des Bedarfs an Systementwicklung auf das Haushaltsjahr 2030 verschoben [28]. Kyoto ist eine nachfragestarke Stadt, in der leere Wohnungen neben Wohnungsdruck bestehen – näher an Lissabon oder Porto als an Nagoro [37]. Eine Steuer wirkt dort, wo latente Nachfrage freizusetzen ist; an Orten ohne solche Nachfrage würde sie einem Gut, das ohnehin keinen Käufer findet, nur weitere Kosten aufbürden.

Die Lehre aus dem Vergleich: Für Leerstand, der aus Entvölkerung entsteht, gibt es keine billige Lösung. Die Orte, die ihn erheblich verringert haben, taten dies durch Abrisse, die auf nationaler oder städtischer Ebene finanziert wurden – Deutschlands mehr als 2,5 Mrd. Euro, Detroits mehr als eine halbe Milliarde US-Dollar [33] [34] – oder durch zurückkehrende Nachfrage, wie in den attraktivsten italienischen Kleinstädten [32]. Japans Problem ist in absoluten Zahlen größer als jeder dieser Fälle, geografisch stärker gestreut und wegen seiner Erb- und Steuerregeln rechtlich verworrener ◈ Starke Evidenz [10] [11]. Auch herrscht in Japan keine Einigkeit darüber, ob die Antwort darin liegt, leere Häuser zu füllen, oder darin, ihren Rückbau zu planen. Diese Meinungsverschiedenheiten sind Gegenstand des nächsten Abschnitts.

Die optimistische Sicht hat einen respektablen Ursprung. Munekatsu Ota, damals Chef des Homesharing-Unternehmens Rakuten Lifull Stay, äußerte 2018 gegenüber Bloomberg, diese verlassenen Häuser seien toxische Vermögenswerte – teuer im Unterhalt wie im Abriss –, eine einfache Renovierung könne sie jedoch in Geldquellen verwandeln [43]. Die internationale Aufmerksamkeit für Häuser, die für einen symbolischen Betrag angeboten werden, hat vor allem ausländische Käufer angezogen [44]. Das Korps zur Regionalbelebung zeigt, dass manche Zuzügler bleiben und Unternehmen aufbauen: Von denen, die nach ihrer Dienstzeit blieben, gründeten 46,4 % ein eigenes [23]. Okutama im Westen Tokios bietet jungen Familien, die sich verpflichten, sich dauerhaft in seinen Akiya niederzulassen, Renovierungszuschüsse ◈ Starke Evidenz [21]. Für ein gut gelegenes Haus mit einem verkaufsbereiten Eigentümer ist die Chance real.

Die skeptische Sicht kommt von denen, die mit der Sanierung befasst sind. Hana Sakata von New Heritage, einem Unternehmen, das traditionelle Häuser restauriert, warnte 2024, es gebe gerade unter Ausländern viel Hype um Bauernhäuser, die sehr billig oder umsonst zu haben seien; eine Renovierung sei jedoch ein enormer Kraftakt, und nur wenige Handwerksbetriebe könnten die Arbeiten ausführen, weil die traditionellen Zimmermannstechniken ausstürben [44]. Viele Akiya liegen an Orten ohne Arbeitsplätze, Verkehrsanbindung oder Versorgung [5], und der bauliche Zustand älterer Holzhäuser macht einen Neubau oft billiger als eine Instandsetzung [12]. So betrachtet betrifft die Erzählung von der Chance einen kleinen, attraktiven Bruchteil des Bestands, nicht die Millionen Häuser, die den aufgegebenen Kern bilden ⚖ Umstritten [44] [1].

Der Fall Toyama steht im Zentrum der Planungsdebatte. Die Stadt organisierte sich rund um ein Stadtbahnnetz neu, um Bewohner und Dienstleistungen zu bündeln; eine Fallstudie für den Global Infrastructure Hub verzeichnet auf der umgebauten Strecke einen Anstieg der Fahrgastzahlen um etwa 210 % an Werktagen und um etwa 370 % an Feiertagen, wobei rund 12 % der Nutzer vom Auto umgestiegen seien [46]. Ein RIETI-Diskussionspapier von Shinichiro Iwata und Keisuke Kondo kam jedoch zu dem Schluss, der gegenwärtige Rahmen des Toyama-Modells der kompakten Stadt bringe nicht die erwarteten Ergebnisse für die Belebung des Einzelhandels hervor ⚖ Umstritten [45]. Eine Politik der kompakten Stadt kann den Verkehr verbessern und die Zersiedelung bremsen. Ob sie eine schrumpfende Bevölkerung so umverteilen kann, dass Ortskerne lebendig bleiben – und leeren Häusern nahe dem Zentrum damit ein zweites Leben schenkt –, bleibt umstritten.

Ein zweiter Streitpunkt betrifft die Wanderungsanreize. Eine Analyse von Nippon.com aus dem Jahr 2020 zur Regionalpolitik unter Shinzo Abe kam zu dem Schluss, keine dieser Maßnahmen habe die Abwanderung vom Land in die Städte, die stagnierenden Geburtenraten oder die Entvölkerung aufhalten können; das System der Heimatsteuer-Spenden beschrieb sie als Quelle eines ruinösen Wettbewerbs, in dem sich Gemeinden auf Kosten ihrer Nachbarn bereicherten [47]. Das Institute for Social Vision Design weist darauf hin, dass die Regierung selbst den Wettbewerb der Gemeinden um Einwohner als Fehlschlag des ersten Jahrzehnts der Regionalbelebung benannt habe ⚖ Umstritten [48]. Befürworter der Zuschüsse entgegnen, diese hätten den nationalen Rückgang nie umkehren, sondern ihn lediglich zugunsten von Regionen ausgleichen sollen, die Zuzügler aufnehmen können. Beide Behauptungen können zugleich zutreffen.

Der tiefste Dissens betrifft die Frage, ob man manchen Orten beim Schließen helfen sollte. Naoki Hayashi von der Universität Kanazawa hat in Büchern zur ländlichen Planung für einen strategischen Rückzug und die geplante Zusammenlegung von Siedlungen plädiert – eine vorausschauende Verkleinerung, die mehrere mögliche Zukünfte offenhält [50]. Andere wehren sich gegen die Vorstellung, irgendeine Gemeinschaft dürfe abgeschrieben werden. Die Regionalbelebung 2.0 steht unbehaglich zwischen diesen Positionen: Sie nimmt den Rückgang als Ausgangspunkt hin, strebt aber weiterhin Regionen an, in denen junge Menschen und Frauen leben wollen [26]. Hayashis Ansatz folgt mit Blick auf die Infrastrukturkosten einer klaren Logik; politisch ist er heikel, weil er von den Bewohnern verlangt, hinzunehmen, dass ihr Dorf keine langfristige Zukunft hat ⚖ Umstritten [9] [50].

Ein letzter Streit gilt der Schlagzeilenzahl selbst. Kritiker alarmistischer Darstellungen weisen darauf hin, dass rund 50 % der 9 Millionen auf leere Mietwohnungen entfielen und die Gesamtzahl Zweitwohnungen sowie zum Verkauf stehende Immobilien einschließe [1] [44]. Sie haben recht damit, dass 9 Millionen den aufgegebenen Bestand überzeichnen. Doch die Kernkategorie von 3,86 Millionen ist der am schnellsten wachsende Teil der Gesamtzahl, und Nomuras Prognosen deuten auf weiteres Wachstum hin [3] [4]. In der Debatte geht es daher weniger darum, ob das Problem real ist, als darum, welche Häuser sich noch retten lassen, wer für den Rest bezahlen soll und wer darüber entscheidet, welche Gemeinden Investitionen erhalten und welche ausdünnen dürfen.

Die erste Schlussfolgerung betrifft die Ursache. Die Zahl der Leerstände steigt, weil die Bevölkerung sinkt, während weiter gebaut wird, und nicht wegen eines einzelnen politischen Fehlers ✓ Gesicherte Tatsache [1] [4] [6]. Da die Sterbefälle die Geburten um mehr als 900.000 pro Jahr übersteigen und die Baubeginne weiterhin bei rund 800.000 liegen, wird sich die Lücke zwischen Gebäuden und Menschen bis in die 2030er-Jahre vergrößern, wie auch immer die Akiya-Politik im Einzelnen aussieht. Wer erwartet, Umzugsprämien oder Akiya-Banken könnten diesen Trend umkehren, verkennt die Arithmetik [19] [22]. Sie können einen Teil eines schrumpfenden Menschenstroms umlenken; vergrößern können sie ihn nicht. Jede ernsthafte Bewertung der Akiya-Politik muss von dieser Grenze ausgehen, statt sie als bloßen Hintergrund zu behandeln.

Die zweite Schlussfolgerung betrifft den Mechanismus. Der Akiya-Bestand wird von konkreten, veränderbaren Regeln geprägt: der Grundsteuerermäßigung, die das Stehenlassen von Gebäuden belohnt, Abschreibungskonventionen, die Häuser in rund zwei Jahrzehnten auf null abschreiben, einem kleinen Markt für Bestandsimmobilien und, bis 2024, der freiwilligen Eintragung geerbten Eigentums [11] [12] [13] [18]. Die Reformen seit 2015 haben begonnen, jede dieser Regeln anzugehen, weshalb der Zeitraum bis zum 31. März 2027 – wenn die Eintragungsfrist für ältere Erbfälle abläuft – von Bedeutung ist. Klare Eigentumsverhältnisse sind die Voraussetzung für jede andere Abhilfe, vom Verkauf bis zum Abriss ◈ Starke Evidenz [10] [18]. Ohne einen auffindbaren Eigentümer kann weder ein Markt noch eine Gemeinde handeln.

Die dritte Schlussfolgerung betrifft den Maßstab. Jedes hier untersuchte Instrument bewegt sich im Bereich von Tausenden oder Zehntausenden: 878 Ersatzvornahmen, 3.119 Landübertragungen an den Staat, rund 17.100 Verkäufe über Akiya-Banken, 7.910 Mitglieder des Korps zur Regionalbelebung [14] [17] [19] [23]. Der aufgegebene Bestand wird in Millionen gemessen. Um diese Lücke zu schließen, bräuchte es entweder eine nationale Finanzierung des Abrisses nach deutschem oder Detroiter Vorbild oder eine ausdrückliche Entscheidung, eine große Zahl von Häusern dort verfallen zu lassen, wo niemand betroffen ist [33] [34]. Beides sind Entscheidungen mit Kosten. Die Angelegenheit einzelnen Erben zu überlassen, wie Japan es heute weitgehend tut, ist ebenfalls eine Entscheidung – eine, deren Kosten Nachbarn und Gemeinden tragen.

Die vierte Schlussfolgerung betrifft die Geografie. Das Problem konzentriert sich dort, wo die Leerstandsquoten 20 % übersteigen – in Tokushima, Wakayama, Kagoshima, Yamanashi, Kochi und Nagano –, sowie in den entvölkerten Gemeinden, die den größten Teil der Landesfläche Japans bedecken [1] [38]. In nachfragestarken Städten wie Kyoto und Tokio ist Leerstand weitgehend ein Marktproblem, dem mit Besteuerung und besserer Information beizukommen ist [27] [28] [52]. In schrumpfenden ländlichen Gebieten ist er ein Siedlungsproblem, das keine Wohnungspolitik allein lösen kann. Dass beide mit denselben Instrumenten behandelt werden, macht einen Großteil der Kluft zwischen politischem Anspruch und Ergebnis verständlich und legt nahe, dass die nationale Akiya-Politik schärfer zwischen beiden unterscheiden sollte.

Die fünfte Schlussfolgerung betrifft die Menschen. Die menschlichen Kosten der Akiya tragen jene, die bleiben: ältere Bewohner an Orten, an denen die Versorgung schrumpft, Nachbarn, die einsturzgefährdeten Gebäuden ausgesetzt sind, Gemeinschaften, in denen die informelle Arbeit gegenseitiger Fürsorge immer schwerer aufrechtzuerhalten ist [5] [41] [49]. Tomoko Kubos Befund, dass viele ältere Eigentümer nie mit ihren Kindern über die Zukunft ihres Hauses gesprochen haben, verweist auf eine kostengünstige Maßnahme, die die Politik weitgehend übersehen hat: eine frühzeitige Planung des Erbes in der Familie, unterstützt von den Kommunen, bevor ein Haus leer steht ◈ Starke Evidenz [49]. Ein Haus lässt sich weit leichter verkaufen, vermieten oder abreißen, solange sein Eigentümer lebt und entscheiden kann, als nachdem es an verstreute Erben gefallen ist.

Japan ist kein Sonderfall, nur ein früher Fall. Südkoreas Geburtenziffer von 0,72 im Jahr 2023 und seine 1,53 Millionen leerstehenden Wohnungen, Italiens Millionen unbewohnter Wohnungen und die sich leerenden Gemeinden im ländlichen Spanien deuten darauf hin, dass andere Länder binnen einer Generation vor ähnlichen Entscheidungen stehen werden [29] [30] [31] [36]. Was Japan mit seinen 9 Millionen leeren Häusern macht – ob es sie weiterhin als isolierte Fehlschläge behandelt oder beginnt, bewusst für ein kleineres Land zu planen –, wird weit über seine Grenzen hinaus aufmerksam verfolgt werden. Die Häuser sind der sichtbare Teil der Geschichte. Die Entscheidung darüber, welche Gemeinschaften erhalten bleiben sollen, ist der Teil, der noch geschrieben werden muss [1] [26].