Japon : 9 millions de maisons vides, au cœur de la crise des akiya

Le chiffre provient du Bureau des statistiques du Japon, qui recense le parc de logements tous les cinq ans. Ses résultats définitifs, publiés en septembre 2024, font état de 65 047 000 logements, dont 9 002 000 inoccupés, soit 513 000 de plus qu’en 2018, où l’on en comptait 8 489 000 [1]. Le taux de vacance est passé de 13,6 % à 13,8 %, et le nombre comme le taux atteignent des sommets historiques ✓ Fait établi [2]. Les logements sont plus nombreux que les ménages au Japon depuis 1968 ; en 2023, on comptait 1,16 logement par ménage [1]. Dans un pays dont la population recule depuis quatorze années consécutives [51], cet excédent n’a plus rien d’une marge de sécurité : il s’agit d’un résidu, la trace matérielle de familles parties ailleurs, entrées en maison de retraite ou disparues sans personne pour prendre le relais [3]. L’akiya, la maison vide, est ainsi devenue l’unité de mesure la plus visible du dépeuplement japonais.

La synthèse du Bureau est d’une franchise inhabituelle. Les logements vacants, note-t-il, n’ont cessé d’augmenter et ont à peu près doublé en trente ans, de 1993 à 2023 [1]. En 1993, le Japon comptait environ 4,5 millions de logements vides ; trois décennies plus tard, il en compte deux fois plus, alors même que la population nationale a atteint son pic avant d’amorcer son déclin [3]. La hausse ne s’est pas cantonnée aux villages reculés. Tokyo détient le plus grand nombre absolu de logements vacants de toutes les préfectures, près de 900 000, en hausse de 35 % par rapport aux quelque 665 000 de 2003, et Osaka en compte environ 700 000 [52]. La plupart des logements vacants de la capitale sont toutefois des appartements locatifs en attente d’un nouveau locataire. Le taux de vacance raconte une tout autre géographie que le nombre brut — et c’est bien le taux, non le nombre, qui révèle où le dépeuplement inflige des dommages structurels aux villes et aux villages.

Les préfectures rurales et périphériques occupent le haut du classement. Tokushima affiche un taux de vacance de 21,3 %, Wakayama de 21,2 %, Kagoshima de 20,5 %, Yamanashi de 20,4 %, Kochi de 20,3 % et Nagano de 20,1 % [1]. À l’autre extrémité, Saitama se situe à 9,3 %, Okinawa à 9,4 %, Kanagawa à 9,8 % et Tokyo à 10,9 % ✓ Fait établi [1]. Environ un logement sur cinq est vide dans une vaste partie de l’ouest et du centre du Japon, contre un sur dix autour de la capitale. Cet écart ne s’explique ni par des habitudes de construction différentes, ni par des méthodes d’enquête divergentes : il épouse presque exactement la carte des départs de la jeunesse et du maintien sur place des habitants âgés [3] [9]. Les préfectures où la vacance est la plus forte sont aussi celles dont la population est la plus âgée et qui comptent le moins de jeunes femmes, indicateur auquel les démographes recourent pour juger de la capacité d’une communauté à se renouveler.

Le chiffre de 9 millions appelle toutefois une réserve importante. Près de la moitié — 4 436 000 logements — relève du parc locatif ordinaire entre deux occupants, phénomène normal sur tout marché immobilier [1]. Une autre partie se compose de biens mis en vente et de résidences secondaires. La catégorie décisive est celle que le Bureau désigne comme les « autres logements vacants » : ni proposés à la location, ni mis en vente, ni utilisés comme résidences de vacances. Ils étaient 3 856 000 en 2023, en hausse de 369 000 en cinq ans, soit 5,9 % de l’ensemble du parc ✓ Fait établi [1]. L’analyse des données provisoires réalisée par Nippon.com a montré que cette catégorie représentait 42,8 % de l’ensemble des logements vacants, contre 32,1 % en 2003, et expliquait 72 % de la hausse enregistrée depuis 2018 [3]. C’est là le problème des akiya à proprement parler : des maisons simplement sorties de l’usage, sans projet d’avenir, et le plus souvent sans que personne ne prenne activement la moindre décision à leur sujet.

Les maisons individuelles dominent ce noyau dur. Parmi l’ensemble des maisons individuelles vacantes, 80,9 % — soit 2 851 000 logements — relèvent de la catégorie « autres » [1]. Ce profil renvoie à un cycle de vie bien particulier. Une maison familiale est bâtie dans les années 1960, 1970 ou 1980 ; les enfants partent en ville pour leurs études ou leur emploi ; les parents vieillissent, entrent en établissement ou meurent ; et la maison échoit à des ayants droit qui vivent ailleurs et n’en ont aucun usage [3] [5]. Nippon.com a résumé cette dynamique sans détour : une fois que des parents vivant au loin entrent en maison de retraite ou décèdent, les familles peinent à se défaire de la maison et la laissent vide [3]. Rien, dans cet enchaînement, ne suppose un échec des politiques publiques. Il suffit qu’une génération de propriétaires survive à ses successeurs locaux, ce que les données démographiques montrent précisément à l’œuvre dans la plus grande partie du pays.

Les perspectives annoncent davantage de la même chose. En juin 2024, l’Institut de recherche Nomura (Nomura Research Institute) estimait que le taux de vacance japonais pourrait atteindre environ 25 % d’ici à 2043, avec quelque 18,61 millions de logements vides, à moins que les démolitions et les reconversions ne s’accélèrent ◈ Preuves solides [4]. Il évaluait également à 820 000 en 2023 le nombre de maisons individuelles vacantes dégradées — des logements déjà en mauvais état physique —, nombre qui pourrait atteindre 1,65 million d’ici à 2043 [4]. Ce type de projection repose sur des hypothèses relatives à la construction et à la démolition, et un scénario antérieur de Nomura, qui prévoyait 21,7 millions de logements vacants d’ici à 2033, soit environ 33 % du parc, a depuis été revu à la baisse [43]. Mais aucune projection crédible ne prévoit de diminution. La question qu’examine ce rapport n’est donc pas de savoir si le Japon comptera davantage de maisons vides, mais ce que celles-ci font aux lieux où elles se dressent — et si l’une quelconque des mesures tentées par l’État est à la hauteur de l’enjeu.

Commençons par la valeur. La fiscalité et les usages du marché japonais traitent une maison en bois comme un actif qui se déprécie inexorablement. Sa durée d’utilité légale aux fins d’amortissement est de vingt-deux ans, et, sur le marché de la revente, une maison individuelle en bois est couramment estimée à une valeur proche de zéro au bout d’une vingtaine d’années, se négociant au prix du seul terrain [12]. Yuki Akiyama, de la Tokyo City University, en décrivait en 2024 la dimension culturelle : au Japon, plus la maison est récente, plus elle se vend cher [5]. Une maison construite en 1975 dans une ville en déclin vaut donc peu en tant que bâtiment, et souvent peu en tant que terrain. Pour ses ayants droit, elle constitue moins un actif qu’un passif, assorti de frais d’entretien, d’une assurance et d’un impôt annuel [43]. Face à un actif de valeur négative, la réaction rationnelle consiste à ne pas y toucher, et c’est exactement ce que font nombre de successeurs.

Le deuxième élément tient au marché lui-même. Le Japon dispose d’un marché de l’ancien singulièrement étroit. Une étude publiée en 2023 par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT) comparait la part des logements anciens dans l’ensemble des transactions immobilières : 14,5 % au Japon en 2018, contre 81,0 % aux États-Unis, 85,9 % au Royaume-Uni et 69,8 % en France ◈ Preuves solides [13]. Les acheteurs attendent du neuf, les prêteurs et les évaluateurs fixent leurs prix en conséquence, et les promoteurs continuent d’en livrer. L’Institut de recherche Nomura a relevé 800 000 logements neufs mis en construction pour l’exercice 2023 et en prévoit 770 000 pour l’exercice 2030 et 580 000 pour l’exercice 2040 [4]. Un pays dont la population diminue construit encore des centaines de milliers de logements neufs chaque année, tandis que les plus anciens sortent sans bruit de l’usage. Le neuf et l’abandonné sont les deux faces d’un même marché.

Le troisième élément est fiscal. Depuis 1973, un terrain résidentiel portant un logement bénéficie d’un abattement sur la taxe sur les biens immobiliers (fixed asset tax) : les petites parcelles, jusqu’à 200 mètres carrés par logement, sont imposées sur un sixième de leur valeur [11]. Que l’on démolisse la maison, et le terrain est reclassé et perd cet abattement. Japan Property Central estimait que la suppression d’une maison abandonnée pouvait multiplier par trois à six l’impôt annuel dû sur la parcelle [11]. La démolition elle-même a un coût, souvent supérieur à la valeur du terrain dans une zone en déclin. Il en résulte une incitation perverse : l’option la moins coûteuse pour un ayant droit consiste à laisser en place un bâtiment qui se dégrade, à acquitter un impôt modique et à ne rien faire [11] [16]. Une règle conçue pour rendre l’accession à la propriété abordable dans un pays en croissance est devenue, dans un pays qui rétrécit, une subvention discrète au délabrement.

Le quatrième élément touche à la succession et à l’enregistrement. Jusqu’en avril 2024, l’enregistrement d’un bien hérité était facultatif au Japon. Beaucoup d’ayants droit ne s’en sont jamais acquittés, surtout lorsque le terrain avait peu de valeur, et, de génération en génération, la propriété s’est fragmentée entre des dizaines de parents [10] [18]. Un groupe d’étude présidé par l’ancien ministre des Affaires intérieures Hiroya Masuda estimait en 2017 que les terrains dont les propriétaires ne pouvaient être identifiés couvraient environ 4,1 millions d’hectares — plus que l’île de Kyushu — et pourraient atteindre quelque 7,2 millions d’hectares d’ici à 2040, soit presque la superficie de Hokkaido ◈ Preuves solides [10]. Lorsque personne ne peut être trouvé pour signer un contrat de vente ou consentir à une démolition, une maison ne peut être ni vendue, ni réparée, ni détruite. Elle attend, tout simplement, et chaque année d’attente la rend plus difficile à utiliser et plus coûteuse à déblayer.

Aux obstacles financiers s’ajoutent des freins affectifs et pratiques. Tomoko Kubo, de l’université de Tsukuba, qui a étudié les propriétaires d’akiya, a constaté que de nombreuses personnes âgées déclaraient n’avoir jamais abordé avec leurs enfants des questions essentielles telles que l’entretien de la maison familiale [49]. Les maisons restent pleines d’objets, avec l’autel familial à l’intérieur et les tombes à proximité ; la décision de vendre ou de démolir est sans cesse ajournée, jusqu’à échoir à quelqu’un qui n’a ni attache ni connaissance des lieux. Jeffrey Hall, de l’université des études internationales de Kanda, relève que nombre de ces maisons sont coupées des transports publics, des soins et même des supérettes [5] — si bien que même un vendeur motivé peut ne trouver aucun acheteur. Les akiya ne naissent pas de la seule négligence, mais de l’absence de tout moment où une décision s’impose.

Pris ensemble, ces éléments forment un système plutôt qu’une addition de défaillances individuelles. Un bâtiment qui se déprécie rapidement, une culture d’acheteurs tournée vers le neuf, un code fiscal qui pénalise la démolition et un régime successoral qui a laissé la propriété se dissoudre dans l’anonymat pointent tous dans la même direction ◈ Preuves solides [10] [11] [12] [13]. Chacune de ces règles avait un sens lorsque la population japonaise croissait et que le foncier était rare. Dans un pays où le nombre de ressortissants japonais diminue désormais de près d’un million par an, les mêmes règles transforment les maisons en actifs échoués. La réforme est engagée, et la section 5 examine jusqu’où elle est allée. Mais l’ampleur du problème des akiya dépend moins de ces règles que du moteur démographique qui les alimente, objet de la section suivante.

Les statistiques de l’état civil publiées pour 2024 par le ministère de la Santé, du Travail et des Affaires sociales sont sans appel. Les naissances ont reculé de 41 227, à 686 061, passant pour la première fois sous la barre des 700 000 depuis le début des relevés en 1899 [6] [7]. L’indice synthétique de fécondité est tombé de 1,20 à 1,15. Les décès ont atteint 1 605 298, et le déficit naturel — les décès moins les naissances — s’est établi à 919 237, se creusant pour la dix-huitième année consécutive [6]. À titre de comparaison, les naissances japonaises avaient culminé à 2 696 638 en 1949 [6]. Le premier ministre Shigeru Ishiba a qualifié la situation d’« urgence silencieuse » [7]. Les maisons bâties pour les nombreuses cohortes de l’après-guerre et pour leurs enfants survivent désormais à la génération qui les a remplies, et les générations suivantes comptent bien trop peu de membres pour en prendre la relève.

La population nationale suit le même mouvement. La population totale du Japon s’établissait à 123 802 000 habitants au 1er octobre 2024, en baisse de 550 000 sur un an, et le nombre de ressortissants japonais a diminué d’environ 890 000 sous le seul effet du solde naturel, la plus forte baisse depuis le début de séries comparables en 1950 [51]. L’Institut national de recherche sur la population et la sécurité sociale prévoit, dans le scénario médian de ses estimations de 2023, une population d’environ 104,7 millions d’habitants en 2050 et d’environ 87 millions en 2070 — quelque 30 % de moins qu’en 2020 —, les personnes de 65 ans et plus représentant alors 38,7 % du total ◈ Preuves solides [8]. Chacune de ces pertes projetées implique, à terme, un ménage qui n’a plus besoin de logement. Le parc immobilier japonais est dimensionné pour une population qui n’existera pas.

Le déclin ne se répartit pas uniformément. En avril 2024, le Conseil de stratégie démographique, instance privée dont la direction compte Hiroya Masuda, a classé 744 des 1 729 municipalités japonaises — environ 43 % — comme menacées de disparition, c’est-à-dire celles où le nombre de femmes âgées de 20 à 39 ans devrait diminuer de moitié au moins entre 2020 et 2050 ◈ Preuves solides [9]. Un rapport publié en 2014 par un groupe que dirigeait Masuda en avait recensé 896. Ce chiffre plus faible ne témoigne pas d’un redressement. L’Institute for Social Vision Design souligne que l’amélioration reflète surtout les migrations et l’augmentation du nombre de résidents étrangers, non un quelconque retournement démographique, et le Conseil a par ailleurs identifié 25 municipalités « trous noirs », dont les 23 arrondissements spéciaux de Tokyo, qui attirent les jeunes mais affichent une fécondité très faible [9]. La capitale absorbe les jeunes adultes dont le départ vide les régions, puis ne les renouvelle pas.

Les migrations internes amplifient le phénomène. En 2024, Tokyo a enregistré un solde migratoire positif de 79 285 personnes, soit environ 11 000 de plus que l’année précédente, et l’agglomération élargie de Tokyo en a gagné 135 843 [24]. Le solde le plus élevé concernait les 20-24 ans, avec 86 908 personnes. Seules six préfectures ont gagné des habitants par les migrations [24]. Ce mouvement prive les régions périphériques précisément de la classe d’âge qui formerait autrement de nouveaux ménages et occuperait les maisons familiales. Chaque jeune adulte qui s’en va laisse derrière lui des parents qui, le moment venu, laisseront derrière eux une maison. La carte des akiya est l’image différée de la carte des migrations, décalée des trente ou quarante années qu’il faut aux parents restés sur place pour quitter, par l’âge, leur logement.

La formule de Hall saisit un point que les débats sur les akiya négligent souvent. Si le Japon compte des maisons vides, ce n’est pas principalement parce qu’il a construit aux mauvais endroits ou selon de mauvais modèles, même si les deux se sont produits : c’est parce que le nombre d’habitants diminue plus vite que le nombre de bâtiments ◈ Preuves solides [5] [1]. Le parc de logements japonais est passé de 62,4 millions d’unités en 2018 à 65,0 millions en 2023, alors même que la population se contractait [1]. Tant que la construction neuve se poursuit au rythme d’environ 800 000 logements commencés par an [4] et que la population recule de plusieurs centaines de milliers de personnes, le nombre de logements vacants augmente de manière presque mécanique. Aucune politique des akiya qui se concentre sur les seules maisons déjà vides ne peut modifier ce flux sous-jacent.

Cette arithmétique explique aussi pourquoi les moyennes nationales sous-estiment les dommages locaux. Un taux de vacance de 13,8 % pourrait rester gérable si les maisons vides étaient dispersées uniformément. Elles ne le sont pas. Les 885 municipalités officiellement classées comme dépeuplées, qui couvrent ensemble 63,2 % du territoire japonais, n’abritent que 9,3 % de sa population [38]. Dans ces localités, une maison vide ne se dresse pas au milieu de voisins qui habitent les leurs ; elle se dresse parmi d’autres maisons vides, dans une rue où les commerces, les bus et les passants susceptibles de remarquer l’effondrement d’un toit se raréfient. Ce qu’une statistique nationale enregistre comme une hausse graduelle de la vacance correspond, à l’échelle de la rue, au franchissement d’une succession de seuils. La section suivante montre à quoi cela ressemble sur le terrain.

Le risque de catastrophe constitue la préoccupation la plus immédiate. Le Japon est une zone sismique active, et nombre de maisons vacantes sont d’anciennes constructions en bois. Yuki Akiyama avertissait en 2024 qu’en cas de séisme ou de tsunami, les maisons vacantes risquaient de bloquer les voies d’évacuation en se disloquant et en s’effondrant [5]. L’estimation de Nomura — 820 000 maisons individuelles vacantes dégradées en 2023 [4] — donne la mesure de l’enjeu : il s’agit de bâtiments susceptibles de s’écrouler, de perdre leurs tuiles lors des typhons, d’abriter des nuisibles ou de présenter un risque d’incendie, et dont les propriétaires peuvent être impossibles à joindre [10] [14]. Les autorités municipales disposent du pouvoir juridique d’agir, mais, comme le montre la section 5, elles n’en ont fait qu’un usage parcimonieux. Dans les faits, le risque pèse sur les voisins qui vivent encore à côté de ces bâtiments.

La frontière écologique du dépeuplement progresse elle aussi. Au cours de l’exercice 2023, le Japon a recensé un nombre alors record de 219 personnes attaquées par des ours, dont six sont mortes, environ 70 % des incidents survenant dans la région du Tohoku [39]. L’exercice 2025 a été pire encore : au 20 novembre, 238 personnes avaient été blessées ou tuées, dont 13 mortellement, la seule préfecture d’Akita comptant 66 victimes [40]. La cause immédiate invoquée était une mauvaise récolte de faînes, et les données ne permettent pas de relier telle attaque à telle maison vide [40]. Mais le South China Morning Post a bien saisi le mouvement d’ensemble : les humains quittent les campagnes, et les ours s’y installent [39]. Vergers abandonnés, champs laissés en friche et maisons vides font disparaître la zone tampon d’activité humaine qui tenait autrefois la faune à la lisière des forêts.

La dimension humaine du phénomène apparaît dans les statistiques mêmes des municipalités dépeuplées. Les 885 municipalités classées kaso, c’est-à-dire dépeuplées, représentaient en 2022 51,5 % de l’ensemble des municipalités et couvraient 238 675 kilomètres carrés, mais ne comptaient que 11 668 630 habitants ✓ Fait établi [38]. C’est là que les écoles ferment faute d’élèves, que les lignes de bus rurales sont supprimées et que les commerces baissent le rideau — non pas de manière isolée, mais selon un processus continu [47] [48]. Chaque fermeture rend un nouveau départ plus probable et l’arrivée d’une nouvelle famille moins probable, alimentant la spirale de la vacance par les deux bouts. Dans une telle ville, une maison perd de la valeur non seulement parce qu’elle est ancienne, mais parce que les services qui la rendaient habitable disparaissent autour d’elle.

Nagoro, hameau niché dans les montagnes de Tokushima — la préfecture qui affiche le taux de vacance le plus élevé du Japon —, est devenu un symbole international de ce processus. Autrefois peuplé d’environ 300 personnes, il ne compte plus que quelques dizaines d’habitants, et l’artiste locale Tsukimi Ayano a peuplé ses rues et son école fermée de poupées grandeur nature tenant lieu de voisins morts ou partis [42]. L’école a fermé en 2012, après la sortie de ses deux derniers élèves [42]. Nagoro est souvent présenté comme une curiosité. Il gagne à être lu comme une préfiguration : un lieu où la population est tombée sous le niveau nécessaire au maintien de tout service public, et où les maisons dépassent de loin le nombre de personnes susceptibles de les habiter [1] [42]. Bien des localités plus petites, parmi les 885 municipalités dépeuplées, affrontent la même arithmétique dans une indifférence bien plus grande [38].

L’isolement n’est pas un phénomène exclusivement rural. En 2024, l’Agence nationale de la police japonaise a recensé, dans un premier décompte de ce type, 76 020 personnes mortes seules à leur domicile, dont 76,4 % âgées de 65 ans ou plus ; environ 4 538 personnes âgées n’ont été retrouvées qu’au bout de plus d’un mois [41]. Les chiffres les plus élevés concernaient Tokyo et Osaka, non des villages reculés [41]. Le lien avec les akiya est indirect mais réel : une maison où vit seule une personne âgée est, statistiquement, une future maison vacante, et au décès de l’occupant le bien passe souvent à des ayants droit éloignés à tous égards [3] [49]. Les statistiques de la vacance de 2033 vivent déjà, seules, dans le parc de logements de 2026.

Ces effets ne se lisent pas dans un chiffre national unique. Un taux de vacance est un ratio de bâtiments ; l’expérience du dépeuplement est celle d’une perte de voisins, de services et de cet entretien informel qu’une communauté assure par sa seule présence. Lorsque cette densité passe sous un certain seuil — assez d’enfants pour une école, assez d’usagers pour un bus, assez de ménages pour pourvoir un corps de pompiers volontaires —, le déclin s’auto-entretient ◈ Preuves solides [9] [48]. Les responsables politiques japonais en ont pris conscience depuis au moins une décennie, et les outils juridiques à leur disposition se sont considérablement étoffés depuis 2015. La section suivante examine l’usage qu’ils en ont fait, et la mesure dans laquelle les résultats sont à la hauteur du problème.

La loi sur les mesures spéciales concernant les logements vacants (Act on Special Measures concerning Vacant Houses) est pleinement entrée en vigueur en mai 2015. Elle permettait aux municipalités de désigner des « logements vacants spécifiés » — des bâtiments menacés d’effondrement ou gravement nuisibles à leur environnement — et d’adresser aux propriétaires des conseils, des recommandations et des injonctions, de supprimer l’abattement de taxe sur les biens immobiliers et, en dernier recours, de démolir le bâtiment par exécution d’office aux frais du propriétaire [11] [14]. Au 31 mars 2025, les municipalités avaient émis au total 42 768 conseils ou avis d’orientation et 4 153 recommandations formelles, et procédé à 878 démolitions ou mesures analogues par exécution d’office, y compris dans des cas où aucun propriétaire n’avait pu être identifié ✓ Fait établi [14]. Des données antérieures du MLIT montraient qu’en mars 2023, 83 % des municipalités avaient adopté un plan relatif aux logements vacants [53]. La loi a doté les collectivités locales d’une procédure là où il n’en existait pour ainsi dire aucune.

Une révision adoptée en 2023, entrée en vigueur en décembre de la même année, a élargi le filet. Les municipalités peuvent désormais intervenir sur les logements vacants « mal entretenus » — des bâtiments susceptibles de devenir dangereux si on les laisse en l’état —, et une recommandation formelle prive le terrain de l’abattement fiscal avant que la maison n’atteigne le stade du danger [16]. La révision a également créé des zones de promotion de la réutilisation des logements vacants, des organismes de soutien agréés et une procédure de démolition d’urgence [16]. Dans les premiers mois, jusqu’en mars 2024, des avis d’orientation avaient été adressés pour 1 091 maisons de ce type [15] ; en mars 2025, les municipalités avaient émis des avis pour 3 211 maisons mal entretenues et des recommandations pour 378 d’entre elles, délimité quatre zones de promotion et agréé 95 organismes de soutien [14]. Parallèlement, l’enregistrement obligatoire des successions est entré en vigueur en avril 2024 [18], et un dispositif instauré en 2023 permet aux ayants droit de céder à l’État, moyennant redevance, les terrains dont ils ne veulent pas [17]. La chronologie ci-dessous replace ces mesures dans l’histoire plus longue du problème.

Rapporté à l’ampleur du problème, le bilan de l’application de la loi reste modeste. Les 878 démolitions par exécution d’office et mesures apparentées réalisées en une dizaine d’années sont à mettre en regard de 3 856 000 maisons abandonnées et de 820 000 maisons individuelles déjà dégradées [1] [4] [14]. L’exécution d’office est lente et coûteuse pour les municipalités, qui doivent poursuivre les propriétaires pour recouvrer des frais souvent irrécouvrables, et qui manquent fréquemment du personnel nécessaire pour retrouver les ayants droit à travers plusieurs générations de successions non enregistrées [10]. Les premiers chiffres relevant de la révision de 2023 sont tout aussi faibles : 378 recommandations à l’échelle nationale en mars 2025, et seulement quatre zones de promotion délimitées [14]. L’architecture juridique couvre désormais l’ensemble du cycle de vie d’une maison vide ; la capacité administrative de la mobiliser à grande échelle, elle, n’existe pas encore ◈ Preuves solides [14] [49].

La réforme successorale s’attaque à la racine du problème de la propriété plutôt qu’à ses symptômes. Depuis le 1er avril 2024, les ayants droit doivent faire enregistrer les biens immobiliers hérités dans les trois ans suivant la date à laquelle ils ont eu connaissance de la succession, sous peine d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 yens en l’absence de motif légitime ; l’obligation s’applique aussi aux successions antérieures, avec une échéance fixée au 31 mars 2027 [18]. Le dispositif d’abandon foncier instauré en 2023 permet aux ayants droit de transférer à l’État les terrains dont ils ne veulent pas. Au 31 août 2026, le ministère de la Justice faisait état de 5 997 demandes et de 3 119 transferts menés à terme, dont 1 164 portant sur des parcelles résidentielles, tandis que 1 139 demandes avaient été retirées [17]. Le dispositif fonctionne, mais à l’échelle de quelques milliers de cas face à un problème qui se compte en millions, et il exclut les terrains encore bâtis : l’akiya lui-même doit d’abord être démoli [17].

Les politiques axées sur la demande cherchent à faire revenir les habitants. L’aide à la relocalisation verse une somme aux ménages qui quittent l’agglomération de Tokyo pour s’installer dans des municipalités régionales, et, depuis avril 2023, le supplément par enfant a été porté de 300 000 yens au maximum à 1 million de yens au maximum [22]. Le corps de coopération pour la revitalisation régionale, le Chiiki Okoshi Kyoryokutai, a déployé 7 910 membres dans 1 176 municipalités au cours de l’exercice 2024, et environ 70 % d’entre eux sont restés dans la région à l’issue de leur mission, nombre d’entre eux pour y créer une entreprise [23]. Du côté de l’offre, 1 052 des 1 788 collectivités locales participent aux portails nationaux de banques d’akiya, qui comptaient 15 046 annonces en avril 2024 et avaient enregistré environ 17 100 ventes cumulées ◈ Preuves solides [19]. Chacun de ces programmes compte à l’échelle locale. Aucun n’opère à la mesure du déclin national, comme l’établit l’évaluation ci-dessous.

Le changement le plus significatif est peut-être d’ordre conceptuel plutôt que juridique. Le Concept fondamental de la Revitalisation régionale 2.0, approuvé par le cabinet Ishiba en juin 2025, affirme partir de l’acceptation lucide du fait que la population et la population en âge de travailler continueront de diminuer pendant un certain temps [26]. La stratégie initiale de 2014 visait à enrayer le déclin. Le nouveau plan fixe des objectifs tels que 10 millions de personnes entretenant des liens durables avec des régions où elles ne résident pas, et recherche des régions que les jeunes et les femmes choisiront eux aussi ◈ Preuves solides [25] [26]. Ce basculement — de l’inversion de la contraction à l’acceptation de celle-ci — est précisément le point où les comparaisons internationales de la section suivante deviennent éclairantes, car plusieurs autres pays ont opéré la même transition plus tôt.

La Corée du Sud suit la trajectoire japonaise, en plus rapide. Son indice synthétique de fécondité est tombé à 0,72 en 2023, son plus bas niveau depuis le début des relevés nationaux en 1970, avec seulement 230 000 naissances environ [30]. Les logements vacants atteignaient 1,53 million fin 2023, selon l’Institut coréen de recherche sur la politique de la construction (Korea Research Institute for Construction Policy), en hausse de 5,7 % par rapport à 2022 et de 43,6 % par rapport aux 1,07 million de 2015 [29]. L’institut avertissait que des maisons longtemps délaissées peuvent entraîner la dégradation du voisinage et la formation de taudis urbains, voire devenir des foyers de criminalité [29]. Avec une fécondité très inférieure au taux japonais de 1,15 [6], la courbe de la vacance coréenne devrait se creuser plus vite que celle du Japon, à partir d’un point de départ plus tardif et avec moins d’années pour adapter ses institutions.

L’Italie présente une autre combinaison de causes. Son institut statistique, l’ISTAT, dénombre environ 9,5 millions de logements inoccupés ou utilisés uniquement par des non-résidents sur 35,6 millions — 27,3 % du parc —, même si ce chiffre inclut les résidences de vacances et n’est pas directement comparable à la catégorie japonaise des logements abandonnés [31]. La Sicile rurale a popularisé la maison à un euro : depuis 2008, des communes vendent des maisons délabrées pour un prix symbolique, à condition que les acheteurs les rénovent dans un délai d’environ trois ans. Mussomeli, qui a perdu environ 30 % de ses 15 000 habitants, a trouvé de nouveaux propriétaires pour quelque 400 maisons depuis 2017 [32]. Le modèle apporte de la publicité, des acheteurs étrangers et quelques rénovations bien réelles, mais les volumes en jeu restent faibles au regard de l’ampleur de la vacance dans l’intérieur de la péninsule.

L’est de l’Allemagne a choisi la démolition. Après la réunification, l’exode massif vers l’Ouest avait laissé vacants, au milieu des années 2000, environ 1,4 million des 7,4 millions d’appartements de l’ex-RDA. Le programme fédéral Stadtumbau Ost a consacré plus de 2,5 milliards d’euros à la démolition de plus de 300 000 logements, tout en modernisant le parc restant ◈ Preuves solides [33]. Detroit a suivi une logique comparable à l’échelle d’une ville : environ 27 000 maisons abandonnées y ont été démolies depuis 2014, financées d’abord par 265 millions de dollars issus du Hardest Hit Fund fédéral, puis par un emprunt obligataire municipal de 250 millions de dollars, tandis qu’environ 19 000 maisons vacantes étaient vendues pour être rénovées [34]. Les deux cas montrent qu’une contraction planifiée est possible. Tous deux montrent aussi qu’elle coûte des sommes publiques considérables et suppose une décision centrale : certains bâtiments, et certains îlots, ne reviendront pas.

La Chine et la péninsule Ibérique illustrent d’autres variantes. En Chine, le problème tient à une construction anticipant une demande qui ne vient pas, plutôt qu’à des maisons héritées ; He Keng, ancien directeur adjoint du Bureau national des statistiques, déclarait en 2023 que 1,4 milliard d’habitants ne suffiraient probablement pas à remplir les logements vacants du pays [35]. En Espagne, 4 982 municipalités — environ 60 % du total — comptaient moins de 1 000 habitants en 2024 ; elles couvraient 40 % du territoire mais n’abritaient que 3,1 % de la population [36]. Le recensement portugais de 2021 a dénombré 723 215 logements vacants, soit 12,1 % du parc, concentrés aussi bien dans des villes très demandées comme Lisbonne et Porto que dans l’intérieur du pays [37]. Autrement dit, la vacance peut coexister avec la pénurie de logements lorsque les maisons ne se trouvent pas là où l’on en a besoin.

La voie fiscale est la plus récente au Japon. Kyoto a obtenu en mars 2023 l’aval de l’État pour une taxe sur les logements de non-résidents, la première du genre dans le pays, qui devrait concerner environ 15 000 logements et rapporter environ 950 millions de yens par an [27]. Les maisons de faible valeur et les machiya, maisons de ville traditionnelles, en sont exonérées. Son entrée en vigueur, initialement prévue au plus tôt pour 2026, a depuis été repoussée à l’exercice 2030 en raison des besoins de développement informatique, selon l’Institute for Social Vision Design [28]. Kyoto est une ville très demandée où les logements vides coexistent avec une forte tension immobilière — plus proche de Lisbonne ou de Porto que de Nagoro [37]. Une taxe produit ses effets là où existe une demande latente à libérer ; là où il n’y en a aucune, elle ne ferait qu’ajouter un coût à un actif qui ne trouve déjà pas preneur.

La leçon comparative est que la vacance née du dépeuplement n’admet aucune solution bon marché. Les territoires qui l’ont sensiblement réduite y sont parvenus par des démolitions financées à l’échelle nationale ou municipale — plus de 2,5 milliards d’euros en Allemagne, plus d’un demi-milliard de dollars à Detroit [33] [34] — ou grâce au retour de la demande, comme dans les communes italiennes les plus attrayantes [32]. Le problème japonais est plus vaste en valeur absolue que tous ces cas, plus dispersé géographiquement et, du fait des règles successorales et fiscales, plus enchevêtré sur le plan juridique ◈ Preuves solides [10] [11]. Il n’existe pas davantage de consensus, au Japon même, sur la question de savoir si la réponse consiste à remplir les maisons vides ou à planifier leur disparition. Ces désaccords font l’objet de la section suivante.

La thèse optimiste a une origine respectable. Munekatsu Ota, alors à la tête de la société de location entre particuliers Rakuten Lifull Stay, déclarait à Bloomberg en 2018 que ces maisons abandonnées sont des « actifs toxiques » — coûteuses à entretenir comme à démolir —, mais qu’une rénovation simple pouvait les rendre rentables [43]. La couverture internationale des maisons proposées pour une somme symbolique a suscité l’intérêt, notamment, d’acheteurs étrangers [44]. Le corps de coopération pour la revitalisation régionale montre que certains nouveaux venus restent et créent des entreprises : parmi ceux qui sont demeurés sur place à l’issue de leur mission, 46,4 % en ont fondé une [23]. Okutama, dans l’ouest de Tokyo, offre des subventions à la rénovation aux jeunes familles qui s’engagent à s’installer durablement dans ses akiya ◈ Preuves solides [21]. Pour une maison bien située et un vendeur disposé à céder, l’aubaine est réelle.

La thèse sceptique émane de ceux qui travaillent à la rénovation. Hana Sakata, de New Heritage, qui restaure des maisons traditionnelles, avertissait en 2024 qu’il existe un engouement considérable, en particulier chez les étrangers, pour les fermes disponibles à très bas prix, voire gratuitement, mais que la rénovation représente un engagement énorme et que peu d’entreprises sont en mesure d’effectuer les travaux, car le savoir-faire de la charpenterie traditionnelle est en voie de disparition [44]. De nombreux akiya se trouvent dans des lieux dépourvus d’emplois, de transports ou de services [5], et l’état structurel des vieilles maisons en bois rend souvent la reconstruction moins coûteuse que la réparation [12]. Sous cet angle, le récit de l’aubaine concerne une fraction réduite et attrayante du parc, non les millions de maisons qui forment le noyau des logements abandonnés ⚖ Contesté [44] [1].

Le cas de Toyama se trouve au cœur du débat sur l’aménagement. La ville s’est réorganisée autour d’un réseau de tramway afin de concentrer habitants et services ; une étude de cas réalisée pour le Global Infrastructure Hub fait état d’une hausse de la fréquentation d’environ 210 % en semaine et d’environ 370 % les jours fériés sur la ligne reconvertie, quelque 12 % des usagers ayant délaissé la voiture [46]. Pourtant, un document de travail du RIETI signé par Shinichiro Iwata et Keisuke Kondo concluait que le cadre actuel du modèle de ville compacte de Toyama ne produit pas les résultats attendus en matière de revitalisation du commerce ⚖ Contesté [45]. La politique de la ville compacte peut améliorer les transports et freiner l’étalement urbain. Reste contestée la question de savoir si elle peut redistribuer une population en baisse de manière à maintenir en vie les centres-villes — et offrir ainsi une seconde vie aux maisons vides proches du centre.

Un deuxième différend porte sur les incitations migratoires. Une analyse publiée en 2020 par Nippon.com sur la politique régionale menée sous Shinzo Abe concluait qu’aucune de ces mesures n’avait permis d’endiguer l’exode des campagnes vers les villes, la stagnation de la fécondité ou le dépeuplement, et décrivait le système de dons fiscaux à la « ville natale » comme générant entre municipalités une concurrence du « chacun pour soi » [47]. L’Institute for Social Vision Design relève que le gouvernement lui-même a désigné la concurrence entre municipalités pour attirer la population comme un échec de la première décennie de la revitalisation régionale ⚖ Contesté [48]. Les partisans des aides rétorquent que celles-ci n’ont jamais eu pour objet d’inverser le déclin national, mais seulement d’en rééquilibrer la répartition au profit des régions capables d’accueillir des nouveaux venus. Les deux affirmations peuvent être vraies à la fois.

Le désaccord le plus profond porte sur la question de savoir s’il faut aider certains lieux à fermer. Naoki Hayashi, de l’université de Kanazawa, a plaidé, dans des ouvrages consacrés à l’aménagement rural, pour un « repli stratégique » et le regroupement planifié de l’habitat — une réduction prospective qui préserve plusieurs avenirs possibles [50]. D’autres refusent l’idée qu’une communauté, quelle qu’elle soit, puisse être sacrifiée. La Revitalisation régionale 2.0 se tient inconfortablement entre ces deux positions : elle accepte le déclin comme point de départ, tout en visant des régions où les jeunes et les femmes choisiraient de vivre [26]. L’approche de Hayashi obéit à une logique claire au regard du coût des infrastructures ; elle est politiquement délicate, car elle demande aux habitants d’admettre que leur village n’a pas d’avenir à long terme ⚖ Contesté [9] [50].

Un dernier différend porte sur le chiffre phare lui-même. Les détracteurs d’une couverture alarmiste font valoir qu’environ la moitié des 9 millions relève de la vacance locative et que le total inclut les résidences secondaires et les biens mis en vente [1] [44]. Ils ont raison de souligner que le chiffre de 9 millions surestime le parc abandonné. Mais la catégorie centrale de 3,86 millions est la composante du total qui croît le plus vite, et les projections de Nomura annoncent une poursuite de la hausse [3] [4]. Le débat porte donc moins sur la réalité du problème que sur la question de savoir quelles maisons peuvent encore être sauvées, qui doit payer pour les autres, et qui doit décider quelles communautés bénéficieront d’investissements et lesquelles seront laissées à leur lent effacement.

La première conclusion porte sur la cause. Le nombre de logements vacants augmente parce que la population diminue tandis que la construction se poursuit, et non en raison d’une erreur politique particulière ✓ Fait établi [1] [4] [6]. Avec un excédent des décès sur les naissances de plus de 900 000 par an et des mises en construction qui avoisinent encore 800 000 logements, l’écart entre bâtiments et habitants se creusera au cours des années 2030, quels que soient les détails de la politique des akiya. Attendre des aides à la relocalisation ou des banques d’akiya qu’elles inversent cette tendance revient à se méprendre sur l’arithmétique [19] [22]. Elles peuvent réorienter une part d’un flux de population qui se réduit ; elles ne peuvent pas l’accroître. Toute évaluation sérieuse de la politique des akiya doit partir de cette contrainte plutôt que la reléguer à l’arrière-plan.

La deuxième conclusion porte sur le mécanisme. Le parc d’akiya est façonné par des règles précises et modifiables : l’abattement de taxe sur les biens immobiliers qui récompense le maintien des bâtiments debout, les conventions d’amortissement qui ramènent la valeur des maisons à néant en une vingtaine d’années, un marché de l’ancien étroit et, jusqu’en 2024, le caractère facultatif de l’enregistrement des biens hérités [11] [12] [13] [18]. Les réformes engagées depuis 2015 ont commencé à s’attaquer à chacune de ces règles, ce qui confère toute son importance à la période qui court jusqu’au 31 mars 2027, date d’échéance de l’enregistrement des successions anciennes. Une propriété clairement établie est la condition préalable à tout autre remède, de la vente à la démolition ◈ Preuves solides [10] [18]. Sans propriétaire identifiable, ni le marché ni la municipalité ne peuvent agir.

La troisième conclusion porte sur l’échelle. Chacun des instruments examinés ici opère par milliers ou par dizaines de milliers : 878 démolitions d’office, 3 119 transferts de terrains à l’État, environ 17 100 ventes par les banques d’akiya, 7 910 membres du corps de revitalisation régionale [14] [17] [19] [23]. Le parc abandonné, lui, se mesure en millions. Combler cet écart exigerait soit un financement national de la démolition sur le modèle allemand ou sur celui de Detroit, soit la décision explicite de laisser un grand nombre de maisons se dégrader là où cela ne nuit à personne [33] [34]. Les deux options ont un coût. S’en remettre aux ayants droit, comme le fait aujourd’hui largement le Japon, constitue aussi un choix — dont le coût retombe sur les voisins et les municipalités.

La quatrième conclusion concerne la géographie. Le problème se concentre là où les taux de vacance dépassent 20 % — Tokushima, Wakayama, Kagoshima, Yamanashi, Kochi et Nagano — et dans les municipalités dépeuplées qui couvrent la majeure partie du territoire japonais [1] [38]. Dans les villes très demandées comme Kyoto et Tokyo, la vacance relève largement d’un problème de marché, que la fiscalité et une meilleure information peuvent traiter [27] [28] [52]. Dans les zones rurales en déclin, elle relève d’un problème de peuplement qu’aucune politique du logement ne peut résoudre à elle seule. Traiter ces deux situations avec les mêmes instruments explique une large part de l’écart entre l’ambition affichée et les résultats, et invite la politique nationale des akiya à mieux distinguer les deux.

La cinquième conclusion concerne les personnes. Le coût humain des akiya pèse sur ceux qui restent : les habitants âgés de localités où les services se contractent, les voisins exposés à des bâtiments qui s’effondrent, les communautés où le travail informel d’entraide devient plus difficile à maintenir [5] [41] [49]. Le constat de Tomoko Kubo, selon lequel de nombreux propriétaires âgés n’ont jamais évoqué l’avenir de leur maison avec leurs enfants, désigne une intervention peu coûteuse que l’action publique a largement négligée : une préparation plus précoce de la succession au sein des familles, accompagnée par les collectivités locales avant que la maison ne devienne vacante ◈ Preuves solides [49]. Une maison est bien plus facile à vendre, à louer ou à démolir tant que son propriétaire est en vie et en mesure de décider qu’une fois passée entre les mains d’ayants droit dispersés.

Le Japon n’est pas un cas unique ; il est seulement en avance. L’indice de fécondité de la Corée du Sud, tombé à 0,72 en 2023, et ses 1,53 million de logements vacants, les millions de logements inoccupés de l’Italie et les municipalités qui se vident dans l’Espagne rurale laissent penser que d’autres pays seront confrontés à des choix semblables d’ici une génération [29] [30] [31] [36]. Ce que le Japon fera de ses 9 millions de maisons vides — continuer à les traiter comme des défaillances isolées ou commencer à planifier délibérément un pays plus petit — sera étudié bien au-delà de ses frontières. Les maisons sont la partie visible de l’histoire. La décision quant aux communautés à maintenir en est la partie qui reste à écrire [1] [26].