Las aseguradoras se negaron a renovar 1,9 millones de pólizas de hogar en seis años. El plan de último recurso de California soporta 768.000 M $ de riesgo.
La retirada, medida
El contrato más corto de la vivienda fue el primero en revalorar el clima
Entre 2018 y 2023, las aseguradoras estadounidenses se negaron a renovar las pólizas de más de 1,9 millones de propietarios, un recuento elaborado a partir de 23 compañías que cubren aproximadamente dos tercios del mercado y 249 millones de registros de pólizas✓ Hecho establecido [4]. En 2024 el Oeste registraba 25,1 no renovaciones por cada 1.000 pólizas y el Sudeste 22,0, frente a 11,7 en el Nordeste✓ Hecho establecido [2]. No se trata de una previsión sobre la década de 2050, sino del registro contable de los últimos ocho años.
La póliza de hogar es el contrato de vencimiento más corto adherido al activo de vencimiento más largo que poseen la mayoría de los hogares. Se revalora o se cancela cada doce meses, mientras que el edificio que la respalda tiene una vida útil que se mide en décadas y una hipoteca que se mide en treinta años. Ese desajuste de plazos explica que el seguro fuera el primer mercado financiero en valorar a precio de mercado el riesgo climático físico. La Federal Insurance Office del Tesoro estadounidense reunió datos por código postal de más de 330 aseguradoras, sobre más de 246 millones de pólizas entre 2018 y 2022, y halló que las tasas de no renovación en los códigos postales de mayor riesgo superaban en torno a un 80 % a las de las zonas de menor riesgo✓ Hecho establecido [1].
El mismo conjunto de datos puso precio a la brecha. Los hogares del quintil de códigos postales con mayores pérdidas anuales esperadas por peligros climáticos pagaban una media de 2.321 dólares al año, un 82 % más que los del quintil de menor riesgo✓ Hecho establecido [1]. Antes de enero de 2025 no existía ninguna recopilación nacional de este tipo a escala de código postal, lo que explica que un debate de una década se alimentara de anécdotas✓ Hecho establecido [1]. Lo primero que establecieron los datos es que la retirada tiene una geografía, y que esa geografía coincide con los mapas de peligrosidad◈ Evidencia sólida [56].
El análisis regional de la National Association of Insurance Commissioners, publicado el 31 de julio de 2026, siguió lo que hicieron las aseguradoras y no lo que anunciaron. En el Nordeste, las no renovaciones pasaron de 6,2 por cada 1.000 pólizas en 2022 a 11,7 en 2024, un aumento del 147 % respecto a la base de 2018✓ Hecho establecido [2]. De 263 aseguradoras que suscribieron ininterrumpidamente en esa región entre 2018 y 2024, 141 —el 54 %— redujeron su cartera, en un 38,7 % de media✓ Hecho establecido [2]. Cincuenta y seis compañías entraron en el mercado durante el periodo y sesenta y una lo abandonaron✓ Hecho establecido [2].
California es donde la aritmética resulta más visible. El FAIR Plan —la aseguradora de último recurso del estado, creada para cubrir aquello que ninguna compañía autorizada acepta suscribir— mantenía 696.562 pólizas en junio de 2026, un 8 % más en nueve meses y un 157 % más desde septiembre de 2022✓ Hecho establecido [8]. Su exposición total alcanzó los 768.000 millones de dólares, un incremento del 250 % en esos mismos cuatro años✓ Hecho establecido [8]. Un mecanismo concebido como residual se ha convertido en una de las mayores agregaciones de riesgo inmobiliario de Estados Unidos, y nadie la ha elegido.
El mismo instrumento se deteriora en otros lugares bajo otros nombres. Las catástrofes naturales provocaron 107.000 millones de dólares en pérdidas aseguradas a lo largo de 190 eventos en 2025✓ Hecho establecido [18]. Los incendios forestales, las tormentas y las inundaciones supusieron el 92 % de ese total, una cuota récord para esos tres peligros✓ Hecho establecido [20]. Las pérdidas no aseguradas crecieron más de un 7 % hasta los 424.000 millones de dólares y, solo en Norteamérica, la brecha entre pérdida económica y pérdida asegurada se amplió un 6 % hasta los 140.000 millones, frente a una ampliación del 11 % hasta los 90.000 millones en Europa, Oriente Medio y África✓ Hecho establecido [21] [19].
El análisis por código postal del Tesoro halló tasas de no renovación en torno a un 80 % superiores en el quintil de mayor riesgo respecto al de menor riesgo, con primas un 82 % más altas en esos mismos lugares✓ Hecho establecido [1]. Los datos regionales de la NAIC reproducen el gradiente con menor resolución: 25,1 no renovaciones por cada 1.000 pólizas en el Oeste y 22,0 en el Sudeste, frente a 11,7 en el Nordeste en 2024✓ Hecho establecido [2]. La retirada sigue la peligrosidad modelizada, no la inflación general de costes◈ Evidencia sólida [30].
Este informe examina qué le ocurre a un mercado inmobiliario cuando el contrato anual que lo sostiene se revalora o se retira. La respuesta discurre por cuatro canales que ya pueden medirse por separado: la prima, el mercado residual, la hipoteca y la valoración. Cada uno ha generado evidencia publicada desde 2024, y esa evidencia es más precisa de lo que admite ninguno de los dos bandos del debate público. Lo que ninguno ha producido es una respuesta política que aborde la exposición en lugar de la señal de precio que la reveló◈ Evidencia sólida [53].
Lo que revaloraron los actuarios
Los modelos dejaron de suponer que el pasado servía de guía
Los modelos de catástrofes en uso comercial durante la década de 2010 se construyeron entre 2005 y 2015 sobre historiales de peligrosidad que abarcaban aproximadamente de 1960 a 2005, y suponían que la frecuencia y la severidad de los eventos eran estacionarias◈ Evidencia sólida [41]. Ese supuesto se ha abandonado. Lo que siguió no fue un pánico sobre el futuro, sino una revisión de la pérdida esperada para el año siguiente, y la prima es un instrumento a doce meses✓ Hecho establecido [42].
Una prima es una previsión con dinero detrás. Se descompone en tres elementos: la pérdida esperada que arroja un modelo de catástrofes, los gastos de la aseguradora y el coste del capital inmovilizado frente a la cola de la distribución. Los reguladores tratan el primero como un dato técnico y el tercero como un precio de mercado, y ambos se desplazaron con fuerza entre 2022 y 2026✓ Hecho establecido [42]. Entender la retirada exige separarlos, porque se mueven con relojes distintos y se invierten por razones distintas.
La composición de los peligros cambió primero. Desde 2020, las pérdidas por tormentas convectivas severas —granizo, reventones y tornados— han superado a las de los huracanes en Estados Unidos, y una sola granizada puede provocar hoy daños asegurados comparables a los de una entrada en tierra de categoría 4◈ Evidencia sólida [41]. Swiss Re cifró en 51.000 millones de dólares las pérdidas por tormentas convectivas severas de 2025✓ Hecho establecido [18]. El incendio forestal es el peligro de crecimiento más rápido, con pérdidas aseguradas que aumentan en torno a un 12 % anual◈ Evidencia sólida [19].
Ambos se clasificaban históricamente como peligros secundarios y recibían un tratamiento somero en los modelos, porque estos se habían calibrado sobre los eventos que dominaron el registro del siglo XX◈ Evidencia sólida [41]. Los reguladores han construido desde entonces sus propios marcos de gobernanza de modelos, y los consejos de los mercados residuales votan ya explícitamente qué ponderación asignar a cada modelo comercial✓ Hecho establecido [42]. La Texas Windstorm Insurance Association aprobó sobre esa base nuevas ponderaciones y fijó una pérdida máxima probable a 50 años de 4.300 millones de dólares para la temporada de 2026✓ Hecho establecido [45].
Los modelos de catástrofes se calibraron sobre registros de peligrosidad de 1960 a 2005 y trataban la frecuencia como estacionaria, mientras que los peligros que hoy impulsan las pérdidas —incendio forestal y tormenta convectiva severa— se clasificaban como secundarios y se modelizaban de forma somera◈ Evidencia sólida [41]. Reguladores y consejos de mercados residuales fijan ya las ponderaciones mediante votación formal, como hizo la Texas Windstorm Insurance Association al establecer una pérdida máxima probable de 4.300 millones de dólares para 2026✓ Hecho establecido [45]. Cuando cambia el modelo, la prima cambia en la renovación siguiente, coopere o no la meteorología de ese año◈ Evidencia sólida [42].
El segundo insumo es el coste del capital, y responde a un ciclo de mercado más que a uno climático. Tras el mercado duro de 2023, las renovaciones de enero de 2026 produjeron lo que Guy Carpenter denominó un reblandecimiento acelerado: su índice mundial de tarifas de reaseguro de catástrofes cayó un 12 %, con Estados Unidos y Asia-Pacífico también un 12 % a la baja y Europa un 15 %✓ Hecho establecido [16]. Howden Re midió un retroceso del 14,7 % en el reaseguro de catástrofes y del 16,5 % en la retrocesión en esa misma renovación✓ Hecho establecido [17].
Esta es la parte que la mayoría de los comentarios lee al revés. Un reaseguro que se abarata reduce el precio de transferir el riesgo; no reduce el riesgo. Los descensos se atribuyeron al exceso de capital y al apetito inversor por los bonos vinculados a seguros, no a ninguna reevaluación de la peligrosidad✓ Hecho establecido [17]. En el mismo periodo, la brecha de protección medida por Swiss Re se amplió en lugar de estrecharse✓ Hecho establecido [19] [21]. Un reaseguro más barato y una cola sin asegurar en aumento no son hallazgos contradictorios: son el mismo mercado observado en dos capas distintas.
Una casa que no puede asegurarse no puede hipotecarse. Ningún banco concederá una hipoteca sobre un bien inasegurable. Los mercados de crédito se congelan.
— Günther Thallinger, miembro del consejo de dirección de Allianz SE, marzo de 2025El argumento de Thallinger es estructural más que retórico, y especifica una secuencia: el seguro se retira, el crédito hipotecario le sigue y la valoración se ajusta en último lugar◈ Evidencia sólida [43]. Es además contrastable, algo inusual en advertencias de este tipo. Cada paso se ha examinado después por separado en los microdatos, con registros administrativos en lugar de proyecciones. Los resultados son más matizados que la advertencia y más alarmantes que la réplica del sector.
El resto de este informe sigue esa secuencia en orden: qué muestra la evidencia sobre la transmisión, qué pagan realmente los hogares, qué absorbió el Estado cuando se retiró el capital privado y qué hicieron los gobiernos en respuesta. La distinción que importa de principio a fin separa las medidas que cambian el precio del riesgo de las que cambian el riesgo◈ Evidencia sólida [51].
La evidencia en los microdatos
Aseguradoras frágiles, ejecuciones hipotecarias y una revaloración del 11 %
El trabajo más sólido sobre la retirada aseguradora no emplea proyecciones. Utiliza expedientes regulatorios, registros de préstamos y datos administrativos por código postal para reconstruir qué ocurrió después de que las compañías se marcharan◈ Evidencia sólida [24]. El hallazgo es que la transmisión del seguro a la hipoteca y de ahí al precio de la vivienda es real, medible y más estrecha que la retórica de ambos bandos◈ Evidencia sólida [26].
Parinitha Sastry, Ishita Sen y Ana-Maria Tenekedjieva elaboraron el estudio de referencia, difundido en diciembre de 2023 y galardonado con el Premio Marshall Blume de 2025. Enlaza en una sola cadena el coste de los eventos extremos, la huida de las aseguradoras, su insolvencia y la morosidad hipotecaria✓ Hecho establecido [24]. Su tesis central sostiene que la fijación errónea del precio del riesgo climático, tanto en el seguro de daños como en las hipotecas, genera una exposición enorme para el contribuyente y empuja crédito excesivo hacia las zonas de mayor riesgo◈ Evidencia sólida [24].
El mecanismo que identifican es institucional más que meteorológico. Aseguradoras financieramente débiles, reguladas a escala estatal, asumieron una cuota desproporcionada en los estados de mayor riesgo, y una fijación de precios errónea, severa o persistente, las empujó hacia las pérdidas y la insolvencia, provocando su salida o su repliegue◈ Evidencia sólida [25]. Los prestamistas respondieron a los huecos de cobertura resultantes vendiendo las hipotecas afectadas a Fannie Mae y Freddie Mac, lo que traslada el riesgo residual al balance federal◈ Evidencia sólida [49]. La retirada no termina en la aseguradora.
El trabajo de la Stern School de la Universidad de Nueva York y de la Universidad de Columbia Británica aborda el eslabón siguiente. Las no renovaciones iniciadas por la aseguradora se asocian a mayores tasas de ejecución hipotecaria, caída del valor de la vivienda, menor gasto minorista y descenso de la propiedad residencial en las zonas afectadas◈ Evidencia sólida [28]. El efecto no es un desplome inmobiliario, sino un lastre local persistente que se acumula. Lo que lo hace relevante es que el desencadenante es administrativo —una carta de la compañía— y no un evento físico◈ Evidencia sólida [28].
Las no renovaciones decididas por las aseguradoras se asocian a mayores tasas de ejecución hipotecaria, menor valor de la vivienda, menor gasto minorista y caída de la propiedad residencial en las zonas afectadas◈ Evidencia sólida [28]. El estudio de origen vincula las pérdidas climáticas con la fragilidad de las aseguradoras y después con la morosidad hipotecaria, y constata que los prestamistas trasladan la exposición resultante a las agencias semipúblicas◈ Evidencia sólida [24] [49]. El camino que va de una póliza cancelada a un préstamo impagado es corto y está ya documentado a escala de préstamo◈ Evidencia sólida [25].
El canal de la valoración ofrece la cifra más nítida. La investigación sintetizada por el National Bureau of Economic Research halla un descenso relativo del precio de la vivienda de en torno al 11 % en los códigos postales que están a la vez muy expuestos al riesgo creciente y en el decil superior de exposición a catástrofes◈ Evidencia sólida [26]. Se trata de una revaloración del activo que incorpora el coste corriente de asegurarlo, y ocurre sin que se produzca desastre alguno◈ Evidencia sólida [27]. El seguro es la correa de transmisión; la pérdida se anota en la escritura.
La estimación prospectiva es mayor y más discutida. La duodécima evaluación nacional de riesgos de First Street proyecta 1,47 billones de dólares de pérdida neta de valor inmobiliario para 2055 en 70.026 secciones censales —el 84 % del país—, impulsada por los costes del seguro y el desplazamiento de la demanda más que por la destrucción física◈ Evidencia sólida [22]. Proyecta primas medias un 29,4 % más altas en términos reales en ese mismo periodo y más de 55 millones de estadounidenses reubicándose hacia zonas de menor riesgo◈ Evidencia sólida [23].
La cifra de mayor calado en el trabajo de First Street es una descomposición, no un total. Del aumento real del 29,4 % en las primas proyectado hasta 2055, 18,4 puntos corrigen una infravaloración actual y solo 11 puntos reflejan el aumento de la peligrosidad◈ Evidencia sólida [22]. Según esa contabilidad, la mayor parte del incremento que hoy alcanza a los hogares no es el futuro llegando antes de tiempo: es el pasado liquidándose◈ Evidencia sólida [23]. El hallazgo incomoda por igual a reguladores y a asociaciones de consumidores, porque implica que el precio no es lo que falló.
La evidencia a escala de hogar concuerda con todo lo anterior y resulta poco espectacular. Los datos hipotecarios de ICE muestran que los pagos anuales medios del seguro de daños subieron un 6,6 %, es decir 149 dólares, en 2025 hasta un máximo histórico, aunque al ritmo más lento desde 2020✓ Hecho establecido [48]. Más útil aún, miden la transmisión de forma directa: por cada punto porcentual de gasto de vivienda desplazado hacia el seguro, la tasa de préstamos al corriente empeoró en torno a 0,14 puntos en todos los quintiles de calificación crediticia◈ Evidencia sólida [48].
En conjunto, los microdatos respaldan una tesis más estrecha que los titulares y más firme que las réplicas. La retirada aseguradora no hunde los mercados de vivienda. Aplica un lastre persistente y concentrado geográficamente sobre los valores, el comportamiento del crédito y el gasto local, y lo hace mediante un contrato que puede retirarse en un solo ciclo de renovación◈ Evidencia sólida [26] [28].
El libro mayor de los hogares
Quién paga, quién se descuelga y quién nunca estuvo cubierto
En Australia, el número de hogares con tensión de asequibilidad en el seguro de hogar —los que destinan más de cuatro semanas de renta bruta a la cobertura— creció un 30 % en un año hasta 1,61 millones, el 15 % del total✓ Hecho establecido [31]. Las primas medias subieron un 28 % hasta 1.894 dólares australianos, y en torno a un 50 % en los inmuebles de mayor riesgo✓ Hecho establecido [32]. El país no tiene un mercado residual impulsado por incendios ni una Proposición 103. Tiene la misma aritmética.
Los datos australianos constituyen la serie de asequibilidad más granular que publica ningún país, razón suficiente para leerlos con atención. Los hogares en tensión destinan una media de 9,6 semanas de renta bruta al seguro de hogar, siete veces lo que destinan los hogares sin tensión✓ Hecho establecido [31]. La inundación fluvial es el principal impulsor: para 171.000 hogares, el riesgo de inundación explica por sí solo más de la mitad de la prima✓ Hecho establecido [32]. La tensión de asequibilidad no se reparte de manera difusa, sino que se concentra en un peligro concreto.
La serie estadounidense es más gruesa, pero apunta en la misma dirección. Insurify registró una prima anual media de 2.948 dólares a finales de 2025 y proyecta 3.057 dólares para diciembre de 2026, quinto año consecutivo de subidas◈ Evidencia sólida [47]. Lo llamativo son los movimientos estatales de 2025: Minnesota un 34 % más hasta 3.530 dólares, Colorado un 33 % más hasta 3.996 dólares, Iowa un 28 % más hasta 2.802 dólares✓ Hecho establecido [47]. Ninguno de esos estados es costero, y ninguno está donde ha transcurrido la conversación pública.
El patrón distributivo resulta contraintuitivo e importa para la política pública. El análisis de Brookings sobre los datos del Tesoro sitúa los mayores incrementos en términos absolutos entre 2018 y 2022 en códigos postales acomodados y adaptables —204 dólares, un 10,66 %— frente a 54 dólares tanto en los vulnerables como en los de bajo riesgo, sobre una media nacional de 104 dólares, el 6,75 %✓ Hecho establecido [30]. La carga absoluta recayó en los territorios más ricos; la relativa, en los más pobres, donde 54 dólares adicionales consumen una porción de renta mucho mayor◈ Evidencia sólida [30].
La segunda respuesta de los hogares al precio es la salida, y Estados Unidos ha realizado un experimento nacional al respecto. El sistema Risk Rating 2.0 de la FEMA, introducido en 2021, llevó el programa federal de seguro de inundación a una tarificación del riesgo a escala de inmueble; el 77 % de los asegurados vio subir su prima el primer año✓ Hecho establecido [37]. La contratación de pólizas nuevas cayó después entre un 11 % y un 39 %, y las renovaciones entre un 5 % y un 13 %, según la magnitud del incremento, con las mayores pérdidas de cobertura en las comunidades de menor renta◈ Evidencia sólida [38].
El huracán Helene mostró qué aspecto tiene eso cuando llega el agua. En el condado de Buncombe, en Carolina del Norte, donde murieron más de cincuenta personas por las inundaciones, menos del 1 % de las viviendas contaba con seguro federal de inundación✓ Hecho establecido [39]. CoreLogic estimó entre 20.000 y 30.000 millones de dólares en pérdidas por inundación no aseguradas, frente a entre 10.500 y 17.500 millones de pérdidas aseguradas por viento e inundación, programa federal incluido✓ Hecho establecido [40]. La cifra no asegurada casi duplicaba a la asegurada, en un estado que nadie había clasificado como de alto riesgo.
Es improbable que la inestabilidad del mercado asegurador afecte por igual a todas las comunidades.
— Manann Donoghoe, Brookings Institution, abril de 2026Esa desigualdad tiene una forma demográfica en el sur de Estados Unidos. Los residentes negros representan el 28,8 % de la población de los códigos postales vulnerables en estados como Luisiana, Florida, Carolina del Sur y Misisipi, frente a en torno al 10 % en los adaptables✓ Hecho establecido [30]. La relación entre carga de la prima y composición del vecindario se intensifica por encima de un umbral del 20 %◈ Evidencia sólida [30]. Donde la capacidad de adaptación es menor, el mismo aumento en dólares causa más daño, y la cobertura perdida resulta más difícil de sustituir◈ Evidencia sólida [56].
En Europa, solo en torno a un cuarto de las pérdidas por eventos extremos estuvo asegurado entre 1980 y 2024, y el Eurobarómetro de 2025 de la EIOPA halló que apenas el 17 % de los encuestados disponía de cobertura de daños por catástrofe natural✓ Hecho establecido [35]. En las economías emergentes, entre el 80 % y el 90 % de las pérdidas catastróficas no está habitualmente asegurado✓ Hecho establecido [19]. La retirada aseguradora es una crisis visible en la pequeña parte del mundo que tenía cobertura; en el resto, esas mismas pérdidas siempre las han absorbido los hogares y los presupuestos públicos◈ Evidencia sólida [36].
El libro mayor de los hogares tiene, por tanto, dos columnas que se comportan de manera distinta. Donde la cobertura existe y es obligatoria —vinculada a una hipoteca—, el ajuste aparece como precio. Donde es voluntaria, aparece como pérdida de cobertura, y esa pérdida se concentra en los hogares menos capaces de autoasegurarse◈ Evidencia sólida [38] [58]. La primera columna es políticamente visible. En la segunda está la mayor parte del dinero✓ Hecho establecido [21].
El Estado se convierte en asegurador
Mercados residuales, derramas y socialización de la cola
Cuando las compañías privadas se retiran, el riesgo no desaparece: migra a una entidad pública que carece de la facultad de rechazarlo. El FAIR Plan de California soporta ya 768.000 millones de dólares de exposición✓ Hecho establecido [8]. En febrero de 2025 impuso una derrama de 1.000 millones de dólares a sus aseguradoras miembro, la mitad de la cual el comisionado de seguros permitió repercutir a los asegurados de todo el estado✓ Hecho establecido [9].
El mercado residual es la válvula que hace políticamente soportable la retirada, y funciona convirtiendo un riesgo tarificado en una obligación sin tarificar. El incendio de Los Ángeles de enero de 2025 lo puso a prueba. UCLA Anderson cifró las pérdidas aseguradas totales en hasta 44.500 millones de dólares, de los cuales 4.800 millones correspondían solo al FAIR Plan✓ Hecho establecido [10]. Las pérdidas económicas se estimaron entre 76.000 y 131.000 millones: una brecha de aproximadamente dos a uno frente a lo asegurado◈ Evidencia sólida [10].
La respuesta tarifaria fue inmediata y limitada. State Farm obtuvo en mayo de 2025 una subida provisional de emergencia del 17 % en las pólizas de hogar de California, tras haber solicitado inicialmente un 22 %, con un 15 % en inquilinos y comunidades y un 38 % en pólizas de arrendadores✓ Hecho establecido [11]. La compañía se comprometió a cambio a una inyección de capital de 400 millones de dólares de su matriz y a suspender algunas no renovaciones✓ Hecho establecido [11]. En marzo de 2026, un acuerdo a tres bandas mantuvo el 17 % pero redujo la subida en comunidades al 5,8 %, con devoluciones retroactivas a junio de 2025✓ Hecho establecido [12].
Texas muestra la misma migración sin el relato de los incendios. La Texas Windstorm Insurance Association mantenía 286.251 pólizas y 127.100 millones de dólares de exposición en el primer trimestre de 2026, tras sumar más de 50.000 pólizas en dos años, con una exposición que creció en torno a un 19 % en 2024 y un 11 % en 2025✓ Hecho establecido [44]. Suscribe ya el 53 % de la cobertura residencial de viento y granizo en su área designada, frente al 47 % de todo el mercado privado✓ Hecho establecido [44].
Florida constituye el contraejemplo, y es la evidencia más sólida contra una lectura puramente climática de la retirada. Citizens Property Insurance mantenía 1,42 millones de pólizas en su máximo de octubre de 2023 y 936.182 a comienzos de 2025; a finales de enero de 2026 estaba por debajo de 392.000, una caída del 73 % y el nivel más bajo de su historia✓ Hecho establecido [14]. El programa de despoblamiento trasladó más de 546.000 pólizas a aseguradoras privadas solo durante 2025✓ Hecho establecido [14].
El fondo público ha dejado de ser la mayor aseguradora de daños de Florida y, en diciembre de 2025, Citizens recomendó rebajas de tarifa para la mayoría de sus asegurados✓ Hecho establecido [13]. Prevé menores costes de reaseguro en 2026 gracias a la reducción de exposición y al reblandecimiento del mercado✓ Hecho establecido [15]. Luisiana ha seguido el mismo camino a menor escala: la cartera residual ha caído casi un 20 % desde su máximo de 2022 hasta unas 114.000 pólizas, las subidas de prima son prácticamente planas en 2026 tras un 4,6 % en 2025, y tres nuevas compañías obtuvieron licencia en los cuatro primeros meses del año✓ Hecho establecido [46].
Florida Citizens pasó de 1,42 millones de pólizas en octubre de 2023 a menos de 392.000 a finales de enero de 2026, una reducción del 73 % lograda después de que una reforma del litigio y la suficiencia tarifaria permitieran regresar a las aseguradoras privadas✓ Hecho establecido [14]. La cartera residual de Luisiana ha caído casi un 20 % desde su máximo de 2022, con catorce compañías autorizadas entre 2024 y 2025 y tres más a principios de 2026✓ Hecho establecido [46]. La exposición a huracanes no descendió en ninguno de los dos estados. Lo que cambió fue el entorno jurídico y tarifario en el que se pedía al capital privado que la soportara◈ Evidencia sólida [15].
Francia representa la alternativa plenamente socializada y muestra su propio coste. El 1 de enero de 2025, el recargo obligatorio CatNat adherido a toda póliza de daños pasó del 12 % al 20 %, y su equivalente en automóviles del 6 % al 9 %: la mayor modificación del régimen en más de veinticinco años✓ Hecho establecido [33]. El sistema había acumulado un déficit de 1.900 millones de euros desde 2015 y afronta una necesidad de financiación proyectada de al menos 420 millones de euros anuales para 2050✓ Hecho establecido [33] [34].
El diseño francés compra universalidad y la paga eliminando la señal. Como el recargo es fijo y legal, un hogar situado en llanura de inundación y otro en alto pagan el mismo tipo, lo que resulta equitativo el año de la riada e inflacionario todos los demás◈ Evidencia sólida [34]. El régimen no puede rechazar un riesgo ni tarificarlo, y ha tenido que elevar el gravamen en dos tercios para todos con el fin de mantenerse solvente✓ Hecho establecido [33].
Qué hicieron los gobiernos
Cinco respuestas, ordenadas por lo que cambian realmente
Las respuestas públicas a la retirada se agrupan en cinco familias: comprimir el precio, socializar la cola, subvencionar la demanda, endurecer el activo o desplazar el activo◈ Evidencia sólida [53]. Solo las dos últimas modifican la pérdida esperada. Son también las que menos dinero han recibido en todas las jurisdicciones examinadas aquí◈ Evidencia sólida [51] [52].
La compresión de precios es el instrumento más antiguo y el fracaso mejor documentado. El régimen de autorización previa derivado de la Proposición 103 en California prohibía históricamente a las aseguradoras emplear modelos de catástrofes prospectivos o el coste neto del reaseguro al fijar tarifas, lo que mantuvo los precios aprobados por debajo de la pérdida esperada modelizada◈ Evidencia sólida [55]. La consecuencia no fue un seguro más barato, sino menos seguro, y los análisis posteriores a los incendios de 2025 advirtieron de que las insolvencias y nuevas retiradas eran el paso siguiente plausible◈ Evidencia sólida [55].
La Sustainable Insurance Strategy adoptada en respuesta es un trueque explícito. Las compañías obtienen el derecho a usar modelos de catástrofes y a repercutir el coste neto del reaseguro; a cambio, se comprometen a suscribir en zonas deprimidas y de alto riesgo✓ Hecho establecido [11]. El acuerdo con State Farm es ese trueque en miniatura: una subida del 17 % y una pausa en algunas no renovaciones, financiadas en parte con una inyección de 400 millones de dólares de la matriz✓ Hecho establecido [11] [12]. Está por ver si los compromisos sobreviven a la próxima temporada de incendios.
Socializar la cola es la segunda familia y la más extendida. Funciona hasta que llega la derrama: el gravamen de 1.000 millones de dólares del FAIR Plan en 2025 se repercutió en parte a asegurados de toda California, incluidos quienes nunca habían estado cerca de un incendio✓ Hecho establecido [9]. Europa diseña una versión mayor de la misma idea, con la EIOPA y el Banco Central Europeo proponiendo un esquema de reaseguro público-privado para estrechar una brecha en la que solo en torno a un cuarto de las pérdidas extremas se ha asegurado desde 1980✓ Hecho establecido [36] [35].
| Enfoque público | Riesgo estructural | Valoración |
|---|---|---|
| Compresión tarifaria en regímenes de autorización previa | Mantener las tarifas aprobadas por debajo de la pérdida esperada modelizada no reduce esa pérdida: cambia quién está dispuesto a suscribir la póliza◈ Evidencia sólida [55]. La exclusión californiana de los modelos de catástrofes y del coste neto del reaseguro coincidió con la mayor retirada de aseguradoras de la historia del estado◈ Evidencia sólida [55]. | |
| Crecimiento del mercado residual sin límites de exposición | La exposición del FAIR Plan creció un 250 % en menos de cuatro años hasta 768.000 millones de dólares, y su primera derrama de mil millones se repercutió en parte a asegurados de todo el estado✓ Hecho establecido [8] [9]. El fondo no puede rechazar un riesgo ni volver a tarificarlo◈ Evidencia sólida [52]. | |
| Dependencia de un reaseguro barato | Las renovaciones de enero de 2026 cayeron entre un 12 % y un 15 % por exceso de capital y apetito por los bonos vinculados a seguros, no por ninguna reevaluación de la peligrosidad✓ Hecho establecido [16] [17]. Los ciclos de capital se invierten bastante más rápido que la exposición◈ Evidencia sólida [19]. | |
| Subvención de la demanda sin condiciones de mitigación | El apoyo a las primas mantiene la cobertura asequible, pero preserva la ocupación de la zona peligrosa, y la evidencia indica que la tarificación del seguro por sí sola no aleja la construcción de los terrenos expuestos a incendios◈ Evidencia sólida [50]. | |
| Normas de mitigación y endurecimiento estructural | Construir según la norma IBHS Wildfire Prepared restablece de forma medible la disponibilidad: un inmueble reconstruido en Paradise, California, puede asegurarse por unos 2.000 dólares frente a cerca de 8.000 a través del FAIR Plan◈ Evidencia sólida [54] [50]. La restricción es de cobertura y financiación, no de eficacia. |
La cuarta familia es la única con un efecto demostrado sobre la pérdida misma. La norma Wildfire Prepared Home del Insurance Institute for Business and Home Safety apunta a tres puntos de fallo: la cubierta, determinados elementos constructivos y la franja de cero a metro y medio alrededor del edificio✓ Hecho establecido [54]. Allí donde las comunidades han reconstruido conforme a ella, la capacidad privada ha regresado: un inmueble de Paradise, California, edificado según el estándar obtiene cobertura por unos 2.000 dólares donde el FAIR Plan cobraría cerca de 8.000◈ Evidencia sólida [50].
La quinta familia es la reubicación, la menos financiada en relación con la exposición que aborda. Las recompras voluntarias de la FEMA cubren el 75 % del coste de adquisición, con un 25 % a cargo del gobierno local, no pueden recurrir a la expropiación forzosa y son crónicamente lentas✓ Hecho establecido [52]. Como la aportación local es un requisito previo, las recompras se concentran en municipios que pueden permitírselas, que no son aquellos donde la necesidad es mayor◈ Evidencia sólida [53]. La doctrina jurídica describe ya el propio seguro público como la palanca más plausible para un repliegue semiorganizado◈ Evidencia sólida [52].
En todas las jurisdicciones examinadas aquí, la respuesta dominante ha consistido en actuar sobre el precio y no sobre la exposición◈ Evidencia sólida [53]. Francia elevó en dos tercios un recargo obligatorio; California comprimió tarifas durante tres décadas y después canjeó el acceso a los modelos por compromisos de suscripción; Florida reescribió sus reglas procesales; la Unión Europea diseña un respaldo público de reaseguro✓ Hecho establecido [33] [11] [14] [36]. Solo las normas de mitigación y la reubicación modifican la pérdida esperada, y siguen siendo las dos partidas más pequeñas◈ Evidencia sólida [51] [52].
El programa federal de seguro de inundación es el experimento natural sobre qué ocurre cuando un gobierno hace lo contrario y deja pasar el precio. Risk Rating 2.0 mejoró la exactitud de la señal y redujo la cobertura: las pólizas nuevas cayeron entre un 11 % y un 39 % y las renovaciones entre un 5 % y un 13 %, con las pérdidas más acusadas entre los hogares de menor renta◈ Evidencia sólida [38] [37]. Una tarificación exacta y una cobertura universal no son alcanzables a la vez sin una subvención explícitamente nombrada como tal◈ Evidencia sólida [51].
Ese es el canje que hace cada regulador de este informe, por lo común sin enunciarlo. Un precio que refleja el riesgo encoge la cartera. Un precio que no lo refleja encoge el número de compañías. La única salida consiste en cambiar el riesgo, lo que exige gasto de capital en edificios y usos del suelo antes que en primas◈ Evidencia sólida [51] [54].
La discusión que no se va a zanjar
Dos lecturas del mismo registro administrativo
La Government Accountability Office informó en 2026 de que las primas medias de hogar en Estados Unidos habían subido en torno a un 3 % en términos reales entre 2019 y 2024, y a la vez un 25 % o más en las zonas costeras del sur⚖ Controvertido [29]. Ambas mitades de esa frase son ciertas, y cada una sostiene un relato distinto de lo que está ocurriendo⚖ Controvertido [6].
Los hallazgos de la GAO son la evidencia más sólida contra el relato de una crisis generalizada. Su análisis encontró primas que seguían en líneas generales a la inflación en el conjunto del país, con la divergencia concentrada por peligro: las viviendas en zonas de alto riesgo de viento pagaban en torno a un 58 % más que inmuebles comparables de riesgo medio, mientras que pasar de riesgo medio a alto de incendio se asociaba a un incremento del 8 %⚖ Controvertido [29]. Medidas sobre la renta mediana, las primas pesaban más en Florida, Luisiana y Oklahoma✓ Hecho establecido [29].
La posición del sector es que el clima es un insumo entre varios y no el principal. Las patronales atribuyen el deterioro a una combinación de crecimiento de la exposición en zonas peligrosas, inflación de los costes de reconstrucción y abuso del sistema judicial, y sostienen que el reaseguro es un mecanismo de transmisión y no una causa: si las pérdidas esperadas suben, las primas deben subir con independencia de que el riesgo se retenga o se ceda⚖ Controvertido [7] [57]. Cuando el Comité de Presupuesto del Senado publicó sus datos, la respuesta del sector fue que la comparecencia había ignorado esa mezcla⚖ Controvertido [6].
La posición contraria descansa en el gradiente más que en el nivel. Si el motor fuera la inflación de costes, la retirada estaría ampliamente repartida; en cambio, las tasas de no renovación son en torno a un 80 % superiores en los códigos postales de mayor riesgo y casi el doble en el Oeste que en el Nordeste✓ Hecho establecido [1] [2]. El conjunto de datos del Senado, referido a 249 millones de pólizas de 23 aseguradoras, situó el aumento en los condados expuestos al clima de los cincuenta estados◈ Evidencia sólida [4] [5].
La lectura de la revaloración
La póliza anual es el único instrumento de la cadena de la vivienda que se revalora cada año, de modo que registró primero el cambio en la pérdida esperada◈ Evidencia sólida [26].
Las tasas de no renovación son en torno a un 80 % superiores en los códigos postales de mayor riesgo y más del doble en el Oeste que en el Nordeste✓ Hecho establecido [1] [2].
De una subida real proyectada de 29,4 puntos hasta 2055, 18,4 puntos corrigen una infravaloración actual y no un peligro futuro◈ Evidencia sólida [22].
La lectura de la inflación de costes
En el conjunto del país, las primas medias de hogar subieron en torno a un 3 % en términos reales entre 2019 y 2024, con la divergencia concentrada por regiones⚖ Controvertido [29].
Se ha construido más patrimonio y de mayor valor en zonas peligrosas; parte del aumento de las pérdidas es un problema de denominador y no de clima⚖ Controvertido [7].
Las patronales atribuyen buena parte del deterioro al abuso del sistema judicial y a la inflación de la construcción antes que al riesgo físico⚖ Controvertido [6] [57].
Florida recortó su fondo público un 73 % en veintisiete meses sin cambio alguno en su exposición a huracanes✓ Hecho establecido [14].
El resultado de Florida es el dato más incómodo para la lectura de la revaloración, y merece enunciarse sin matices. Una reducción del 73 % en el fondo residual estatal en veintisiete meses, lograda mientras la exposición a huracanes permanecía inalterada, demuestra que buena parte de lo que parecía inasegurabilidad climática era jurídico y actuarial✓ Hecho establecido [14] [13]. Cualquier relato que trate la retirada como función directa del peligro tiene que explicar esa cifra⚖ Controvertido [15].
La respuesta de la lectura de la revaloración es que Florida modificó las dos variables que podía modificar —la exposición al litigio y la suficiencia tarifaria— y con ello hizo soportable el peligro subyacente a un determinado precio. Es un logro genuino y no constituye una refutación, porque el peligro sigue igual y el precio se está pagando◈ Evidencia sólida [15]. Lo que Florida demuestra es el tamaño de la cuña entre riesgo físico y riesgo institucional, no la ausencia del primero⚖ Controvertido [46].
Lo que no se discute es más estrecho de lo que sugiere el volumen del debate. Nadie niega que las no renovaciones crecieron con fuerza entre 2018 y 2024, que crecieron más deprisa en las geografías de mayor peligro, que los mercados residuales absorbieron la diferencia ni que la porción no asegurada de la pérdida catastrófica mundial está aumentando✓ Hecho establecido [2] [8] [21]. La disputa versa sobre el peso que corresponde al peligro físico dentro de todo eso, y la zanjará el conjunto de datos por código postal de la NAIC antes que la argumentación✓ Hecho establecido [3].
Qué nos dice la evidencia
La señal era exacta; la respuesta fue a la señal
Cuatro hallazgos resisten el contraste con los datos que invocan ambos bandos. La retirada sigue al peligro modelizado✓ Hecho establecido [1]. La transmisión al crédito y al valor es real, pero acotada◈ Evidencia sólida [26]. Los mercados residuales crecen donde se impide tarificar al capital privado y se contraen donde no✓ Hecho establecido [14]. Y la porción no asegurada de la pérdida aumenta aun cuando el reaseguro se abarata✓ Hecho establecido [21].
El primer hallazgo es el más robusto y el menos útil políticamente. Las tasas de no renovación son en torno a un 80 % superiores en el quintil de códigos postales de mayor riesgo respecto al de menor riesgo, las primas un 82 % más altas, y el gradiente regional se reproduce en todos los niveles de agregación que han ensayado los reguladores✓ Hecho establecido [1] [2]. Sea cual sea la parte del incremento de costes atribuible al litigio o a la inflación de la construcción, el patrón de a quién se deja sin póliza no se distribuye de ese modo◈ Evidencia sólida [30].
El segundo es real y menor de lo anunciado. La salida de aseguradoras se asocia a mayores tasas de ejecución hipotecaria, menor valor de la vivienda, menor gasto local y caída de la propiedad residencial, además de un descenso relativo de precios en torno al 11 % en los códigos postales más expuestos◈ Evidencia sólida [28] [26]. Es un lastre local serio y acumulativo. No es el episodio sistémico que describen las advertencias más dramáticas, y la evidencia a escala de préstamo respalda la tesis menor antes que la mayor◈ Evidencia sólida [25] [48].
El tercer hallazgo es aquel sobre el que los gobiernos podrían actuar mañana mismo. Florida recortó su fondo residual un 73 % en veintisiete meses y Luisiana casi un 20 %, en ambos casos cambiando las condiciones jurídicas y tarifarias antes que el clima✓ Hecho establecido [14] [46]. El fondo californiano vio crecer su exposición un 250 % en cuatro años bajo un régimen tarifario que excluía los modelos de catástrofes y el coste del reaseguro◈ Evidencia sólida [8] [55]. El mercado residual es un producto de la política pública, no una lectura del clima◈ Evidencia sólida [52].
El cuarto hallazgo debería inquietar a quien lea la temporada de renovaciones de 2026 como una recuperación. El reaseguro de catástrofes cayó un 12 % en el mundo y un 15 % en Europa en enero de 2026, y Florida Citizens recomendó rebajas de tarifa✓ Hecho establecido [16] [13]. En esos mismos doce meses, las pérdidas catastróficas mundiales no aseguradas crecieron más de un 7 % hasta 424.000 millones de dólares y las pérdidas aseguradas por incendio siguieron aumentando en torno a un 12 % anual✓ Hecho establecido [21] [19]. El capital regresó; la exposición no bajó.
El problema estructural es un desajuste de plazos que ninguna de las partes discute. Un contrato de doce meses sirve para respaldar una hipoteca de treinta años sobre un edificio centenario, en un entorno de peligrosidad que cambia a escala de décadas◈ Evidencia sólida [43]. Todas las respuestas institucionales hasta la fecha —recargos, derramas, fondos residuales, autorización previa, respaldos públicos— operan sobre el contrato de doce meses. Ninguna opera sobre el edificio ni sobre su emplazamiento◈ Evidencia sólida [53] [52].
Las tarifas de reaseguro de catástrofes cayeron un 12 % en el mundo y un 15 % en Europa en las renovaciones de enero de 2026, impulsadas por el exceso de capital y el apetito por los bonos vinculados a seguros✓ Hecho establecido [16] [17]. En ese mismo periodo, el valor de las pérdidas por catástrofes naturales no aseguradas creció más de un 7 % hasta 424.000 millones de dólares, con la brecha norteamericana ampliándose un 6 % hasta 140.000 millones✓ Hecho establecido [21] [19]. Un reaseguro barato es una afirmación sobre la oferta de capital, no sobre la cantidad de riesgo◈ Evidencia sólida [18].
Existe una sola intervención con efecto demostrado sobre la pérdida y no sobre el precio, y es el programa más pequeño de este informe. Construir según la norma IBHS Wildfire Prepared restablece la capacidad privada a aproximadamente una cuarta parte del precio del mercado residual en las comunidades que la han adoptado◈ Evidencia sólida [54] [50]. Nada en la evidencia sugiere que no sea escalable. Todo en el registro presupuestario sugiere que nadie ha intentado escalarla◈ Evidencia sólida [51].
El mercado asegurador no fracasó. Hizo lo único para lo que existe —revalorar un activo cuando cambia la pérdida esperada— y lo hizo más rápido que cualquier otra institución vinculada a la vivienda◈ Evidencia sólida [26]. Toda respuesta relevante desde 2024 ha atendido al precio y no a la exposición: un aumento de dos tercios en el recargo francés, tarifas comprimidas y después acceso negociado a los modelos en California, reforma procesal en Florida, un respaldo público de reaseguro en proyecto en Europa✓ Hecho establecido [33] [11] [14] [36]. Los dos instrumentos que modifican la pérdida esperada —endurecer los edificios y alejar a la gente del peligro— siguen siendo los menos financiados de los cinco◈ Evidencia sólida [51] [52].
Las preguntas medibles de los próximos cinco años ya están formuladas. Si el conjunto de datos por código postal de la NAIC reproduce el gradiente del Tesoro con los ejercicios 2018-2025✓ Hecho establecido [3]. Si el fondo residual de Florida se mantiene por debajo de 400.000 pólizas tras una temporada con entrada de huracán en tierra✓ Hecho establecido [14]. Si la exposición del FAIR Plan de California supera el billón de dólares antes de que la Sustainable Insurance Strategy devuelva capacidad privada◈ Evidencia sólida [8]. Y si alguna jurisdicción traslada fondos de la subvención de primas a la mitigación estructural en una escala que se aprecie en los datos de siniestros◈ Evidencia sólida [51] [54].